Общи оперативни разходи в жилищно-комуналните услуги. Списание „Управление на жилищна сграда ZhKH управление MKD

За първа година в Русия се извършва формирането и оптимизирането на управлението на многофамилни жилищни сгради. Един от най-важните проблеми, изискващи бързи решения, е ниската информираност на населението за поддръжката и ремонта на жилищни помещения, предоставянето на жилищни услуги и други въпроси, свързани с управлението на организациите.

Общи оперативни разходи в жилищно-комуналните услуги

Заповед на Държавния комитет по строителство на Руската федерация № 303 от 2000 г. определя общите оперативни разходи като разходите за управление, координиране на работата по поддръжката на жилищния фонд.

Тези разходи включват разходите за финансиране на управляващи дружества, които създават благоприятни условияза нормалната им работа. Тези разходи не са свързани с плащането за поддръжка и ремонт на жилищни сгради и са доста разнообразни. Групата общооперативни разходи включва следните видове разходи за:

• икономически и административни нужди;
• плащане заплатислужители;
• организация и изпълнение на работата;
• други нужди.

Горните разходи са включени в разписките за плащане и се извършват в една колона в личната сметка заедно с плащането за поддръжка и ремонт на жилищни сгради. За по-подробно проучване на тези разходи и регулиране тарифни ставкитрябва да са запознати с Постановление на Държавния комитет по строителството № 9 от 1999 г.

Такса управление на жилищна сграда

Член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация установява списък с мерки за избор на управляващо дружество. Въз основа на статията се подписва договор за управление жилищен блок. Страните, които го подписват, са собствениците и управителите на апартамента управляваща организация. Избраната организация трябва да има лиценз за провеждане управленски дейностив жилищни блокове.

Изборът на фирма се извършва чрез провеждане на общо събрание на собствениците на помещението. Компанията сключва договори за предоставяне на определени услуги с всеки от собствениците при условията, приети с решение на най-малко 50% от собствениците на апартаменти.

Договорът съдържа следните задължения:

1. съвкупността от общата жилищна собственост, която е предмет на управление, и адреса на сградата;
2. обслужване и поддръжка, осигурени от организацията;
3. определяне на размера, условията на плащане за услуги и работа по управлението на жилищна сграда, включително жилищни и комунални услуги, поддръжка и ремонт;
4. реда и сроковете за изпълнение на поетите от дружеството задължения и контрол върху тяхното изпълнение.

Традиционно е обичайно да се отнасят към услугите и работите за управление на жилищна сграда:

• съхранение и поддръжка на документация на къщата;
• сключване на договори с изпълнители за извършване на определени работи и контрол върху тяхното качество;
• сключване на договори с доставчици на вода, топлинна и електрическа енергия;
• фактуриране и събиране на средства от собствениците на жилищни помещения, събиране на задължения за предоставени услуги от длъжници;
• проверка на предоставените комунални услуги на клиентите;
• диспечерско обслужване на жители и регистрация на граждани;
• предоставяне на наематели на различна информация;
• предоставяне на информация на собствениците на жилища за промени в тарифите;
• изготвяне на предложения на собствениците на жилища за капитални и текущи ремонти.

Разходи за жилище

Жилищно-комуналните услуги са диверсифицирана система, която обхваща около 30 различни вида дейности. Жилищните и комуналните услуги са разделени на няколко основни подсектора:

• жилища;
• предоставяне на ресурси на потребителите;
• подобряване на градовете и селата.

Финансовите ресурси на предприятията за жилищно и комунално обслужване се формират от финансови ресурси, идващи от бюджета и потребителите. Благоустрояването на населените места се финансира от бюджета, а ресурсното осигуряване на потребителите се финансира от средствата на потребителите.

Предприятията за жилищно-комунални услуги предоставят комунални ресурси на потребителите. Предприятията за жилищно-комунални услуги осигуряват доставката на комунални ресурси с необходимото качество на потребителите. Таксата за услугата включва заплащане на:

1. захранване със студена и топла вода, доставяна на потребителя чрез тръбопроводна мрежа;
2. отводняване на битови канали чрез канализационни мрежи;
3. електроенергия, доставена на потребителя в необходимия обем;
4. газификация - денонощна доставка на газ с необходимото качество;
5. отопление - поддържане на температурата на въздуха в апартаментите, в рамките на съответните указания.

Тарифите за жилищни и комунални услуги в зависимост от регионите могат да бъдат различни, тъй като се регулират от местните общински власти. Предприятията за жилищно-комунални услуги нямат право да повишават тарифите за жилищни и комунални услуги над установените в региона.

Такса за управление на MKD

Жилищният кодекс на Руската федерация предвижда един от начините за управление на жилищна сграда - директен метод на управление. Редът за избор на тази форма на управление може да се прилага за многожилищни сгради с минимум 12 апартамента. Този метод на управление се избира на общо основание - чрез събрание на собствениците на апартаменти. Едно от основните условия за избор на този метод за управление на MKD е изборът на управляваща организация. Състои се от собственици на апартаменти, които отговарят за поддържането и ремонта на общата собственост, осигуряването на комунални услуги и изпълнението на други задължения в съответствие с условията на споразумението, прието на събранието.

С тази опция за управление доставката на комунални услуги се извършва на получателя при сключване на договора за всеки собственик на "квадратни метри" лично. Не е необходим писмен договор.

Предимствата при избора на тази форма на управление са:

• директни контакти между собственици на апартаменти и доставчици на услуги;
• способността на собственика на жилище да предявява претенции към доставчиците, заобикаляйки посредниците.

Недостатъци на тази форма на управление:

• управляващото дружество не носи отговорност за участие в програми за основен ремонт на жилища;
• избягване на задължението да поемате допълнителни разходи за фактуриране, различни от вашите собствени ресурси, събиране на дългове и от фалит.

Заключение

Както всяко друго предприятие, намиращо се на пазара на стоки, управляващите компании, на първо място, се грижат за своята икономическа стабилност и печалба. От своя страна те периодично се опитват да наложат в условията на договора увеличение на тарифните ставки за ремонт на обща собственост в жилищна сграда. Компаниите цитират редица причини. Тези причини включват покачването на цените в региона, тарифните ставки на изпълнителите, тарифите за общински жилища, установени от общинските власти.

За повечето управляващи компании плановете за растеж на тарифите работят успешно и носят многомилионни печалби. В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация условията на договора не се променят от една от страните по договора. Всички условия на договора се уреждат от разпоредбите на LCD. Прекратяването на такова споразумение или промените в неговите условия се установяват двустранно. Размерът на плащането за жилище се регулира от LCD, но в случай на спорове относно индексирането на цените, чл. 424 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който гласи, че изпълнението на условията на договора се извършва по цени, предписани в споразумението на страните.

- координирани дейности на собствениците на помещенията за създаване и поддържане на благоприятни и безопасни условия на живот в тази къща, осигуряване на правилната поддръжка на OI, разрешаване на проблеми с използването на този имот, предоставяне на CG на гражданите, живеещи в тази къща. Управлението на къщата се извършва от собствениците на помещенията самостоятелно или чрез избор на метод на управление. Следователно, sзаконодателството предвижда начини за управление на MKD, има само три от тях (част 2 от член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация, вижте таблицата по-долу):

1. пряко управление на собствениците на помещения в MKD, броят на апартаментите, в които е не повече от 30;
2. управление на HOA или специализиран потребителска кооперация(ЖК, ЖСК);
3. Управление на UO.

