С какво се занимава търговският отдел: структура, функции и задачи. Търговски отдел: структура и управление Раздел I Основи на организацията на търговската дейност в търговията

Физическо или юридическо лице има право да придобива търговски недвижим имот, като инвестира в него личен или уставен капитал. Това не задължава собственика сам да управлява бизнеса. Доходите от предприятието могат да бъдат получени чрез прехвърляне на придобития обект на доверително управление на предприемач или компания, предоставяща тези услуги.

Какво е доверително управление на търговски недвижими имоти

Доверителното управление е прехвърляне на трета страна на собствени правомощия по отношение на организирането и извършването на бизнес със собствени недвижими имоти, в които преди това е инвестиран капитал, собственост на собственика. Когато става въпрос за търговски недвижими имоти, на попечителя се предоставят правомощия върху търговски сгради, помещения или павилиони. Понякога те са промишлени помещения, които се използват за бизнес, включително съхранение на продукти.

Във всеки случай само площи, които са официално изтеглени от обращение като жилищни помещения и принадлежат към нежилищния фонд, се прехвърлят на доверително управление. Този факт трябва да бъде записан в Единния държавен регистър на недвижимите имоти (EGRN).

Характеристики на доверителното управление на търговски недвижими имоти

Управлението на недвижими имоти е подобно на посредническата дейност на доверени лица. Дейностите на мениджъра обаче се различават по следното:

• предоставяне на пълен пакет от услуги;
• формализиране на договора, а не само пълномощно;
• задължително получаване на възнаграждение за извършените услуги;
• утвърден работен график;
• отчет на управителя до собственика за изпълнение.

Такова управление е под формата на наемане на компетентен специалист или управляващо дружество за изпълнение на задълженията, установени от договора за услуга.

Работих в компания за търговски имоти. Сключвате договор и месечно ви се превеждат пари за наем на апартамент минус комисионната на агенцията, посочена в договора.

два пъти мама

https://www.u-mama.ru/forum/family/housing/547383/

Естествено, ако такова споразумение не бъде сключено, собственикът на търговския недвижим имот изпълнява сам задължението да отдаде помещението под наем. А при издаване на пълномощно на посредник, упълномощеното лице ги изпълнява частично, без да има наложените му разпоредби за изискванията.

Търговската площ може да се предаде за управление без обзавеждане и оборудване

Кой действа като субект на доверително управление

Субектите на доверително управление са страните по договора, които всъщност са:

• собственикът на недвижим имот, който го прехвърля на управителя;
• управител, който приема търговски имоти от собственика.

В правната терминология те действат съгласно следните определения, които се уреждат от съответните членове на Гражданския кодекс (ГК):

1. Като общо правило, основателят на доверителното управление (член 1014 от Гражданския кодекс) е собственик на имуществото, прехвърлено за управление. В същото време формата на собственост няма значение - собствеността може да бъде частна собственост (граждани или юридически лица), общинска или държавна (субекти на федерацията, Руска федерация).
2. Като попечител (член 1015 от Гражданския кодекс), индивидуален предприемач или търговска организация под формата на икономическо общество(дружество) или производствена кооперация. Държавни и общински унитарни предприятияне могат да бъдат попечители, тъй като самите те не са собственици на имоти, но имат собственост върху правото на стопанска дейност и оперативно управление. Органите на държавната власт и местното самоуправление не могат да действат като попечители.

Собственик или доставчик на услуги индивидуалендейства от свое име, като се легитимира с граждански паспорт. Само ръководители на фирми, назначени от основателя, имат право да действат от името на юридически лица. И в двата случая страните могат да използват пълномощници.

Ако представители на интереси действат от страна на един от субектите или от двете страни, тогава субектите на доверителното управление не се променят и в договора се въвежда формулировка, посочваща в чии интереси действа пълномощникът. В по-голямата си част юридическите лица винаги действат под егидата на упълномощен представител, действащ с пълномощно от организацията. А физическите лица са длъжни да предоставят на своите упълномощени представители нотариално заверено пълномощно.

Как да изберем синдик и какви функции изпълнява

На първо място, трябва да вземете решение за обема на недвижимите имоти, които отиват на управителя. От това зависи пакетът от необходими услуги, които ще се изискват от него. Когато става въпрос за големи обеми и големи площи на търговски недвижими имоти, се избират управляващи компании или представители на големи съюзи. Когато избирате компания, трябва да обърнете внимание на привлекателността на предлаганата от нея оферта и списъка с основни услуги. Функциите на мениджъра трябва да включват следното:

1. Мониторинг на пазара на недвижими имоти, анализ на ситуацията.
2. Планиране на ефективността на експлоатацията на недвижими имоти.
3. Подаване на обяви и друга реклама за търсене на наематели, провеждане на демонстрации на търговски или индустриални площи.
4. Сключване на договори с наематели на обекти.
5. Плащане на комунални услуги.
6. Получаване на плащания от наематели.
7. Предоставяне на услуги по подготовка на наети площи за експлоатация.
8. Застраховане на недвижими имоти и работа със застрахователни компании при настъпване на застрахователно събитие.
9. Подобряване на характеристиките на помещенията, тяхната модификация.

Списъкът с услуги на управляващото дружество може да се види на уебсайта в публичен достъп или да бъде поискан да бъде изпратен

Въпреки това, някои субекти се различават по спецификата на пакета от предоставяни услуги или географията на тяхното предоставяне. Максимум пълен пакетуслугите се предлагат от представители на световни лидери, които са разширили влиянието си върху вътрешен пазар. Сред тях са следните:

1. CB Richard Ellis е най-големият алианс, чието лидерство се е разпространило по целия свят. В Руската федерация бяха открити нейни представителства в Москва и Санкт Петербург. Собствениците на търговски имоти, живеещи в тези градове, могат да кандидатстват там, ако искат да изведат бизнеса си на международно ниво. Ще им бъде предложен пълен пакет от услуги: от разработването на бизнес план и документация до предложения за разширяване на бизнеса. Съответно е изгодно да се кандидатства там само за организиране на големи предприятия.
2. NAI Becar е мрежа от организации, която се е разпространила не само в столичните градове на Руската федерация, но и в други 20 милионни града. Предимството му е, че е достъпен за по-голям брой граждани. Но представителствата също привличат само големи проекти, тоест е изгодно да се свържете с тях, ако притежавате обширни търговски площи, където компанията развива бизнес въз основа на проекта на логистиците на компанията.
3. Colliers International FM - разпространи своите представителства в почти всички регионални и регионални центрове на Руската федерация. За разлика от CB Richard Ellis и NAI Becar, тази фирма поема работа от всякакъв размер и сложност. Той ще предоставя услуги за доверително управление не само на търговски сгради, където можете да организирате дейностите на търговски и развлекателни или търговски центрове, но и да организирате отдаването под наем на складове и други нежилищни помещения. Можете да кандидатствате тук, ако собственикът на имота има светски планове и фокус върху стабилен бизнес.
4. Sawatzky Property Management - тази компания стъпи още по-далеч. Тя започва сътрудничество с инвестиции в бизнеса. Тоест потенциалните собственици на недвижими имоти първо инвестират в изграждането на търговски центрове, след което изкупуват сградите, построени от компанията, регистрират ги за себе си и ги прехвърлят на доверителното управление на компанията. Съответно е препоръчително да се кандидатства в такава компания, когато има пари за инвестиция, но няма време за документация по сделки за покупко-продажба на търговски площи.

Според мен контактът с такива фирми има смисъл, ако изберете правилната търговска оферта. Но не трябва да забравяме, че плащането за техните услуги достига 15% от общата цена на наема и за много инвеститори това се счита за нерентабилна инвестиция. Смятам, че често е по-изгодно да се свържете с местни фирми, които предлагат подобни услуги.Те са по-малко известни от световните авторитети, така че заплащането за техните услуги обикновено е 10%, а понякога достига 7%.

Информация за тях може да бъде получена както от мениджърите на компании, така и на форуми, където се обсъждат резултатите от обжалванията на гражданите към определена компания. Например, там можете да получите определени препоръки, въпреки че не са необичайни грубите изявления за управляващите фирми.