Таблица "Методи за управление на MKD"

	Основания за признаване на метода за управление на MKD като внедрен	Регулаторна обосновка
	Повечето от собствениците в MKD са сключили договори за обслужване за поддръжка и (или) извършване на работа по ремонта на RO с лица, ангажирани в съответните дейности	Член 164 ZhKRF, ал. 2 стр. 2, т. 3 от Правилата за провеждане на конкурс за избор на УО
	Собственици на помещения в МКД, с повече от 50% от гласовете от общ бройгласове на собствениците на помещенията в тази къща, сключили договор за управление с избрания УО. В рамките на 30 дни управляващото дружество започна да изпълнява задълженията си, освен ако в споразумението за управление на MKD не е посочен друг период	Части 1, 7 чл. 162 ZhKRF, ал. 4 стр. 2, т. 3 от Правилата за провеждане на конкурса за избор на УО
Управление на HOA, ZhK, ZhSK	Собствениците на помещенията в MKD изпратиха до упълномощените федерална агенция Изпълнителна властдокументи, необходими за държавна регистрация на HOA или LCD	Параграф 3, стр. 2, т. 3 от Правилата за провеждане на конкурси за избор на магистър

Начини за управление на MKD - отнася се до компетентността на общото събрание на собствениците на помещения (по-нататък - UTSP). Начинът на управление на жилищна сграда се избира от OSSP и може да бъде избран и променен по всяко време въз основа на негово решение. Решението на OSSP относно избора на метод на управление е задължително за всички собственици в MKD (част 3 от член 161 от LC на RF).

Директен метод на управление

С този метод на управление OSSP избира организации, които да предоставят услуги за поддръжка и (или) за извършване на работа по ремонта на RO. Всички или повечето от собствениците на помещения в такава къща действат като едната страна на сключените договори (част 1 от член 164 от КТ на Руската федерация).

В отношенията с трети лица той има право да действа (част 3 от член 164 от LC RF):

- един от собствениците в къщата, упълномощен за тези действия с решение на OSSP;

- друго лице, което има пълномощие, удостоверено с пълномощно, издадено му в писаневсички или повечето от собствениците на помещенията в къщата.

Забележка: не е предвидено сключването на споразумение за управление на MKD с директен метод на управление на жилищното законодателство.

При избора на директно управление на MKD е препоръчително да изберете:

1. организации изпълнители;
2. Съвет на МКД или упълномощено лице, което ще действа от името на собствениците и в техни интереси.

Комуналните услуги се предоставят директно от RSO. Всеки собственик сключва договори за доставка на CU от свое име (част 2 на член 164 от LC RF).

Услугата за обработка на ТБО се предоставя от регионалния оператор за обработка на ТБО (част 11.1, член 161 от LC на Руската федерация) по отделно споразумение с всеки собственик.

Задълженията на RSO не включват поддръжката на вътрешнофирмени инженерни комуникации. RSO отговаря за доставката на CG с подходящо качество до границите на OI и границите на външните мрежи за инженерна и техническа поддръжка на MKD. Споразумение между собствениците и Северна Осетия може да определи различен лимит на отговорност (част 15, член 161 от КТ на Руската федерация).

Отговорността пред собствениците на помещения в MKD за поддръжката на OI и предоставянето на CG се носи от организациите, с които са сключили договори (част 2.1 от член 161 от LC на RF).

Качеството на работата и услугите трябва да отговаря на:

• сключени споразумения;
• изискванията на Правилника за поддръжка на общата собственост и Правилника за предоставяне на обществени услуги.

Управление на МКД от сдружение на собствениците

Съгласно част 2 от член 161 от ZhKRF, HOA е един от начините за управление на жилищна сграда. Създаването, структурата и дейностите на HOA се регулират от раздел. VI ZhK RF.

Предимства на TSN (HOA)са както следва.

Членовете на управителния съвет, включително председателят, са собствениците на помещенията във вашата къща, които не са безразлични към състоянието на покрива, комуналните услуги, асансьорите и друга споделена собственост.

HOA е длъжен да представлява законните интереси на собствениците на помещенията в MKD (член 137 от Жилищния кодекс). А това означава, че като организирате HOA във вашия дом, никога няма да останете сами с проблемите.

Всеки член на HOA има право не само да знае къде и как се изразходват средствата му, но и да влияе върху този процес, като гарантира качеството на жилищните услуги, от които се нуждае, и чрез борда на HOA - и комунални услуги.

Създаването на HOA ще гарантира правилното качество на предоставяните жилищни услуги, просто защото вие сами ще контролирате изпълнението на работата и разходите Пари.

HOA предоставя възможност за печалба допълнителни средствакоето ще помогне за подобряване на качеството на живот в дома. Допълнителни приходи към бюджета на HOA могат да бъдат получени от отдаване под наем на HO, от допълнителни услуги, предоставяни на собствениците на помещенията (т.е. тези, които не са включени в списъка на основните услуги, предоставяни от партньорството на неговите членове без такса допълнителна такса(инсталация входни врати, извършване на ремонтни дейности в апартамента и др.)).

Членството в HOA формира съзнанието на активните собственици, което означава, че жителите ще се грижат по-добре за дома си.

Вземайки общи решения, най-накрая ще опознаете съседите си. А това е полезно, включително и от гледна точка на сигурността.

Ако живеете в нова сграда, тогава компетентното управление на HOA ще ви позволи да не мислите за CD още много години, отворете специална сметка за натрупване на вноски за основен ремонт.

Членството в HOA ви позволява да преминете от решаването на проблемите с осигуряването на живот у дома към задачите за подобряване на качеството и комфорта на живот.

Основното предимство на HOA- при правилен изборна Съвета на HOA, вие не само решавате колко пари ще похарчите за поддръжка на вашия дом, но можете също така да сте сигурни, че тези средства ще бъдат използвани за решаване на проблемите на вашия дом.

Управление на МКД от управляващата организация

Начини за управление на МКД завършва управлението на УО (управляваща организация).

За да се признае методът за управление на MKD като управляваща организация, трябва да бъдат изпълнени следните условия:

1. собствениците решиха да изберат метода на управление на МКД - управление на УО;
2. избра конкретна управляваща организация;
3. одобри на заседанието проект на договор за управление (със съществени условия);
4. собствениците с повече от 50% от гласовете от общия брой гласове на собствениците в тази къща са сключили споразумение за управление на MKD с избрания УО (част 1 от член 162 от LC RF);
5. в рамките на 30 дни УО започна да изпълнява задълженията си, освен ако в споразумението за управление на MKD не е посочен друг период (част 7, член 162 от LC RF).

UO — образуваниенезависимо от правната форма или индивидуални предприемачи, които извършват дейности по управление на MKD въз основа на лиценз (част 4.2 от член 20 от Жилищния кодекс).

MA е търговска организация, чиято основна цел е да реализира печалба от предоставянето на услуги и (или) извършване на работа в управлението на MKD.