Защо да плащате на паразити? Малко вероятно е да се абстрахирате от проблемите ....

https://www.e1.ru/talk/forum/read.php?f=96&i=654529&t=654529

Според мен отрицателните изявления не могат да бъдат отхвърлени, ако няма други отзиви.

Надеждността на компанията може да се проследи чрез следните показатели, които можете да получите на официалния й уебсайт:

• валиден (не изтекъл) лиценз;
• пълният обем на уставната документация на дружеството;
• период на работа на пазара на недвижими имоти от 5 години;
• броя на доволните клиенти, оставили своите отзиви.

Въз основа на портфолиото на управляващото дружество можете да разберете колко мащабни задачи е в състояние да изпълнява

Личният опит и опитът на моите клиенти подсказват, че търсенето може да разкрие следната информация за фирма, която може да бъде полезна за създаване на най-обективна картина:

• приблизителен брой недоволни клиенти;
• най-малко - наличието на лица, недоволни от качеството на предоставяните услуги;
• наличието на арбитражно или гражданско производство с участието на дружеството (в зависимост от качеството, в което е действало).

Ако няма официален уебсайт, можем разумно да заключим, че доставчикът на услуги може да е измамник. За да не станете жертва на група лица, действащи по подправени документи, трябва да поискате извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица (EGRLE) за регистрация на фирма като юридическо лице. Същото важи и за дъщерни дружества, чиято пряка принадлежност към алианс или голяма обслужваща компания е декларирана от тяхна страна, но не е ясно проследена. Те не вдъхват безусловно доверие, тъй като във всеки един момент могат да извършат измама с недвижими имоти и да спрат да съществуват.

Анализ на търсенето и предлагането на пазара на недвижими имоти

Концепцията за анализ включва наблюдение на ситуацията в района, където се намира търговският недвижим имот. Мениджърът оценява ситуацията:

• с наемна цена;
• с планиран доход от наем;
• с търсенето на пространство в съществуващия сегмент.

Доверителят анализира ситуацията на пазара на услуги за отдаване под наем и извършва сравнителен анализ по следните параметри:

1. Избира успешно наети помещения и процента непотърсени наематели, които са празни.
2. Разглежда и сравнява характеристиките на тези и други обекти.
3. Взема като модел за ръководство на собствените си действия примери за успешно предаване на подобни обекти на наемателя.
4. Осигурява приемливостта на рисковете и начините за намаляването им до нула.

Тук могат да се разгледат и предложат на собственика на имота варианти за печалба. алтернативен начинако изглежда най-ефективно. Например, вместо търговски център, използвайте сграда за търговски и развлекателен център. Въз основа на анализа се избира най-ефективният вариант.

Търсене на наематели, реклама

Функциите на управляващото дружество включват задачата за наемане на помещения:

• в възможно най-скоро, без престой;
• на най-ефективните цени.

По моя информация е широко разпространена разпоредбата, че максималният разрешен период за престой на недвижими имоти може да бъде не повече от две седмици. За да се реши този проблем, спазвайки сроковете, е възможно само с интегриран подход, който формира цената на лизинга в съответствие с пазарните условия. Ето защо е препоръчително да подавате обяви за отдаване под наем на недвижими имоти само след приключване на аналитични изчисления и мониторинг.

1. Наемете професионалисти: поставете билбордове или банери, свържете местни медии.
2. Ограничете се до собствения си ресурс: потърсете наематели, като използвате изпратените обяви, публикувайте реклама на стената на предложеното съоръжение.

Обявата за наем може да бъде изпълнена в оригинален стил

Тук можете да видите разликата:

• разходи Париреклама и търсене на наематели;
• възвръщаемост на рекламата.

Съответно, при привличане на специалисти и при самостоятелно търсене на наематели, възвръщаемостта ще се различава в полза на привличането на рекламодатели. Поради това много компании включват рекламни услуги в основния списък, включен в пакета услуги. В други ситуации алгоритъмът за подаване на реклама трябва да бъде координиран.

Задължителни документи

За процедурата по изготвяне и сключване на договор за услуга собственикът на недвижим имот - физическо лице - е длъжен да представи пакет от документи, които удостоверяват неговата самоличност и собственост върху недвижимия имот. Юридическите лица трябва да представят разрешението на съучредителите за доверително управление, освен в случаите, когато недвижимият имот е част от имуществото, с което собственикът има право да се разпорежда лично.

Тъй като съучредителите източват капитала си, всеки от тях има право да използва по свое усмотрение тази част от имуществото, чиято стойност не надвишава размера на инвестициите, направени в бизнеса. В този случай вместо разрешение от съучредителите се представя удостоверение, с което се разрешава ползването на установения дял от търговски недвижим имот по собствена преценка. Този сертификат може да бъде получен от доставчика на услугата в счетоводния отдел на фирмата.

Обръщам внимание на още един нюанс. Забелязах, че при проверка на пакета документи и сключване на договор за услуга са необходими консултантски услуги на адвокат. Фирмите в повечето случаи ги предоставят безплатно, както е посочено в ценовата листа на компанията. Физическите лица може да изискват плащане правни услугиот собственика на имота.

Плащане на битови сметки и ремонти, събиране на наеми

Управителят е отговорен за сътрудничеството с комунални услуги, включително за следното:

• навременно заплащане на услугите, които предоставят;
• правилността на начисляването на плащания от жилищни и комунални услуги или жилищни и комунални услуги;
• предотвратяване на назначаването на санкции и глоби за забавено плащане.

Същото важи и за събирането и предоставянето на наема на собственика. Управителят трябва:

• получавате и превеждате наем своевременно;
• поискайте неустойка за забавено плащане;
• получавате аванс при регистрация на лизинговия договор с цел избягване на щети;
• иска обезщетение за предсрочно прекратяванедоговори за наем.

Тъй като наемателят е длъжен да предостави търговски площи или други търговски обекти, напълно готови за експлоатация, задължение на управителя е да ги подготви за предназначението им. Ако възникнат нови проблеми, наемателят се свързва с управителя, за да ги коригира. Тези действия са задължителни, тяхното изпълнение не води до увеличаване на наема.

Управителят може да извърши ремонт и преоборудване на помещенията за ефективно използване

Управителят има право, в съгласие със собственика или по силата на собствените си правомощия, посочени в договора, да променя наетите помещения. Модификацията е въвеждането на неразделни подобрения, които променят качествено параметрите на използвания търговски недвижим имот. Те включват само онези подобрения, които са възникнали след сключването на договора за наем. Например:

• подово отопление;
• по-модерни или дизайнерска декорациястени;
• монтаж на вградени мебели;
• монтаж на хладилни витрини;
• саниране и оформяне на фасада;
• значително подобряване на интериора на търговски или други търговски обекти, като се вземе предвид предназначението им.

Увеличението на наема за въведените видове подобрения се дължи на факта, че те позволяват привличане на допълнителна печалба.

Застраховка на търговски имоти

При лизинг търговските сгради и помещения трябва да бъдат застраховани, тъй като при използването им могат да възникнат обстоятелства, които да доведат до непредвидени щети по фасадата или интериора на сградата. Регистрацията на правните нюанси и всички въпроси със застрахователите се делегират на управителя, който изготвя застраховка на недвижими имоти от парите, получени от собственика на имота.

В случай на застрахователно събитие, оторизиран служител или фирма също участва в обработката на плащанията към собственика на търговски недвижим имот. Застрахователните събития могат да включват пожари, наводнения и други форми на унищожаване или повреда на сграда (помещения), прехвърлени на отговорно управление.

Застраховката защитава срещу щети, причинени от непредвидени обстоятелства

Процедурата за изготвяне и сключване на споразумение за доверително управление на търговски недвижими имоти и неговия образец

В зависимост от това какви обеми недвижими имоти се прехвърлят на управителя и кой действа като страни по сделката - физически или юридически лица, се формира алгоритъм на процедурата. Големите компании сключват такива споразумения в офиса на собственика или управляващото дружество. В други случаи страните могат:

• използвайте парите на собственика за изготвяне на договор от адвокат;
• сключете споразумение с нотариус и го заверете от нотариус;
• съставете самостоятелно текста на договора с или без нотариална заверка.

Документът се съставя в свободна форма. Основното е, че цялата информация, въведена в договора, трябва да съответства на пакета от документи и да бъде въведена без технически и правни грешки.

Какви документи са необходими за съставяне и подписване на договор

Пакетът документи, въз основа на който се изготвя договорът за доверително управление, се състои от следните документи:

• граждански паспорт с разрешение за пребиваване;
• документ за собственост на търговски недвижим имот;
• удостоверения от Rosreestr за липсата или наличието на арест и обременяване със залог.

Собствениците-юридически лица представляват:

• нормативни документи;
• документи за собственост на недвижими имоти;
• извлечение от USRN за формата на собственост на юридическото лице;
• пълномощно за настоящия представител на фирмата;
• решения на събранието на учредителите за прехвърляне към отговорно управление;
• протокол от гласуване на общото събрание на учредителите с положителен резултат;
• удостоверение от Rosreestr за липсата или наличието на арест и обременяване със залог.

Ако доверителното управление е формализирано по препоръка юридически лица, може да са необходими документи като петиции заинтересовани страниот кредиторите, съдебно решение или разпореждане на съдебен изпълнител. Понякога може да е необходимо заключение независим оценителотносно определянето на цената на наема.

Доставчиците на услуги предоставят:

• пакет от учредителни документи;
• лиценз за разрешаване на този вид дейност;
• пълномощно за представител, паспорт.

Освен документацията, доставчикът на услугата трябва да разполага с пакет с търговско предложениеподробно описание на състава на услугите, получавани от клиента, които впоследствие могат да бъдат включени в договора.

Управителят сключва договора за наем като представител на дружеството и негово упълномощено лице. Представителите, упълномощени да съставят и подпишат договора, трябва да приложат нотариално заверено пълномощно.

Собственикът е длъжен да прехвърли на управителя пълномощно, в което са изброени всички негови правомощия

Изготвяне на договор, съществени условия и образец

Страните по договора за доверително управление са неговите субекти: собственикът на търговско пространство, който се нарича учредител на управлението, и управителят, който влиза в доверително управление на недвижими имоти. Предмет на договора е търговски недвижим имот с посочване на неговите характеристики, технически параметри, адрес и местоположение в сградата. Задължителни детайлидоговорите ще:

• определяне на страните;
• адреса на обекта, неговите кадастрални и технически характеристики;
• предназначение на обекта;
• услуги, предоставяни от управляващото дружество;
• права и задължения на страните;
• отговорността на страните.

Договорът трябва да бъде подписан от двете страни

След подписване на документа от страните, документът трябва да бъде представен на Rosreestr, за да регистрира регистрацията на прехвърлянето на недвижими имоти на доверително управление. Тази процедура изисква плащане на държавно мито в размер на:

• 2000 рубли - за физически лица;
• 22 000 рубли - за юридически лица.

Изготвеното споразумение ще влезе в сила само след като приключи регистрацията на процедурата за прехвърляне на правомощия на управителя и информацията, посочена в споразумението, бъде въведена в Rosreestr.

Съставяне на акт за приемане и предаване на търговски недвижим имот

Към договора за доверително управление трябва да бъде приложен акт за приемане и предаване на търговски недвижим имот, който преминава в доверително управление. Тази процедура протича по следния начин:

1. Страните се срещат на територията на преминаващия в управление недвижим обект.
2. Управителят проверява техническото състояние на съоръжението и установява повреди, щети по интериора на помещенията или по външната част на фасадата. Определя качеството на ремонта.
3. Страните съставят акт, в който посочват, че собственикът е прехвърлил, а управителят е приел посочената сграда или помещение.
4. Включете в акта информация за имота, включително неговото местоположение, кадастрални и технически характеристики.
5. Опишете основните характеристики на помещенията, направете информация за съществуващите недостатъци.
6. Полагат подписите си и датата на акта.

Актът може да се състави по образец.

Актът няма самостоятелна сила без представянето на договора. Това е необходимо за фиксиране на характеристиките на обекта, преминаващ към управление.

Когато управителят върне имота на собственика, състоянието на обекта ще бъде сравнено с първоначалното. В случай на несъответствие в информацията може да възникне спор, разрешаването на който се допуска в съда.

Данъчно облагане на доверително управление на търговски недвижими имоти

Данъкът се налага върху печалбите, получени от управлението на търговски недвижими имоти, в съответствие с разпоредбите на член 276 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Това включва:

• възнаграждение на управляващо дружество;
• доходи, получени от наем от собственика.

Данъчната ставка от 13% от общия размер на получения доход се прилага за собственика на площите, прехвърлени за управление. До края на 2018 г. данъчната ставка няма да се увеличава.

Данъчните изисквания за една компания зависят от установената система за данъчно облагане. Те могат да бъдат по-ниски от 13%, ако компанията-майка или доверителното управляващо дружество е регистрирано в данъчните власти по система за преференциално данъчно облагане.

За да платите данъци, трябва да подадете данъчна декларация. Справката по него се подава веднъж за един данъчен период. Данъчният период е текущата календарна година. Отчетната информация за изминалата календарна година се подава до 30 април на следващата година. Данъчната основа не включва извършените разходи. Данъчната ставка се изчислява единствено от размера на нетната печалба. За да го изчислите, трябва да извадите сумата на направените разходи от общата печалба от наема на търговска площ. Останалите ще подлежат на данъчно облагане по установения ред.

И двете страни трябва да платят своевременно данъка върху доходите и да докладват плащането на данъчния орган

Всяка страна подава собствена данъчна декларация.Когато управителят получи данъчните задължения на собственика на имота в съответствие с официално фиксираните условия на договора, той има право да подаде декларация за печалбата на основателя на управлението на имота. За да направите това, трябва да получите нотариално заверено пълномощно от собственика-основател.

Процедурата за промяна и прекратяване на договора

Съгласно разпоредбите на Гражданския кодекс договорът е документ, удостоверяващ придобиването от неговите страни на определени предимства поради сключването на договора. Ползите са изразени в разпоредбите на договора и са подредени в параграфи и подпараграфи. Поради това те подлежат на задължително изпълнение от страните. В случай на неизпълнение, съгласно нормите на член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът подлежи на прекратяване. В допълнение към факта, че този член от Гражданския кодекс е регламент за прекратяване на неизпълнен договор, отделна разпоредба за отговорността на страните трябва да бъде направена в тялото на самия документ. Тази разпоредба може да включва условия, които позволяват на контрагента да събира неустойки и глоби за услуги с лошо качество или забавени плащания. Други условия, при които договорът може да бъде прекратен:

• по споразумение на страните;
• едностранно.

Ако страните прекратят договора по споразумение, се изготвя споразумение, в което се посочва фактът на доброволното прекратяване на установените по-рано взаимни действия. От момента на подписване на такъв договор доставката на услуги по управление на имоти се прекратява.

Ако инициативата за прекъсване на отношенията произтича от едната страна и контрагентът откаже да прекрати взаимодействието, договорът може да бъде прекратен в съда, ако бъде заведено дело.

Понякога установените по-рано споразумения губят своята релевантност и престават да бъдат ефективни, поради което се предвижда промяна в определени разпоредби. Такива промени могат да се извършват само по взаимно съгласие. Съставя се и се подписва споразумение при задължително спазване на следните правила:

• посочване на подробностите на договора за доверително управление;
• посочване на параграфите и алинеите, които подлежат на промяна;
• въвеждане на нови разпоредби, които да заменят тези, които се заменят;
• посочване на артикулите, които вече не са валидни;
• въвеждане на нови елементи, които не са съществували преди това.

Подписаното споразумение се предава на Rosreestr за извършване на промени в информационната банка на регистриращия орган.

Плюсове и минуси на доверителното управление на търговски недвижими имоти

Положителните страни, предоставени на собственика на търговска площ чрез наемането на управител, се изразяват в следното:

• работата на управителя ще се извършва в съответствие с разпоредбите на договора, което ще придаде на управлението контролиран характер;
• собственикът може напълно да се оттегли от процеса на организация на бизнеса;
• управителят има повече опит и компетентност от собственика;
• в определения от договора ден ще бъде получена дължимата печалба;
• при първо искане на собственика трябва да се представи отчет за работата;
• собственикът на обекта има право да планира получаването на нови видове услуги от управителя.