Съществуват следните характеристики на управлението на УО (част 6.2, 13 от член 155, част 1 от член 157, части 2.3, 10, 10.1, 11 от член 161, части 7, 10, 11 от член 162 от ZhKRF ):

Първо, УО отговаря пред собствениците:

• за предоставяне на услуги и (или) извършване на работа, която осигурява правилната поддръжка на РИ;
• за предоставяне на КУ в зависимост от степента на подобрение на дома.

На второ място, УО се задължава да пристъпи към изпълнение на договора за управление не по-късно от 30 дни от датата на подписването му.

на трето място, УО получава такса за предоставената CG и извършва разчети с RSO за доставената комунални ресурсии канализация, с регионален оператор за предоставяне на услуги по управление на ТБО.

Четвърто, УО има право да прави предложения на OSS относно списъка на работите и услугите (управление на MKD, поддръжка, текущи и основни ремонти на OI) и размера на съответната такса.

Пето, УО е длъжен да докладва на собствениците за изпълнението на договора за управление за предходната година ежегодно през първото тримесечие на текущата година и да публикува отчета в ГИС жилищно-комунални услуги.

На шесто, УО е длъжен да постави в ГИС жилищно-комунални услуги информация за управлението на МКД.

УО е отговорен за извършването на цялата работа и предоставянето на услуги в съответствие с разпоредбите на действащото законодателство и условията на договора за управление. УО има право да извършва работа самостоятелно или с участието на изпълнители и няма право да откаже да сключи договори с RSO и регионалния оператор за третиране на ТБО (част 12 от член 161 от LC на Руската федерация) .

УО по своя преценка ангажира изпълнители за извършване на работата. Съответно собствениците на MKD нямат право да избират изпълнители и да определят условията, при които участва този или онзи изпълнител.

Само един УО може да управлява MKD (част 9 от член 161 от LC на RF).

Отскоро е възможно собствениците на помещенията да преминат към.

Методи за контрол на MKD: разлики.

Книгата разглежда широк кръг от въпроси, които допринасят за прехода на мениджърите на организацията към професионалното управление на жилищна сграда. Професионализмът се оценява не само като фактор, осигуряващ правилната поддръжка на целия комплекс от жилищна сграда, но и като гарант за устойчиво икономическо благополучие на управляващата организация. Особено се акцентира върху проблеми, които не са адекватно отразени в нормативната и справочната литература. Те включват: основен ремонт в светлината на измененията в Жилищния кодекс на Руската федерация, технически преглед и сертифициране на материалите, използването на полимерни тръби, избягване на надплащане за топлина, избор на изпълнител, минимален списък от работи за поддръжка и ремонт на обща собственост, управление на жилищна сграда въз основа на обвързаните стандарти за управление и други въпроси. Книгата е предназначена за служители на управляващи компании, HOA и жилищни кооперации, както и за собственици на помещения в жилищна сграда. Може да се използва в учебен процессреден и по-висок образователни институциии опреснителни курсове. Материалът на книгата ще бъде полезен на служителите на жилищните агенции и районните администрации, а глави 4, 5 и б - на регионалните оператори за основни ремонти.

* * *

Следващият откъс от книгата Управление на жилищна сграда в системата на жилищно-комуналните услуги (В. А. Гасул, 2015 г.)предоставена от нашия книжен партньор – фирма ЛитРес.

Глава 1

1.1. Характеристики на различни методи за контрол

В съответствие с изискванията на Жилищния кодекс (LC) на Руската федерация, управлението на жилищна сграда (MKD) трябва да осигури благоприятни и безопасни условияпребиваване на граждани, правилното състояние на общата собственост в MKD, разрешаването на въпроси, свързани с използването на тази собственост, както и предоставянето на обществени услуги на гражданите, живеещи в такава къща.

В същото време е важно самата управляваща организация да е стабилна икономически показатели, което би й позволило уверено да управлява жилищна сграда.

Собствениците на помещения в MKD са изправени пред трудната задача да изберат един от трите метода за управление на жилищна сграда, предвидени от Жилищния кодекс на Руската федерация:

Директно управление на собствениците на помещенията;

Управление на сдружение на собствениците на жилища (HOA), жилищна или друга специализирана кооперация;

контрол управляващо дружество(Великобритания).

За да се оценят тези методи на управление, е необходимо да се разгледат основните принципи на всеки от тях.

Въпреки това, на първо място, трябва да се обърне внимание на новата структурна връзка, въведена в Жилищния кодекс на Руската федерация (член 161.1), която извършва работа по избор на метод за управление на MKD и последваща комуникация с управляващата организация - съвет на жилищна сграда.

В чл. 161.1 определя назначаването на съвета, реда за избирането и функционирането му, избора на председател на съвета, неговите права и задължения и други въпроси, свързани с работата на съвета. Като се има предвид този член от Жилищния кодекс на Руската федерация, главно от гледна точка на влиянието му върху избора на метод за контрол на MKD, може да се отбележи следното.

Създаването на съвет на MKD, според законодателя, трябва да допринесе за бързото прехвърляне на къщата на пряко управление или управление на Наказателния кодекс и да увеличи отговорността на собствениците на помещенията за този избор.

Собственици на помещения в MKD (с повече от четири апартамента) задълженизбира съвета на къщата и председателя на съвета, който трябва да подготви предложения „относно планирането на управлението на жилищна сграда, организацията на такова управление, поддръжката и ремонта на общата собственост в тази къща“ (чл. 161.1, част 5, параграф 3). Те са длъжни да провеждат годишно обща срещаи контролира изпълнението на задълженията по сключените договори за предоставяне на услуги и извършване на работи по поддръжката и ремонта на общо имущество.

В чл. 161.1 подробно изброява работата, която съветът и неговият председател трябва да извършват, но казаното по-горе е достатъчно, за да се съмняваме в реалността на изпълнението на тези изисквания. За осъществяването им е необходимо най-малкото в МКД да има инициативни хора, които да работят на доброволни начала, юристи, запознати с проблемите на стопанисването на жилищата, заседателна зала, място за работа на съвета, офис оборудване и др. изборът на съвет на МКД е с ниска степен на вероятност, поради което се планира да се прехвърли на местната власт инициативата за свикване на общо събрание за избор на съвета на МКД и неговия председател или за създаване на асоциация на собствениците в къщата в рамките на годишно. Това означава, наред с други неща, че въпросът за организирането на HOA се инициира само в краен случай, с което е трудно да се съгласим.

Съветът на МКД е ново звено в системата за управление на дома. Целесъобразността от въвеждането му, без да се вземе предвид списъкът от произведения, отбелязани по-горе, не предизвиква оптимизъм. Съветът на МКД влияе върху дейността на Наказателния кодекс само в смисъл, че при сключване на договори за управление на къщата или за поддръжка и ремонт на общата собственост на МКД, съответното споразумение на Наказателния кодекс се сключва не с всеки собственик на помещението, но с председателя на съвета, който има пълномощията на собствениците, удостоверени с пълномощни. В същото време управляващото дружество е длъжно, по искане на собствениците на помещенията, да им издаде копия от съответните споразумения.

Според нас ще бъде по-удобно за управляващата компания, както и за собствениците на апартаменти, да комуникират чрез председателя на домсъвета по всички основни въпроси, свързани с подписването и изпълнението на споменатите споразумения. Практиката обаче ще покаже колко жизнеспособни и дългосрочни ще бъдат домовите съвети в съществуващите условия без финансова, административна и логистична подкрепа.