При просто посредничество чрез пълномощник собственикът няма такива правомощия. Освен това изброените удобства не са налични, ако собственикът на имота успее сам да отдаде помещението под наем.

Прехвърлянето на недвижими имоти на управление също има недостатъци:

• ще се изисква плащане за услуги дори при липса на печалба;
• в случай на неефективна работа ще трябва да прекратите договора;
• ако мениджърът се окаже нечестен, ще трябва да се обърнете към съда;
• печалбата зависи изцяло от действията на мениджъра.

моя личен опитпоказва, че ситуацията с наемането на мениджър може да се развие по различни начини. Затова горещо ви препоръчвам да се обърнете към доказани варианти за наемане на специалисти или компании и преди да подпишете документите, претеглете всички ползи, посочени в договора, и предвидете възможните рискове.

54 години, бивш университетски преподавател, изследовател, кандидат на философските науки. Пиша на правни и философски теми. Постигам висока уникалност на текста, пиша без вода - в ясен, стегнат стил.

Търговско управление

Забележка 1

Такова понятие като търговско управление, включва основния кръг въпроси, свързани с управлението търговска организацияв хода на своята оперативна, инвестиционна и финансова дейност.

В процеса на изследване на търговския мениджмънт, основните въпроси на провеждането управленски дейности, организиране на маркетингова търговска и рекламна работа, разработване на предложения за управленски решения.

Търговското управление е насочено към изпълнението на основните задачи, които включват:

• Разработване на условия за най-общо задоволяване на търсенето на стоки на купувачите в областта на избрания компонент на потребителския пазар;
• Предоставяне на най-високо ниво на обслужване;
• Увеличаване размера на печалбата;
• Намаляване на нивото на рисковете, свързани с дейността на организацията.

Функции на търговското управление

Традиционно основните функции на търговското управление са следните функции:

1. контрол технологични процеси . Изпълнението на тази функция е свързано преди всичко с избора на конкретна технологична схема; Управление на процеса на обслужване на клиенти. Изпълнението на тази функция е пряко свързано със задачата на търговското предприятие и е определящо условие за развитието на неговата висока конкурентна позиция на потребителския пазар.
2. Управление на персонала. Изпълнението на тази функция включва доста сложен процес, тъй като управленските решения, използвани в тази област, са свързани главно с интересите на служителите и имат много силно влияние върху нивото на обслужване на търговските клиенти.
3. Управление на стоките. Изпълнението на тази функция осигурява икономическата основа за всички дейности на търговското предприятие.
4. Управление на приходите. Изпълнението на тази функция пряко зависи от развитието на собствената финансова база на търговското предприятие.
5. Управление на разходите за дистрибуция. Изпълнението на тази функция е свързано с развитието на условия за периодично намаляване на нивото на текущите разходи.
6. Управление на печалбата. Изпълнението на тази функция осигурява основното условие за самофинансиране на дейността на търговското предприятие и възможността за увеличаване на пазарната му стойност.
7. Управление на активи. Изпълнението на тази функция е пряко свързано с развитието и осигуряването на ефективно използване на производствения потенциал на търговското предприятие. В процеса на изпълнение на тази функция, в зависимост от реализираните обеми на търговска дейност, се определя реалната нужда от различни форми на активи и се определя единен размер на управлението на капитала. По време на изпълнението на тази функция се определя единна потребност от капитал за изпълнение на стратегията за по-нататъшно развитие на предприятието; развива се нейната оптимална структура.
8. Управление на инвестициите. Изпълнението на тази функция е свързано с осигуряване на формирането на търговско предприятие в бъдеще и увеличаване на пазарната стойност. В хода на тази функция се развиват основните направления на инвестиционната дейност на организацията.
9. Управление на бизнес риска. Тази функция е една от най-трудните функции и следователно нейното изпълнение е поверено на висококвалифицирани специалисти на предприятието.
10. Управление на финансовото състояние. Изпълнението на тази функция е свързано с осигуряването на връзката на всяка посока на финансовата работа на организацията и тяхната взаимна ориентация, насочена към постигане на най-висок резултат от тази дейност.

Без да навлиза в същността на работата, може да се мисли, че отдел продажбиизцяло следва линейно-щабния принцип. Търговският отдел не е едно цяло: неговите функции и продажби са разделени на автономни компоненти, но в същото време имат еднаква стойност и са еквивалентни на работата на целия отдел. Единствената им обща цел е да накарат купувача да купи този или онзи продукт. Фактът, че всеки компонент работи самостоятелно в търговския отдел, не трябва да се отразява негативно на работата, всяка от дейностите носи своя малък принос към дейността на цялото предприятие.

Какво прави търговският отдел във фирмата?

Отличителни черти на всяка дейност са наличието на нейната посока и организацията на задачите за постигане на желаните висоти. Целта на търговския отдел е придобиване от физически или юридически лица на предлагани на пазара стоки и услуги или размяната им за други стоки при взаимна изгода. Интересното е, че елементите, управлявани от маркетинга, се управляват и от търговския отдел. Организацията на търговския отдел е сложна, но в същото време му позволява да изпълнява много задачи.

Основната цел на търговския отдел е да създаде определена система от мерки, насочени към регулиране на процесите на покупка и продажба, задоволяване на търсенето и реализиране на печалба.

Всички процеси, регулирани от търговския отдел на предприятието, са разделени на два вида: технологични и търговски.

Технологичните процеси са свързани с логистиката. Това понятие се отнася до всички операции, извършвани по време на транспортирането на стоки (транспортиране, разтоварване, съхранение, опаковане, опаковане). Тези операции са продължение производствен процеси директен трафик.

Търговските сделки са всички процеси, по един или друг начин свързани с покупката и продажбата. Този списък включва и организационни и икономически процеси. Не може да се каже, че те са пряко свързани с покупко-продажбата, но тези процеси определено влияят върху систематизирането на търговския поток.

Търговските операции също са функции на търговския отдел:

• проучване на търсенето на стоки, неговата прогноза. Проучване на потребителското търсене на определени групи стоки;
• търсене и идентифициране на доставчици;
• всички действия, свързани с формирането на асортимент от стоки;
• управление на асортимента;
• икономическа обосновка за избор на определен доставчик;
• организация на отношенията с доставчици;
• организация на сервизната поддръжка;
• сключване и прекратяване на договори, цялата работа с документация;
• избор на маркетингови техники за продажба на стоки;
• използването на маркетинг в социалните мрежи, реклама в интернет и др.
• оценка и проучване на собствената си дейност.

Примери за стандарти за търговския отдел

Основата за прилагане на всякакви техники и действия в търговската дейност трябва да бъдат условията, преобладаващи в момента на пазара.

Правилната и продуктивна работа на търговския отдел на предприятието ще се развива само с пълното разбиране на целия персонал какви са задачите на търговския отдел:

• изпълнение;
• прогноза за продажби;
• политика на изпълнение - продажби и сервиз;
• проучване на ситуацията на пазара;
• реклама, маркетинг, развитие на търговията;
• определяне на цени за целия асортимент от стоки;
• опаковане и разпространение;
• рекламни кадри.

Отговорности на търговския отдел

Много фирми все още прехвърлят рекламните отговорности на специализирани агенции. Ръководството на предприятието определя само политиката на провеждане промоции. Но е време да разберем, че рекламата до голяма степен определя политиката на самата компания, възприемането на компанията от клиентите зависи пряко от нея. Най-доброто решение в този случай би било въвеждането на длъжност администратор на търговския отдел.

Този човек е необходим, за да гарантира, че рекламата укрепва политиката на компанията, но не я установява. Добра реклама- едно от важните условия за продажба и покупка на стоки. Компаниите трябва да мащабират усилията си според възможностите за продажби, производство и разпространение.

Проучване на пазара

Няма значение откъде идва информацията за текущото състояние на пазара (рекламни агенции, собствени наблюдения, използване на Главна информациякато източник), той е основен компонент за маркетингови кампании. Отговорността за намиране на информация, възложена на висшето ръководство, ще превърне всяко придобито знание в безполезно и ненужно. Би било много по-добре да го присвоите на "работния слой", тогава всяка получена информация ще се превърне в мощен инструмент за планиране за вас. Тази техника за проучване на пазара помага да се организират дейностите на всички слоеве служители в отдела за продажби, а също така прогнозира продажбите. Пазарните проучвания все още не са толкова широко използвани в работата на предприятията.