С директно управление MKD собствениците на помещения в тази къща сключват договор за предоставяне на услуги и / или извършване на работа по поддръжката и ремонта на общата собственост в къщата въз основа на решение на общото събрание с лица, ангажирани в съответните видове дейности (подлежат на направени промени федерален законот 21 юли 2014 г. № 255-FZ).

Договори за комунални услуги (снабдяване със студена и топла вода, канализация, електро- и газоснабдяване, отопление) се сключват от всеки собственик на помещението от свое име с доставчици на енергия.

Въз основа на решението на общото събрание на собствениците на помещения в MKD, които пряко управляват от тяхно име в отношенията с трети лица, един от собствениците на помещения в такава къща или лице, което има правомощия, удостоверени от пълномощно, издадено му в писмен вид от всички или от мнозинството от собствениците на помещенията, има право да действа в такава къща.

Директното управление се извършва в жилищни сгради, където не е сформирана инициативна група, способна да създаде HOA и да поеме управлението на къщата, където има липса на информираност на собствениците на апартаменти за предимствата на един или друг метод на управление, където по-голямата част от собствениците на апартаменти очакват по една или друга причина самостоятелно да решат въпроса за минимизиране на разходите за комунални услуги.

Прякото управление ни се струва най-малко продуктивният начин за управление на MKD поради следните причини.

Доставянето на електроенергия и газ за всички методи за контрол се заплаща директно на енергийните организации.

При инсталиране на водомери потреблението му се заплаща с всеки метод за контрол въз основа на показанията на водомера (както и водоотвеждане).

Ако в апартамента има топломери, което не е типично за по-голямата част от къщите, плащането на цената му също не зависи от метода на управление на MKD.

При липса на топломери в апартамента, в зависимост от това дали в къщата има топломери или не, собственикът на апартамента може в някои случаи да получи малко по-ниска сума за плащане на топлина чрез изчисление. Това обаче е доста трудоемък процес, който зависи от много фактори, включително обективността на данните на организацията за топлоснабдяване и следователно необещаващ.

Освен това трябва да се има предвид, че доставката на вода и топлина в апартамент зависи както от енергоснабдяването, така и от експлоатационната организация, което в много случаи затруднява определянето на организацията, отговорна за некачествено и ненавременно снабдяване енергия за апартамент.

Въз основа на гореизложеното можем да заключим, че разглежданият метод включва децентрализация на управлението на MKD, което няма да допринесе за професионализма при решаването на управленски проблеми.

Отбелязаните характеристики на разглеждания метод на управление доведоха до действителното му премахване с Федералния закон от 21 юли 2014 г. № 255-FZ. В параграф 5 на чл. 7 от този закон гласи, че до 01.04.2015 г. собствениците на помещения в жилищна сграда с повече от 16 апартамента, в случай на пряко управление на такава къща, са длъжни да проведат общо събрание и да вземат решение за избор на различен метод на управление. По този начин методът за пряк контрол на MFB може да се извърши само за тези MFB, броят на апартаментите в които не надвишава 16.

Да се ​​оцени методът за управление на HOAПрепоръчително е да се откроят следните основни характеристики на този метод на контрол.

Първо, HOA е организация с нестопанска цел, която обединява собствениците на жилища в MKD.

Второ, основната цел на HOA е управлението на комплекса от недвижими имоти в MKD. В същото време управлението се разбира в широкия смисъл на това понятие, включително управлението на финансите, поддръжката и ремонта на общата собственост, нейното запазване и увеличаване, управлението на предоставянето на обществени услуги, управлението на основни ремонти, тоест всички блокове единна системаУправление на HOA.

Избраният подход ни позволява да преминем към цялостна оценка на метода за управление на HOA.

Ръководството на HOA приема, че всички финансови ресурси на обществото са на негово разположение. Това условие позволява не само да се управляват всички финансови потоци, преминаващи през HOA в интерес на партньорството, но също така налага на HOA пълна отговорностза нормалната работа на МКД и финансова стабилност HOA. Това означава, че цялата оперативна работа по управлението на HOA се извършва от борда, ръководен от председателя, в рамките на правомощията, предоставени му от LC на RF и устава на партньорството.

С този метод на управление HOA самостоятелно сключва договори с всички организации за доставка на ресурси и услуги, изготвя прогноза за приходите и разходите и въз основа на нея финансов план; определя състава и стойността на работата по текущи и основни ремонти, извършва стопанска дейностза отдаване под наем на обща собственост и извършване на други дейности, разрешени от Жилищния кодекс на Руската федерация; осигурява бързо разрешаване на проблеми по искане на собствениците на жилищни и нежилищни помещения; участва в подготовката, изпълнението и доставката на работа по основен ремонт на MKD, използвайки субсидии в съответствие с изискванията на федералното и регионалното законодателство; осигурява своевременното подаване на необходимите отчети и превеждането на всички предвидени в закона данъци, такси и удръжки; осигурява навременното изчисляване на таксите за поддръжка и комунални услуги, контролира прехвърлянето им в сметката за сетълмент на HOA; защитава интересите на сдруженията на собствениците в съдилищата спорни въпроси; следи промените във федералното и регионалното законодателство; организира общи събрания на членовете на HOA и собствениците на апартаменти, които не са членове на HOA.

Това далеч не е пълен набор от въпроси от компетентността и отговорността на HOA. Но дори този списък е напълно достатъчен, за да се признае необходимостта от решаване на проблемите, пред които е изправен HOA от професионална гледна точка. Малко вероятно е в HOA да има „готов“ специалист в областта на управлението на партньорството: никой не ги е обучавал, а самите HOA се появиха не толкова отдавна. Въпреки това в HOA може да има добросъвестни хора, които са в състояние да поемат цялата тежест на отговорността за функционирането на MKD и да разберат, че състоянието на собственото им местообитание в мащаба на жилищна сграда и територията, прилежаща към нея до голяма степен ще зависи от резултата от тази работа. Освен това тези хора трябва да имат определени знания и опит, които биха могли да формират основата за прехода към професионална дейностза управлението на HOA. При липсата на такива хора в HOA едва ли има смисъл да се премине към разглеждания метод за управление на MKD.

По този начин, според нас, основният критерий при вземането на решение за управление на HOA е човешки фактор, тоест наличието на хора, които имат необходимите бизнес и морални качества, житейски и производствен опит, способността да учат и използват наличния теоретичен материал и практически опит и са готови да поемат отговорностите за управление на HOA. От такива целенасочени хора много бързо, въпреки неизбежните грешки, могат да израснат истински професионалисти в управлението на HOA.

Важен фактор, влияещ върху избора на метод за управление, може да се счита за техническото състояние на MKD. При значително износени инженерни комуникации и строителни конструкции на сградата за текущ и основен ремонт на сградата с ограничен брой финансови ресурсище се изискват опитни мениджъри и инженери по строителни специалности. Липсата на такива специалисти в HOA предопределя отказа на първия етап от формирането на HOA да управлява MKD самостоятелно при наличие на необходимост от значителни количества ремонтни дейности.