Планиране и ценообразуване на продуктовата гама

Определянето на цените в търговските отдели от администраторите все още не е пуснало корени в местните компании. Фактът, че цените трябва да бъдат фиксирани в търговските отдели, се счита за ерес. Но фактът, че служителите на търговския отдел трябва да имат влияние върху асортимента от стоки, е ясен за всички. Компромисът, с който да се излезе от тази ситуация, ще бъде създаването на нов ценообразуващ щаб, който ще се ръководи от търговски администратори.

Прогнозиране и планиране на доходи и заплати

Планирането на бъдещите обеми на продажби и приходи зависи от планираната печалба. Това задължение обикновено се възлага на всички нива на управление. Въпреки това, за да се изчисли планирана печалба, трябва да направите прогноза за продажбите. Това прави търговският отдел, където се проучва текущата пазарна ситуация и минали продажби. Това е единственият начин да получите най-точна прогноза.

Организация на продажбите в общите стопански дейности

Едно от предимствата на тази концепция е възможността за координиране на работата на службите за персонал на търговския отдел. Също така несъмнено предимство е, че използването на тази концепция предполага координиране на търговските операции с други компоненти на работата (производство, административна работаи финанси). Но най-значимият принос на тази концепция е, че маркетингът става тясно свързан с други видове търговски дейности. Така ръководителят на отдела получава повече свобода на действие и много нови инструменти за управление на търговския отдел. Ръководителят на отдела установява връзки с управлението на рекламата, изследователската работа, планирането и развитието на операциите. С общи усилия, ръководени от общата политика на компанията, те постигат целите си.

Как изглежда структурата на търговския отдел на предприятието?

Когато възниква нова организация, търговският отдел възниква от само себе си, развива се спонтанно, работата му не е координирана. Търговският отдел в такива компании няма ясно определени граници на отговорност и нивата на подчинение се установяват с помощта на организационна структура. Това обаче не пречи на ведомството да продължи работата си.

Обикновено вината за непродуктивната работа на отдела се прехвърля върху продавачите. Но отговорността е и на целия търговски отдел. Всяка грешка на субекта засяга цялата система за продажби като цяло.

Комплектът е създаден различни видовеструктури, всяка от които е предназначена за изпълнение на определени задачи и постигане на цели. Изключително важно е съвпадението на търговската структура и дистрибуционната политика на компанията, само по този начин ще бъде възможно ефективно да се изпълняват стратегическите задачи за развитие на бизнеса.

Сред множеството търговски отдели най-често се използват следните принципи за организация на работата на търговския отдел.

Географски.За да използвате този тип организация, е необходимо да поставите търговско звено във всеки регион под формата на официален представител или клон.

Бакалия.Това предполага конкуренция между екипи, всеки от които отговаря за продажбата на определен продукт, на едни и същи пазари.

Клиент.Този тип организация подразделя отделите на категории, които са специализирани в определено клиентско ниво. Обикновено отделите са разделени на отдел за работа с корпоративни клиентии отдел за търговия на дребно. Но има отдели за търговско обслужване с голям брой отдели.

Функционален.Случаят, когато процесът на продажба се състои от последователно изпълнение на следните стъпки:

• търсене и подбор на клиентска база;
• обсъждане на условията на труд и пробна продажба;
• последващо сътрудничество и обслужване;

Този тип специализация разглежда разделянето на отделите на етапи на продажби. Често се използва разделение между специалисти от търговския отдел, които работят с клиентската база и директни продажби, и бек-специалисти, участващи в последващи продажби и предоставяне на услуги.

Матрица.Най-изгодно се използва от организации, които продават сложни стоки, както интелектуални, така и технически. Продажбите на такива компании се формират под формата на проекти. Обикновено такива предприятия набират водещи специалисти във всяка от областите, използвани в производството, и всички те работят на свой ред с клиента. добър примеркомпании, използващи тази структура, ще бъдат консултантски агенции, ИТ компании и др.

Принципи на организация	Предимства	недостатъци
Географски	Опростена структура и близост до клиентите. Ниска себестойност на продажбите и относително ниски административни разходи.	Губят се ползите от специализацията. Ограничен управленски контрол върху разпределението на търговската сила. Трудно се работи с широк взаимозаменяем асортимент. Представянето на региона е силно зависимо от представителя.
По продукти	По-лесно е да се прехвърлят конкретни знания между продуктите. По-лесно планиране на доставките до клиентите. В случай на конкуриращи се отдели - високо покритие на територията.	Дублиране на усилията: един клиент - няколко продавача. Големи административни разходи. Необходима е висока степен на координация.
От клиенти	Позволява ви да вземете предвид по-добре интересите и нуждите на клиентите. Висока степен на контрол върху разпределението на усилията на продавачите.	Има опасност да „пропуснете“ потенциално интересна клиентска ниша.
функционален	Ниска зависимост на клиентите от конкретен продавач. Специализирането в продажбите позволява на търговците да се съсредоточат върху това, което правят най-добре. Силните продавачи могат да бъдат "разтоварени" с помощта на по-евтин персонал.	Необходима е висока степен на координация на работата (особено за отдели с различни функции). Необходимо е да се мотивират няколко независими отдела за общ резултат при работа с клиент.
Матрица (проект)	Бърза концентрация на разнородни ресурси за различни периоди. Висока степен на контрол върху работата на търговците и дизайнерския екип.	Високи разходи за продажби и администриране. Трудности с мотивацията, отчитането на разходите. Конфликти на интереси на участниците.

Основни принципи за продуктивната работа на организационната структура на търговския отдел:

1. Пълно съответствие на структурата с целите и приоритетите на предприятието.
2. Изграждане на структура около определени функции.
3. Фиксиране на правата, задълженията и правомощията в структурата.
4. Задайте степента на контрол в зависимост от обема на продажбите и независимостта на продавачите по време на транзакциите.
5. Развийте структурна гъвкавост. Тя трябва да се адаптира към пазарните условия, наличието на определени продукти, колебанията в цените.
6. Структурата трябва да бъде балансирана и да отчита интересите на други отдели: отдел за доставки, финансов отдел, маркетингов отдел.

Добре проектираната структура е един от най-необходимите аспекти на развитието на една компания, но не всички предприятия могат да се похвалят с нея и търговски отдел. Повечето го смятат за формалност, но липсата на тези компоненти води до широко объркване. Ако по-опитните служители разбират напълно "йерархията" на предприятието, тогава за начинаещи това може да бъде проблем. Създаването на определена структура ще им помогне да се адаптират по-бързо. Системите без структура са от полза за мениджърите от средно ниво, в такива ситуации те се опитват да спечелят незаслужен авторитет.

Всяка компания остава уникална, така че не може да се каже, че процесите в тях са еднакви. Структурата, създадена за голяма компания, може да бъде много различна от структурата, създадена за малък офис. За да се състави правилната структура, е необходимо да се състави диаграма на възможните отдели на търговската дейност.

Описание на основните структурни елементи на търговския отдел

Състав на търговския отдел

В някои търговски дружества Управителният съвет се събира за решаване на важни проблеми. Това е името на срещата на водещи специалисти от търговския отдел. Откритите дискусии им помагат съвместно да постигнат целите си, да намерят най-добрите варианти за решаване на производствени и търговски проблеми и да избегнат фрагментацията на ведомствените интереси.

Възможен е и следният вариант на изграждане на организационна структура. Директорът по маркетинг става пряк мениджър търговски директорили индиректно го контролира.

Друг вариант за развитие на организационната структура е въвеждането на длъжността изпълнителен (търговски) директор на отделите. Такава схема е полезна за онези предприятия, които трябва да намалят броя на задълженията на главния изпълнителен директор и да му дадат възможност да се занимава с по-спешни и важни задачи. Например, той може да прекарва времето си в установяване бизнес връзкис компании или доставчици. Изпълнителният директор може също да поеме охранителния или търговския отдел.

Отдел продажби

Не само търговският отдел е отговорен за търговския успех, но и други компоненти на производството. Този отдел обаче носи основната печалба на предприятието. Системата на отдела за продажби трябва да бъде ясно отстранена, а служителите трябва да бъдат мотивирани, само тогава приходите на предприятието ще бъдат възможно най-високи.

За удобство ръководителите на всеки отдел се наричат ​​старши търговски мениджъри. С прости думи, всеки отдел има свой ръководител, който изцяло и изцяло контролира работата му. Възможни са различни варианти на имената на тези позиции, но същността на това не се променя.

Твърдението, че търговският отдел е сърцето на компанията, се потвърждава от многобройните потоци от финанси и информация, които свързват него и други отдели.

Име	От кого / на кого (отдел, служба)
ВХОДЯЩИ ПОТОЦИ
Търговска политика - концепция за продажби, асортимент, цени и др.	Търговски директор. Маркетинг
Методическа подкрепа за организацията и управлението на продажбите	Началник отдел "Продажби". Търговски директор
Артикул: Текуща продажна наличност, планирана наличност, планирана доставка	Мърчандайзинг (склад)
Доставка на стоките до клиентите: точно на адреса, навреме, без влошаване на потребителските качества	Мърчандайзинг (дистрибуция)
Информация за наличността и движението на стоките	Мърчандайзинг (склад). Доставяне. Логистиката. DB
Пари в брой	Счетоводство, финансов отдел
Материална подкрепа (оборудване на работното място - телефони, компютри и др.)	Офис мениджър
Информационна поддръжка, резултати от аналитични изчисления	DB, маркетингови анализи
	Маркетинг
Анализ на базата на резултати от продажби	Маркетинг
Резултати от исковата работа	Маркетинг
Резултати от маркетингови проучвания: план за насрещни продажби за клиенти, сегменти и региони, нови форми на работа с клиенти и др.	Маркетинг
Данни за икономическа ефективностпродажби по стоки	Финансов отдел. DB
Данни за вземания на клиенти	Счетоводство. DB
Рамки, които решават всичко	Кадрово обслужване
Решение спорни въпросис клиенти	Правно обслужване. Служба за сигурност
ИЗХОДЯЩИ ПОТОЦИ
Пари към банка / каса, сключени сделки, договори, поръчки	Счетоводство, финансов отдел
Бюджет за продажби (план за продажби)	Финансов отдел. Маркетинг
Асортиментен план-поръчка за стоки	производство. Доставяне. Мърчандайзинг. Логистиката. Маркетинг
Бюджет на разходите	Финансов отдел
Информация за обратна връзкас клиента за качеството на стоките и услугите на фирмата	Маркетинг
Информация за състоянието на целевия пазар, събрана по указание на маркетинговата служба	Маркетинг
Оферти в търговска политикакомпании	Търговски директор. Маркетинг
Бази данни на настоящи и потенциални клиенти. Оперативна отчетност на мениджърите по продажбите. Окончателно отчитане на търговския отдел за резултатите от работата за периода	Търговски директор. Финансов отдел. Маркетинг

Оперативно търговски групи

Оперативните групи са разделени по определени критерии и броят им зависи от пазарната сегментация, но има и други фактори, които влияят върху това. При малък асортимент и обем на предлаганите стоки търговските групи са разделени по региони. В противен случай търговските групи са разделени на групи стоки, доставяни в заинтересованите региони. Организации, които продават или получават стоки от фирма за търговия на едро, по-изгодно е да се събират групи по отношение на тези контрагенти. Същата схема се използва за организации за продажби на други предприятия.

Такава група се състои от 2-4 души, в нея няма определен лидер и всички решения се вземат колективно. Съответно целият отбор носи отговорност за пропуска на един участник. Този начин на организация води до ускоряване на работния процес, пълно отдаване на всеки служител, повишаване на ефективността и качеството на работа като цяло, опростяване на обучението на нови служители и създава известна конкуренция между групите. Групата извършва и някои анализи на търговския отдел.

Работата в търговския отдел е продуктивна, ако се спазват тези неизменни правила:

1. През работния ден е забранено пропускането на телефонни обаждания.
2. Всеки служител трябва да е "разбран" в областта, в която работи неговата група и не може да си позволи да има пропуски в знанията.
3. Ако групата не е компетентна по въпроса на клиента, той се пренасочва за обслужване към група с необходимите познания.
4. Членовете на групата трябва да изберат време за обяд, както и взаимно да се заместват, докато някой от служителите е в отпуск. Ако проблемът не може да бъде разрешен по взаимно съгласие, той се отнася за разглеждане до висшето ръководство.

Идеалното разположение на търговските групи изглежда така: всички групи са в една и съща стая, разделени с паравани. Всеки служител разполага със собствен телефон и персонален монитор, свързан към обществената мрежа.

Отдел "Координация и доставки".

Организацията на търговската дейност е почти изцяло зависима от работата на този отдел. Работи в тясно сътрудничество както с други специализирани отдели, така и с търговски групи.

Задачите на отдела за координация и доставки са следните:

• дистрибуция и контрол на входящи стоки;
• контрол върху изпълнението на задачите по отдели;
• следене на бързината на доставките и предоставяне на гаранции на клиентите;
• поддържане на резерв от търсени стоки в складове;
• контрол на единството на политиката на предприятието;
• създаване на предложения за промяна на асортимента на стоките във връзка с тяхното търсене;
• създаване на търговски групи за работа с доставчици.

Отдел транспорт и митнически операции

Отделът се ръководи от търговски директор. Основните задачи на отдел „Транспорт и митническо обслужване“ са следните:

1. Търсете най-изгодните видове транспорт.
2. Контрол на митнически документи, регистрация на транзакционни паспорти.
3. Организиране на стоков ескорт по желание на клиента.
4. Създаване на нови складове или зони за претоварване по основателни причини.
5. Предоставяне на превозни средства, включително доставка.
6. Следи за навременността на доставките и получаването от клиента на необходимите документи.
7. Осигуряване на товари със застрахователни документи.

Маркетинг директорът управлява множество отдели. Нека разгледаме по-отблизо функциите и задачите на някои от тях.

Отдел "Маркетинг и ценообразуване".

Този отдел отговаря за непрекъснатото проучване на пазара на купувача и пазара на предприятието. Получената информация им дава възможност да предложат на маркетинговия директор много възможности за промоция на конкретен продукт, сред които можете да намерите:

1. Промени в асортимента на стоките във връзка с прогнозата и ситуацията на пазара.
2. Предложения за замяна на доставчици с по-конкурентни (предлагащи стоки по-евтини или по-добри от съществуващите).
3. Подобряване на пазара.
4. Навлизане на компанията в по-развити нива на пазара.

Този отдел съхранява записи на всички материали, закупени и продадени от конкуренти, събира цялата съществуваща информация за ценовата политика на пазара, конкурентни продавачи и текущи индекси. В същото време отделът събира данни за тези фирми, с които някога са били в контакт.

Ценовата група на отдела консултира търговските групи относно цените, които съществуват на пазара в момента, проверява изготвените от тях отчети и ги изпраща на ръководителя на търговския отдел за преглед. Също така, ценовата група издава нови предложения за промяна на гамата от стоки.

Преди големи срещи ведомството обосновава причината за обсъждане на нов ценова политика, промени на пазара и други важни въпроси от тяхната компетентност.

Изисква се за следните задачи:

1. Мониторинг на ефективността на рекламата на конкретен продукт, както и на компанията като цяло, съставяне на характеристики на търговския отдел.
2. Организиране на промоции и изчисляване на разходите за тяхното провеждане, обосновка на причините за техните решения.
3. Изпълнение на утвърдения план от събития чрез сключване на сделки с рекламни компании.
4. Разпространение на пробни или промоционални версии на продукти.
5. Изпращане на продукти на фирмата за участие различни изложбии панаири.

По-малките компании могат да си позволят да комбинират горните два отдела.

Отдел за работа с посредници

Занимава се с разработването на схеми за продажба. За висококачествена работа отделът се нуждае от подкрепата на други компоненти на компанията: отдел за маркетинг и ценообразуване, митнически (транспортен) отдел, отдел за организация на поддръжката, отдел за координиране на покупките и продажбите. Включени са и всички търговски групи, които се интересуват от популяризиране на продаваните стоки.