Друг фактор, който влияе върху избора как да управлявате MKD, е броят на къщите и апартаментите, включени в HOA. От една страна, управлението на един MKD с един до двеста апартамента осигурява тесен контакт между борда и всички собственици на апартаменти и бързо разрешаване на проблемите, свързани с поддръжката на сградата. От друга страна, увеличаването на броя на къщите и апартаментите и следователно на размера на средствата, получени по сетълмент сметката на HOA, създава реални предпоставки за широко използване на финансови ресурси и привличане на специалисти за консултантска помощ при решаване на определени въпроси, свързани с правни, икономически, инженерни и други аспекти на управленската дейност.

В същото време такова увеличение на състава на MKD, включени в HOA, не допринася за укрепване на връзките между борда и собствениците на апартаменти, а напротив, отслабва ги, неизбежно води до организиране на междинни връзки в система за управление. В резултат на това е възможно да се превиши допустима границауправляемост и значително намалява ефективността на управлението на HOA.

В този случай можем да се съгласим с принципната формулировка на въпроса в измененията на Жилищния кодекс на Руската федерация (част 2, клауза 1, член 136) за ограничаване на броя на апартаментите и къщите, включени в HOA. Практическото решение на въпроса обаче е повече от изненадващо. Според тези промени HOA може да включва няколко къщи, ако броят на апартаментите в тях не надвишава общо 30 и къщите са разположени на съседни парцели. В същото време няма ограничение за броя на апартаментите в една сграда. Това означава например, че е неприемливо две стандартни сгради с 60 апартамента, разположени наблизо, да влязат в една HOA, но е възможно да се създаде HOA в една сграда с 1000 апартамента. Въз основа на практиката трябва да се препоръча ограничение до две къщи, но с общо 400–500 апартамента. Законодателят взе разумно решение да не разширява параграф 1 от част 2 на чл. 136 за HOA, създадени преди въвеждането на тази поправка, и законът от 21 юли 2014 г. № 255-FZ премахна ограничението за броя на апартаментите, които могат да бъдат включени в HOA, което включва няколко къщи.

Измененията в Жилищния кодекс на Руската федерация (чл. 136) затягат изискванията за създаване и регистрация на HOA и правния статут на неговите членове (глава 4), които според нас трябва да бъдат приети, тъй като те до известна степен предотвратява рейдерски конфискации на HOA и недоразумения, които възникват по време на партньорството.

Имайки предвид положителните качества на управлението на HOA, трябва да се отбележи следното.

Мотивацията на управителните органи на HOA е насочена към подобряване на обществените услуги за жителите на MKD и поддържане на инженерните комуникации и строителни конструкции на MKD в добро състояние.

Такава мотивация е естествена за всички членове на управителния съвет на HOA, начело с председателя, които, като собственици на апартаменти в MKD, който е част от HOA, със сигурност се интересуват от висококачествената работа на MKD и осигуряване на дългосрочна експлоатация на всички конструктивни елементи на сградата. Тази мотивация насърчава управленски решенияв интерес на всички членове на HOA и собственици на апартаменти, разположени в къщи, които са част от HOA.

При управлението на HOA всички финансови ресурси са на разположение на партньорството, което ги изключва злоупотреба. Отделни случаи на финансови нарушения от недобросъвестни председатели и членове на борда само потвърждават общо правилоотносно използването на входящите средства в HOA по предназначение.

Битие организация с идеална цел, HOA не цели печалба. Ако приходите надвишават разходите, HOA може да отнесе разликата, например, към резервен фонд, образуван в съответствие с процедурата за формиране на специални фондове, одобрена от общото събрание на членовете на HOA. Важно е да се отбележи, че тази разлика не се счита за печалба и върху нея не се плаща съответният данък.

И накрая, трябва да се посочи максималната близост на управителните органи на HOA до собствениците на апартаменти, което гарантира ефективност при решаването на всички проблеми, които възникват за жителите на MKD. В този смисъл HOA до известна степен олицетворява най-добри качества, характерни за домоуправителите от минали години.

По този начин можем да кажем, че положителните качества, присъщи на управлението на HOA, позволяват да се даде предпочитание на този метод за управление на MKD, тъй като той има всички условия за професионално управление MKD.

Управляващо дружествополучава на свое разположение всички финансови ресурси, генерирани от превода по неговата сетълмент сметка на плащането на собствениците на апартаменти в MKD за поддръжка и комунални услуги, и носи пълна отговорност за работата на MKD в съответствие с одобрените Правила за поддръжка на обща собственост в жилищен блок.

Отличителни чертиуправляващо дружество са както следва.

Управляващото дружество е една от икономическите (търговски) организации, чиято основна цел е реализирането на печалба. Това обстоятелство обаче не изключва качественото изпълнение на договорните задължения за управлението на MKD, а напротив, може да стимулира търсенето на оптимални организационни и технически решения, които подобряват качеството на услугата, като същевременно намаляват необходимите разходи и следователно увеличават печалби.

Мотивацията за по-добра поддръжка на MKD от управляващото дружество е различна от тази при управлението на HOA, но присъства като положителен фактор, който трябва да се вземе предвид при избора на метод за управление на MKD.

Управляващото дружество се отличава с мащаба на своята дейност, тоест способността да управлява значително по-голям брой MKD, отколкото може да си позволи управлението на HOA. Тази скала създава предпоставки за професионален мениджмънт, тъй като дава възможност за концентрация на различни специалисти в управляващата компания: икономисти, юристи, мениджъри, строителни, електро, ВиК и други инженери, психолози. Знанията и опитът на такива специалисти със сигурност ще имат положително въздействие върху нивото на професионализъм на управляващото дружество.

Управляващото дружество се различава от управлението на HOA с много по-голяма стабилност, тоест способността да функционира нормално в даден режим, когато един от лидерите на организацията напусне по някаква причина. Например, ако по време на управлението на HOA председателят на борда напусне поста си, комбинирайки тази позиция с позицията на управител, тогава HOA ще бъде в трудна позиция. В този случай не трябва да възникват неизправности в управляващото дружество, тъй като има заместник-ръководители и квалифициран персонал.

Обхватът на дейностите на управляващото дружество трябва да се определи, като се вземе предвид икономическата осъществимост, като се гарантира както максимално извличане на печалба, така и повишаване на нивото на съдържание и предоставяне необходими ресурси MKD.

Задачата е много сложна, нейното решение трябва да бъде не само обосновано икономическо изчисление, но и чрез анализ на съществуващата практика на управляващите дружества.

шофиране значителен брой MKD, управляващото дружество има значителни възможности за маневриране на работна ръка и материални ресурси, като ги концентрира, ако е необходимо, върху области, които изискват специално внимание, например в случай на спешност.

Връщайки се към основната цел на управляващото дружество, което е максимизиране на печалбата, трябва да се припомни, че получената печалба се намалява със съответния данък, докато при управлението на HOA превишението на приходите над разходите остава изцяло на разположение на HOA. Отбелязаните положителни качества на управляващото дружество обаче създават реални предпоставки за реализиране на печалба в размер, достатъчен за успешното функциониране и развитие на дружеството. Печалбите могат да бъдат използвани за закупуване на високопроизводителни машини и инструменти, нови материали и оборудване, което от своя страна ще доведе до повишаване на производителността на труда, повишаване на ефективността на компанията и качеството на обслужване на MKD.

При избора на управляваща компания много често се дава предпочитание на тази, която обещава да направи най-голям финансов принос за поддръжката и ремонта на MKD. Въпреки това, такива организации трябва да се третират с голямо внимание и предпазливост. Първо, обещанията не винаги могат да бъдат напълно спазени. На второ място, управляващото дружество ще се стреми да върне финансовите средства, инвестирани в поддръжка и ремонт по време на срока на договора за управление на MKD, обикновено до една година (сега от една до пет години). Това обстоятелство няма да допринесе за качественото съдържание на МКД.

В тази връзка трябва да се обърне внимание на управляващите дружества с достатъчно количество дълготрайни активи (разнообразно оборудване за прибиране на реколтата, машини и механизми за производство на заваряване, доставка и монтажни работи), оборотен капиталза своевременното набавяне на необходимите за ремонта материали и заплащане на извършената работа, производствена и складова база, наети или собствени офис площи, квалифициран персонал. Такива компании са по-надеждни, те са в състояние да се развиват, увеличавайки техническото си оборудване и подобрявайки качеството на работа на MKD.

За съжаление, понастоящем, по време на формирането на управляващи дружества, не всички от тях напълно отговарят на професионалната си цел. Предпочитание обаче не трябва да се дава на онези, които обещават да инвестират повече финансови средства в управлението на МКД, а на тези, които все още разполагат с минимална материално-техническа база и специалисти, способни да издигнат потенциала на организацията до професионално ниво.

Обобщавайки и разглеждайки въпроса от гледна точка на професионализма в управлението на жилищна сграда, можем да заключим, че само управляващо дружество или HOA може да реши този проблем, тъй като дори теоретично не е възможно да се превърнат всички собственици на помещения в жилищна сграда в професионални управители. И двете управляващи организации са конкурентни и всяка от тях може определени условиястанете професионален мениджър на MKD.

Дейностите на жилищностроителните кооперации и другите кооперации в управлението на МКД са в много отношения сходни с дейностите на сдруженията на собствениците и не се разглеждат отделно.

Условията, чието изпълнение може да доведе управляващата организация до професионално управление на МКД, са изложени в следващите глави.

1.2. Организация на управляващи дружества и HOA

Професионализмът на управляващите дружества и асоциациите на собственици до голяма степен зависи от тяхната организация, структура, образование на служителите, мотивация за работа и други фактори.

Управляващите дружества се образуват като търговски организациивъз основа на Гражданския кодекс на Руската федерация и по никакъв начин не са свързани със собствениците на помещения в жилищна сграда, които могат да им бъдат прехвърлени за управление от тези собственици.

Организацията на HOA се извършва от собствениците на помещенията, поради което е необходимо да се разгледат условията, при които е възможно и целесъобразно да се създаде HOA като управляваща организация, способна професионално да управлява комплекс от жилищни сгради.

По-рано беше отбелязано, че изборът на метода за управление на HOA е възможен само ако в жилищната сграда има хора като собственици на помещенията, които имат определено обучение и производствен опит. Трябва обаче да признаем, че никой в ​​страната не е обучавал специалисти в областта на управлението на жилищни сгради, а самите HOA се появиха не толкова отдавна. В същото време разполагаме с квалифицирани специалисти в сродни области, способни да учат и работят в нови условия. Това са например ръководители на строителни отдели, които имат опит не само в строителството на жилищни сгради, но и във временната им експлоатация, както и прехвърлянето им в постоянна. Да, и много специалисти в индустрията и други сектори, млади демобилизирани офицери с опит в организационната работа - всички те могат в една или друга роля да се присъединят към ръководните органи на HOA и дори да станат професионални мениджъри.

Основното е другаде - в мотивацията, с която човек издига своята кандидатура за ръководните органи на HOA, и в реалността на оценката му за собствените си възможности за такава работа. Кандидатите казват, че искат да бъдат от полза за своя дом и безкористно работят за него. Въпреки това, за съжаление, има само няколко от тях и това са, като правило, пенсионери, които искат да участват в обсъждането на проблемите на HOA. Има както кариеристи, така и просто безскрупулни хора. В по-голямата си част всички кандидати наистина искат да подобрят поддръжката на домовете си, готови са да отделят време и енергия за това и, разбира се, очакват финансови стимули, ако успеят. Те обаче трябва да имат поне минимални познания и обучение за такава работа, както и да могат да изучават техническите, икономическите, правните и управленските аспекти на проблемите на HOA. Само в този случай те могат да очакват успех.

Въпреки факта, че основният правни аспектиОрганизациите на HOA са посочени в Жилищния кодекс на Руската федерация и този процес изглежда привлекателен и прост на хартия, но на практика има достатъчно клопки. На първо място е необходимо да се събере инициативна група, екип, който да се заеме с подготовката на общо събрание за създаване на HOA, да осигури избора на членове на тази група в борда и да регистрира HOA.

Например, организирането на една от HOA в Санкт Петербург беше извършено от инициативна група от петима души, които впоследствие бяха избрани в борда. Първата организационна среща за създаване на HOA беше практически провалена, тъй като подготовката и провеждането й бяха извършени непрофесионално. Освен това (безплатната) помощ на града в теоретичната и практическа организация на HOA беше пренебрегната. Това беше първият урок по непрофесионализъм и завишено самочувствие на членовете на инициативната група.

След такъв провал инициативната група извърши титанична организационна и разяснителна работа и регистрира HOA. И това е първият успех!

Клопките се усетиха от момента на подготовката за регистрация на HOA. Беше необходимо да се състави пакет от документи, да се отпечата, размножи, координира, одобри и т.н. Тази работа изисква значителни разходи за труд и материали.

За нормалната работа на HOA беше необходимо да се сключат договори с всички обслужващи организации и това отново е разход и в по-голям обем. И това е въпреки фактическата липса на финансови ресурси от все още несъздадения HOA! Проблемът изисква предварително обмислен начин за решаването му в рамките на действащото законодателство. В разглежданото ТСЖ то е решено основно поради включването в управителния съвет на лица с юридическо образованиеи трудов стаж, който подготви всички необходими документи. Финансовите проблеми бяха решени за сметка на лични средства в очакване на бъдещи възнаграждения.

Първият положителен ефект от работата на борда на споменатия HOA след регистрацията му беше разумен подход към избора на обслужващи организации, законно компетентно и икономически обосновано сключване на договори с тях и изготвянето на прогноза за приходите и разходите на тяхната основа, чието прилагане позволи не само да се подобри поддръжката на къщите, но и да се спестят . Малко вероятно е с друг метод на управление да се постигнат спестявания и да се създаде финансов резерв през първата година.

Практиката показва, че бордът трябва да действа като единен екип, водеща роля в който е възложена на председателя. В същото време всеки член на борда трябва да има своя собствена област на отговорност, подкрепена с права и съответстваща на професионалните му възможности. В противен случай може да има конфликтни ситуации. Хармонията не винаги се постига веднага и преразпределението на задълженията не трябва да се разглежда като отрицателно явление, особено в началния период на HOA, когато на практика бизнес качестваи потенциалните възможности на всеки член на борда.