След като разработи предложение, посредническият отдел го представя на Съвета на директорите за разглеждане. И след одобрението му предложението се превръща в целеви план.

Сега отделът трябва да намери обещаващи търговски посредници, да подготви всички документи за подписване и да започне сътрудничество с тях. След подписване на договора отделът следи за спазване на условията, посочени в документа, както и за работата на отделите. Преговорите за сключване на договора се водят от маркетинг директора.

Главен изпълнителен директор говори

Сергей Мирошниченко, генерален директор на Средневолжска газова компания LLC, Самара

Ние сме сред естествените монополи, ние сме обслужваща компания, така че нямаме отдели за продажби и покупки в стандартния смисъл. Заместници, ръководители на клонове и структурни отдели. Всеки отдел е доста независима структурна единица, която има финансова изолация, работен план, процедура за извършване на работа и плащания. Всяка покупка има за цел да осигури финансови средства за изграждане и трансформация на мрежи. Закупуването на основната част от необходимите стоки се извършва от отдела за производствено-технологично завършване (UPTK), който е част от компанията-майка, докладва на заместник-генералния директор на търговския отдел на предприятието. В продължение на няколко години работа компанията има списък с доверени партньори, структурата на работа е коригирана и следователно считам за нецелесъобразно да сформирам отдел за доставки и да осигуря позиция за ръководител на този отдел.

Служителите на UPTK и служителите, отговорни за провеждането на търгове (извършващи дейности под ръководството на първия заместник генерален директор), избират доставчик. След това отделът за оферти анализира коректността на процедурата за закупуване, избора на доставчик, чрез искане на оферти или чрез търг. Окончателният подбор се извършва в тръжния отдел, съставя се протокол. По правило този процес се извършва при подписване на сериозни и големи договори. Уникален продукт се закупува, като правило, от конкретен доставчик, тъй като тук вниманието се обръща предимно на качеството. Отделът доставя продукти до основния склад по заявка на други отдели.

Как да организираме компетентно управление на търговския отдел

Финансовият компонент на дейността на компаниите не се извършва сам по себе си, той трябва да бъде правилно управляван.

Системата за управление на търговския отдел е комплекс от компоненти, връзката между тях, както и манипулациите, които осъществяват търговската дейност на предприятието.

За да систематизирате управлението на търговския отдел, трябва:

1. Подгответе цели за осъществяване на търговски дейности.
2. Разпределете функциите по производство и управление на търговски дейности.
3. Разпределете задачите между служителите на търговския отдел.
4. Да рационализира взаимодействието на служителите на търговския отдел и реда на техните функции.
5. Придобивам нова технологияпроизводство на продукт или реконструкцията му.
6. Оптимизиране на системата за стимули, предлагане и маркетинг.
7. Да осъществява производството на продукти и търговско-технологичния процес.

Структурата на управление се основава на няколко подсистеми: методология, процес, структура и техника на управление.

Процесът на управление на търговския отдел на компанията е компонент на сферата на управление, който включва разработването на комуникационна структура, създаването и прилагането на управленски решения и създаването на структура за поддръжка на информация за управление.

Организацията на управление на търговския отдел се основава на следните елементи:

1. развитие.
2. Формиране.
3. Установяване на свойства на изолирани части, въз основа на задачи.
4. Създаване на координационна схема, която гарантира способността за адаптиране към променящите се бизнес обстоятелства.
5. Разделяне на задълженията за търговски дейности.
6. Формиране на схема за предоставяне на данни, които ще помогнат при вземането на решения.

Целите на търговската дейност на дружеството са разделени на определени задачи, обединени от обхвата на дейност:

• покупка на стоки;
• система за съхранение;
• разпределителни пътища и др.

Тези принципи се считат за основа за създаване на организационната структура на търговския отдел и неговото управление:

1. Определяне на ясна и точна цел на организацията на търговския отдел.
2. Формиране на инсталация на търговския отдел за постигане на общите цели на организацията.
3. Създаване на взаимна работа между отделите.
4. Формиране на ясен апарат и система за управление с единна подчиненост, правилна йерархия в предприятието. Точно разпределение на отговорностите между различните участници в управлението.
5. Изграждане на диверсифициран подход за лидерска работа.
6. Стремеж към минимален брой звена в командната верига.
7. Формиране на ориентация на системата за управление.
8. Предоставяне на изпълнителна информация.
9. Гъвкавост и адаптивност към променливи пазарни условия.

Управлението на бизнеса е неразривно свързано с управлението на цялото предприятие. По този начин, когато създавате структурата на търговския отдел и избирате начина на управление и неговите дейности, трябва да запомните връзката на всеки елемент, който съставлява системата за управление.

Управленските практики са средство за влияние върху управлението и процесите, свързани с бизнес отдела. Те се състоят от административни, организационни, икономически и правни. Тези методи на лидерство предполагат плодотворна комбинация. Тяхното взаимодействие зависи от условията на работа на търговската организация и пазарната среда.

• Търговски отдел: 4 стъпки за организиране на ефективна работа на мениджърите

Ключови позиции на търговския отдел за ефективното функциониране на фирмата

За компетентното управление на отдела за търговско обслужване е необходимо участието на хора и систематизирането на работата. Необходимо е да се изберат специалисти от търговския отдел и тяхното висококачествено обучение, да се систематизира и управлява дейността на търговските отдели, да се установи ползотворно сътрудничество между отделите, участващи в обслужването на клиентите. Вече разбрахме, позовавайки се на функционалната свързаност на търговския отдел, че повечето от отделите участват в тези процеси. В тази връзка основната задача на организацията и управлението на продажбите е наличието на професионален персонал, от който зависи всичко.

Началник търговски отдел

Още на първия етап от организирането на търговски отдел е необходимо да се намери отговорен ръководител на търговския отдел, да му се разпредели длъжност и да се определят правомощията, след което да се ориентира за работа.

Длъжността не е формалност. Не се отнасяйте към длъжност без необходимата отговорност. Зад позицията на служител, който работи в търговския отдел, трябва да се види същността: задълженията на служителя, неговата отговорност към предприятието, възможностите и правомощията, както и изискванията към него.

Търговският отдел в повечето случаи се ръководи от търговски директор. Отделите, свързани с циркулацията на парите в компанията, трябва да извършват манипулации, отнасящи се конкретно до него. Понякога, в зависимост от размера на производството, близки по дейност работно мястоима различно име: директор продажби, директор продажби и маркетинг или ръководител продажби.

Основни задачи на търговския отдел и неговия директор. Първо, той трябва да стимулира и по всякакъв начин да наблюдава процеса на продажба на стоки, неговото увеличаване. Второ, подобряване на връзките за разпространение и развитие на регионалната мрежа. Ръководителят на предприятието трябва ясно да формулира служебните отговорности, които могат да бъдат разбрани и изпълнени от търговския директор.

Възможна е и друга форма на взаимодействие - самият директор анализира организацията на търговския отдел, намира нови начини за тяхното развитие и напредък на цялото предприятие. В края на формирането на идеи служител от търговския отдел ги представя на изпълнителния директор или ги представя на борда на директорите. Едва след такива събития се поставят основните цели и се формират по-нататъшни перспективи.

Длъжностната характеристика или наредбата за търговския отдел дава пример за поведение в такива случаи. Той разглежда горните въпроси, свързани с определянето на целите и задачите на търговския директор, изграждането на производствената йерархия, системата за взаимодействие между служителите, методите за оценка трудови дейностии списък със задачи.

Бизнес специалисти

Специалистите от търговския отдел участват в организацията и изпълнението на процесите на логистика и продажба на продукти, продажба на услуги, провеждат маркетингови проучвания и съветват по тези въпроси.