И така, в един от Председател на HOAбеше избран човек с професионален опит и му беше дадена ролята на контролер на текущото състояние на къщата, докато всички финансови и икономически въпроси всъщност се решаваха от други хора. Има ясно разминаване между права и отговорности. Казано по-просто, председателят отговаря основно за всичко и всички му се подчиняват, не трябва да се ограничава само с оперативна работа.

Ситуацията подсказа най-добрия изход от ситуацията: председателят беше преизбран, а главният инженер беше нает да извършва текущата работа по поддръжката на къщите. Но това беше само първата стъпка към професионалното управление. Различни въпроси от живота на HOA (и има много от тях, вариращи от изготвяне финансов план, осигуряване на събирането на такси от жителите, уреждане с обслужващи организации и завършване с организиране на основен ремонт, общи събрания и др.) също трябва да се решава на професионална основа. За целта е необходимо или да се наеме външен мениджър, или да се наеме избран председател на борда в това качество, съчетавайки в едно лице щатна платена длъжност с избрана неплатена. В същото време председателят има възможност да се съсредоточи върху икономически въпроси, които играят решаваща роля в дългосрочното развитие на HOA: анализ на резултатите, бизнес казуспредложени организационно-технически решения, компетентно изготвяне на финансов план и установяване на причините за преразход по отделните му раздели и др. По този начин не само се налагат повишени изисквания към председателя, но се създават условия за изпълнението им като платен официаленс широки правомощия и голяма отговорност.

В този случай председателят на управителния съвет, използвайки правата, предоставени му от Жилищния кодекс и устава на дружеството, еднолично изпълнява решенията на управителния съвет и управлява текущите дейности на дружеството.

Практиката на гореспоменатото HOA потвърди правилността на последователния преход към управлението на HOA на професионална основа.

Въпреки това промените, направени в Жилищния кодекс на Руската федерация с Федерален закон № 123-FZ от 04.06.2011 г., изискват обосновка на условията, позволяващи на едно лице да комбинира задълженията на председателя на борда и управителя (пример за такава обосновка е представена в глава 2, точка 2.4).

В бъдеще могат да се предприемат стъпки за изпълнение на определени функции, като текущи ремонти, от служителите на HOA. Но тези стъпки изискват подходяща икономическа обосновка.

Важно събитие в организацията и функционирането на HOA е подготовката за общото събрание на членовете на HOA. Общото събрание може да се проведе лично или под формата на неприсъствено гласуване, т.е. чрез гласуване с писмена анкета. Първият метод е за предпочитане от гледна точка на теорията и практиката на управление: той е по-демократичен, включва възможността за обсъждане на всеки въпрос и вземане на компромисни решения и позволява взаимна критика на членовете на HOA и борда, което може да се използва за положителни цели. Този метод обаче не е широко използван поради трудностите при осигуряване на кворум и място за събранието.

При втория метод, за успешното му прилагане, председателят и членовете на съвета просто трябва да проведат своеобразни минисрещи на жителите на входовете (предните врати), да обяснят предложените решения и да отговорят на въпроси. Именно тази практика може да се препоръча на всички HOA като най-ефективна.

Но при формирането на дневния ред на общото събрание и формулирането на въпросите, поставени на гласуване, в HOA, по наше мнение, бяха допуснати очевидни грешки, за които трябва да се предупреди.

Първо трябва да разгледате броя на точките в дневния ред. Не е законово ограничено, но трябва да бъде свързано с здрав разум. Така според резултатите от 2006 г. за обсъждане бяха внесени 20 въпроса. При среща лице в лице ще отнеме повече от един ден, за да ги обсъдим. В същото време значителна част от въпросите попадат в компетенциите на борда и могат да бъдат разрешени от тях, например списък на услугите на HOA за ремонт на вътрешножилищна собственост и т.н. Няколко въпроса дори не бяха потвърдени чрез минимално икономическо изчисление, например, въпросът за присъединяване към HOA с още три къщи и в тази форма те не трябваше да бъдат включени в дневния ред.

Формулировката на много въпроси или не отговаря на смисъла, вложен в тях, или няма документи за преглед, които да разкриват този смисъл. Така с гласуването на реда за възнаграждението на членовете на съвета се утвърждава не реда, а размера на възнаграждението; гласуването за формиране на специални фондове не дава разбиране кои фондове се формират и от какви източници. При гласуването на различни заповеди и правила се одобрява или не се одобрява абстрактна идея, а не ясна процедура за нейното изпълнение, тъй като тези документи отсъстват в представените за преглед материали, например вътрешните правила на служителите и наредбата за тяхното възнаграждение.

Липсата на прозрачност и конкретност в представените за гласуване и запознаване документи поражда различни слухове и се отразява негативно на авторитета на съвета. Много по-разумно би било да се определи размерът на възнаграждението за всеки член на съвета; във вътрешните правила посочете списъка на служителите с приложението длъжностни характеристики; посочете в декларацията за заплатата официални заплатиработници.

Недопустимо е да се поставят на гласуване завоалирани въпроси, например да се предлага използването на обща собственост за инсталиране на камери за видеонаблюдение, но имайте предвид използването на финансови средства за тяхното закупуване и инсталиране. И това въпреки факта, че решението за инсталиране на видеонаблюдение изобщо не е взето, не е представена обосновка за целесъобразността на тази работа, не са определени цената и източникът на финансиране!

Не трябва да се предлага да се използват получените спестявания безлично, просто за капитал и Поддръжкаобща собственост без да са посочени конкретните обекти на този ремонт. Ако има спестявания, препоръчително е да се създаде резервен фонд и да се използва в одобрените области, включително изпълнението на определени видове текуща и капиталова работа.

Като последен щрих към предоставените за гласуване и запознаване документи би било полезно в тях да се види кратка автобиография, по възможност със снимка, на всеки кандидат за членове на борда и ревизионна комисия. Тези материали могат да бъдат предоставени за преглед заедно с други документи.

Горният критичен преглед на процеса на формиране на HOA ни позволява да направим редица практически съветиза рационалното му прилагане.

първо,необходимо е да се създаде инициативна група сред собствениците на апартаменти, инициирайки формирането на HOA. Той трябва да включва хора, които имат определен производствен опит и мотивация да работят в ръководните органи на HOA, както беше посочено по-рано.

Групата трябва да се ръководи от лидер, който се ползва с доверието на останалите членове. Групата трябва да разчита на избора на всички членове на борда на HOA.

второ,инициативната група трябва предварително да определи възможностите си за регистриране на HOA и организиране на работата му. Необходимо е да се изчислят разходите за регистрация и възпроизвеждане задължителни документи, определят източника на покриване на тези разходи и изпълнителите на цялата камерна и организационна работа. По-горе беше споменато, че финансирането на разходите за организиране на HOA в реални условия се осигурява от членовете на инициативната група за тяхна сметка, като се разчита на бъдещо възнаграждение.

на трето място,вземайки предварително решение за самостоятелно управление на HOA, е необходимо да се определи списъкът на организациите за доставка и обслужване на енергия, с които е необходимо да се сключат съответните споразумения. В същото време е необходимо също така да се вземат предвид разходите за договори за обработка и да се определят изпълнителите на тази работа.

И, накрая,е необходимо внимателно да се подготви провеждането на общо събрание, за да се вземе решение за създаването на HOA. Практиката показва и беше споменато по-рано, че провеждането на такава среща лично без подходяща подготовка няма да доведе до положителен резултат.

Въз основа на опита е възможно да се препоръча предварително посещение от инициативната група на всички апартаменти с представяне на всеки член на групата и обяснение на целта създаване на HOAи предимствата на избрания метод за управление на къщата (управление на HOA). Препоръчително е след такова посещение да се проведе среща на свой ред във всеки вход с покана на един от ръководителите на успешно функционираща HOA, за да отговори на въпроси, които със сигурност възникват.

Само след такава усърдна работа, след като убеди мнозинството собственици на апартаменти в целесъобразността от създаване на HOA, трябва да се проведе общо събрание и да се разчита на неговото положително решение и избора на членове на инициативната група в борда.

В заключение на главата можем да кажем, че Жилищният кодекс на Руската федерация предлага два конкурентни начина за управление на жилищна сграда: управление на управляваща компания и управление на HOA. И двата начина имат достатъчно основания и възможности за управление на професионална основа.

Методът на пряко управление на собствениците на помещения в MKD, предвиден и от Жилищния кодекс, е по-малко за предпочитане от гледна точка на професионалното управление.

Въпреки това може да се надяваме, че информацията, представена в тази книга, не само ще стане основа за професионалното управление на сгради от гореспоменатите управляващи организации, но също така значително ще повиши нивото на познания в тази област на собствениците на помещения в жилищни блокове.

Подробности

Условия за доставка

Прочетете в списанието "Управление на жилищна сграда"

„Управление на жилищна сграда“ е месечно списание за мениджъри и специалисти на управляващи компании, сдружения на собственици, жилищни комплекси и жилищни кооперации, както и саморегулиращи се организации, сдружения и инициативни собственици на недвижими имоти.

Абонирайте се за професионална публикация и увеличете приходите на вашата организация чрез намаляване на дълга и разходите. Успешното развитие може да се ускори. Това се дължи на месечното публикуване на повече от 20 готови решения от опита на вашите колеги, база от знания с отговори на 90% от потенциалните проблеми с управлението на MKD и отворен достъп до нормативна рамкас юриспруденцията.

Абонатите на списанието "Управление на жилищна сграда" не се страхуват от проверки! В крайна сметка те имат изчерпателна информация за всички правила на работа.

Нашите абонати винаги очакват индивидуални условия и атрактивни цени.

Прочетете през втората половина на 2019 г. в сп

• Рейдерско изземване: истинска историяулавяне на бизнеса в жилищните и комуналните услуги
• Газов контрол в цялата страна: как да преминете теста
• План за действие: как да кандидатствате нов стандартУправление на МКД
• Как да оправдаем размера на плащането за жилище според новите правила
• Как да платите глобата на вноски или по-късно: готов шаблонвъзражения срещу иска ГЖИ
• Как да съставите протокол за изпълнение на договор за управление, който гарантирано да бъде одобрен от собствениците
• Къде са скрити надвнесените данъци в UO
• Ново в отношенията между мениджъри и интернет доставчици

Безплатни подаръци за абонати

Изберете най-добрия тип абонамент		Печатно списание	Електронен журнал	Комплект печатен + електронен
	Актуална информация от водещи експерти	✔	✔	✔
	Традиционен хартиен формат	✔	✖	✔
	Наличност в деня на печата	✖	✔	✔
	Бързо търсенеза всички статии и броеве	✖	✔	✔
	Достъп до издадени номера от 2016г	✖	✔	✔
	Лична зона, управление на абонамента	✖	✔	✔
	Достъп до нормативната база	✖	✔	✔
	Техническа поддръжкаонлайн	✖	✔	✔
Имате ли някакви въпроси? Ще се обадим! ЗАЯВКА ЗА ОБАЖДАНЕ!				Изгодно! -80% към електронната версия

Читателски отзиви

Интересно, достъпно, полезно. Демократична цена. Всичко много ми харесва. Препоръчвам на колеги от други сдружения на собственици. Благодаря многоза твоята работа!

Виктория Пестрецова, председател на Управителния съвет на Асоциацията на собствениците на жилища "ВИТЯЗ", Краснодар

Всички въпроси са жизненоважни и са разгледани накратко, винаги има препратки към разпоредби или съдебна практика.

Вера Шварцкопф, председател на борда, HOA Svetloe, Сургут

Нашите мениджъри винаги са щастливи да отговорят на вашите въпроси
Поръчка обратно повикване или ни пишете на

В списанието ще намерите най-добри практики, методи, стандарти и начини за управление на жилищна сграда, информация за взаимодействието на управляващите организации, HOA, жилища и жилищни кооперации с властите.

Списанието публикува информация за модерни технологииексплоатация и поддръжка на жилищна сграда. Много внимание се обръща на управлението счетоводствов жилищно-комуналните услуги. Абонатите се запознават с практически опит в решаването на сложни ситуации в управлението на жилищния фонд, които възникват в работата. В нашето списание - само авторски материали.

Във всеки брой на списание "Управление на жилищна сграда"

• Практически методи за управление на жилищни сгради
• Ефективно взаимодействие на управляващи организации, власти, собственици на жилищни помещения и организации, доставящи ресурси
• Счетоводство и данъци
• Успешен опит в управлението на МКД

Сервизната организация отговаря за спазването на изискванията за пожарна безопасност. В статията ще разгледаме определението технически регламентиотносно изискванията за пожарна безопасност, как да съставите инструкция за пожарна безопасност, можете също да изтеглите образец от нея, кога и от кого трябва да се проведе инструктаж за пожарна безопасност в организацията, какви заповеди за пожарна безопасност трябва да подпише ръководителят на УО, къде да намерите образци на този набор от документи. 52

Има много начини за справяне с неплащащите обществени услуги. Но въпреки строгостта на закона, размерът на общия дълг на населението в Русия нараства всяка година. В тази връзка държавата предприема мерки за подобряване на платежната дисциплина. Например през 2019 г. се обмисля закон за отписване на дългове за жилищни и комунални услуги. В статията ще разгледаме дали е възможна амнистия на дългове за жилищни и комунални услуги през 2019 г., какви са условията за отписване на дългове за жилищни и комунални услуги през 2019 г., как да кандидатствате за прилагане на давностния срок за комунални услуги плащания и разгледайте съдебната практика относно изтичането на давността за дългове за жилищни и комунални услуги. 776

Запечатването на измервателните устройства е задължителна процедура. За липсата на печат или неговото повреда е предвидена административна отговорност. В статията ще разгледаме как изглежда печата на газомера, каква е глобата за нарушаване на печата на газомера, процедурата за монтиране на печата на газомера и техния номер. 84

С настъпването на студеното време жителите на многоетажни сгради все повече се чудят кога ще дадат отопление. Но този процес не се случва при поискване. Това е една от връзките в цикъла на работа по работата на МКД през отоплителния период. В статията ще разгледаме как протича подготовката за отоплителния сезон в MKD, кога се включва отоплението, кога приключва отоплителният период, как се изчислява цената на отоплението на 1 кв. метър през 2019 г., когато се извършва преизчисляването. 234