Техните отговорности включват:

1. Участие в планирането и организацията на логистиката, контрол върху изпълнението на договорните задължения, получаване и продажба на средства за суровини, материали, гориво, енергия и оборудване.
2. Определяне на изискванията за материални ресурсии Завършени продуктии съответствие с техните стандарти за качество, спецификации, договори и други нормативни документи, изготвяне на рекламации за доставени некачествени стокови артикули и изготвяне на отговори на рекламации на клиенти.
3. Извършване на цялостно проучване и анализ на пазарите на стоки и услуги с цел активно въздействие върху потребителското търсене с цел разширяване на продажбите на продукти.
4. Изготвяне на предложения за планиране на производството на конкретни стоки (услуги) и цени за тях в съответствие с промените в пазарните условия.
5. Участие в планирането и организирането на продажбите на продукти (транспортиране, съхранение, довеждане до потребителя).
6. Участие в планирането и организирането на услугата.
7. Разработване и участие в промоционални дейности.
8. Консултации по маркетинг, други аспекти на организиране на работата на търговската дейност.
9. Изпълнение на свързани задължения.
10. Управление на други служители.

Примери за професии, включени в тази основна група:

1. Мениджърът на търговския отдел е специалист, пряко ангажиран в търговските операции: покупки и продажби. Обхватът на задълженията на ръководителя на търговския отдел зависи от спецификата и размера на дадено предприятие, от нишата, която заема на пазара и др.
2. Специалист по маркетинг (пазарни проучвания и анализи).
3. Специалист по реклама.
4. Мърчандайзер.
5. Икономист по договорна и искова работа.

Главен изпълнителен директор говори

Иля Мазин, генерален директор на ЗАО "Офис Премиер", Групата компании Ерих Краузе, Москва

Ръководителят на търговския отдел е необходим за организиране на работата на търговския отдел. Ако е необходимо да се свържат два компонента: получаване на благоприятни търговски условия на входа, т.е. условията за доставка (или компоненти, или готови продукти) и постигане на благоприятни условия за продажба. При липса на една от тези функции не е необходим ръководител на търговския отдел.

Много малки и много големи компании не трябва да управляват търговския отдел. Малки, защото най-често им е трудно да плащат за голям административен апарат. Обикновено в такива ситуации функциите на ръководителя на търговския отдел се изпълняват от собственика, ако има няколко от тях, тогава обикновено областите на управление са разделени между тях: някой може да се занимава с административни и икономически въпроси, някой контролира финансовия оборот и печалба (и всъщност е търговски директор). AT голям бизнеснапротив, задълженията на търговския директор често се разпределят между директорите на направленията.

Но за среден бизнес е така ключово лице. Ръководителят на търговския отдел е топ мениджър, който осигурява най-важното в компанията - това е създаването на печеливша част.

Как да анализираме представянето на търговския отдел и отдела по продажбите

Няма значение къде е вашата позиция в корпоративната йерархия, стига работата ви да е да работите в отдел продажби и стратегическо планираненеговата дейност или, казано по друг начин, пазар и маркетингова стратегия, тогава вие сте отговорни за извършването на определен брой продажби и икономически растеж на фирмата.

Често очакваният оборот от продажби не се постига поради надценяване на продажбата или висока цена на суровините, недостатъчно финансиране за реклама или ниска мотивация на служителите. Ако поне един от изброените или подобни проблеми ви е добре известен, тогава при организирането на работата на търговския отдел на предприятието сте направили грешни изчисления в планирането. Това означава, че не сте извършили задълбочено проучване на предишните етапи, не сте открили реалните фактори, които влияят върху увеличаването и намаляването на продажбите.

Ако не е било възможно да направите вашата зона на отговорност за търговския отдел достъпна и разбираема; ако няма начин да определите навреме позицията на търговските дейности на предприятието, тогава си струва да изчакате реалните финансови резултати. Но това не важи за компании, които имат компетентен изпълнителен директор.

Добрият главен изпълнителен директор обикновено не се интересува само от това колко се стремите да продадете през следващата година и колко горещи клиенти имате, той също ще се интересува от фактите, на които се основава вашето доверие. Той няма да бъде доволен от информацията, че компанията е удвоила продажбите за няколко години и сега има нужда от наемане на повече високоплатени специалисти в търговския отдел в областта на продажбите, за които трябва да увеличите приходите с 80% . Той ще анализира и ръста на пазара в индустрията, който може да достигне едва 50%. Изводът се налага сам, нали? Отговорът е очевиден: компанията е спряла в развитието си, но съществува благодарение на предишни успехи.
Да предположим, че сте производствена компания или, например, фирма за професионални услуги. С всеки избран метод ефективна промоция, сред служителите на организацията трябва да има служители, чиито основни задължения ще бъдат взаимодействието с клиентите. Тези методи включват активни продажби, реклама, маркетингови програми, препоръки на клиенти и др. Колко дълбоко анализирахте търговския отдел? Дали ли сте точно описание на търговския отдел? Вашата система за анализ отговаря ли на въпросите: защо оборотът ни е такъв, как да продължим, за да продадем повече и колко продажби са ни необходими? Предложената система за анализ, която ще разгледаме, може да реши такива проблеми на търговския отдел.

Какво трябва да се анализира в дейността на вашите мениджъри?

1. Резултатът от работата:

• текучество;
• установения брой активни клиенти и процента на клиентите, наскоро въведени в процеса;
• среден брой покупки на клиенти;
• по-нататъшни перспективи при работа с клиента и нашите възможности при работа с него;
• броят на загубените клиенти сред тези, с които вече е имало взаимодействие, и тези, които са били само потенциален клиент;
• броя на загубените клиенти в миналото.

Въвеждане на тази информация в работен лист на Excel, изчисляване на необходимите показатели, можете да получите данни за резултата от работата на всеки конкретен мениджър, който работи в търговския отдел:

• оборот ще ви уведоми за всички финансови печалби, донесени от мениджъра за компанията;
• броят на активните клиенти и броят на новите активни клиенти ще ви кажат колко целеустремен е служителят по отношение на привличането;
• средният брой продажби на клиент ще покаже качеството на клиентите, с които работи мениджърът на търговския отдел;
• възможността на клиента да закупи вашия продукт ще ви информира колко дълбоко служителят е анализирал клиента, освен това ще получите данни за по-нататъшен мониторинг на продажбите;
• останалите данни ще показват развитието на способностите на мениджъра в областта на работата с клиенти.
  Всички индивидуални показатели на мениджърите, поотделно и общо, се сравняват помежду си, плюс ще има среден показател за целия отдел, това ще ви помогне обективно да разгледате и оцените резултатите от годишния финансов оборот.

Едно начало. Заслужава да се отбележи, че когато оценявате резултатите, няма да намерите причината, поради която представянето на мениджърите е толкова различно едно от друго. И ако не знаете причините, тогава не можете правилно да ги управлявате и да коригирате грешки и неточности. В тази връзка е необходимо да продължим анализа на търговския отдел, задълбочавайки се в него.

2. Дейност и изразходвани усилия.

Ако искате да знаете пълните данни на служителите на търговския отдел за работа с клиенти и усилията, положени от тях за постигане на успех, тогава трябва първо да опишете съвкупността от всички действия, тоест да опишете показателите на процесите на продажба .

Индикаторите са различни, всичко зависи от характеристиките на вашия бизнес. Обикновено следните индикатори носят реално информационно съдържание: обаждания, срещи, оферти. Естествено, те могат да преследват много различни цели, които могат да бъдат много - обмен на информация, обсъждане на презентацията, финансови изчисления, характеристики на платежната система или нейното потвърждение и др. Е, ако те служат като стъпало към нов етап от отношенията с клиента, стълбата на такова развитие изглежда по следния начин: опознаване на клиента, след което го изучавате в дълбочина, въз основа на получените данни, трябва да привлечете го, след това развийте тези взаимоотношения и ги запазете, за да завършите тази сделка с бъдещо перспективно сътрудничество.

Най-удобният инструмент за представяне на процесите на продажба и търсене на връзка между дейности и конкретен етап на продажба е използването на алгоритъма за продажби по-долу.

Всеки период определя процеса и етапа на продажба, на който се намира клиентът. Ако съставите статистика за настоящите клиенти, тогава ще бъде възможно да намерите средната продължителност на процеса на транзакция, което ще предостави първоначална информация за изграждане на прогноза за продажби за "горещи" клиенти. Прилагайки тази тактика към "загубени" клиенти, вие ще откриете етапа, на който клиентът решава да се въздържи от работа с вашата компания, благодарение на което можете да разберете колко интересни изглеждат вашите предложения. Алгоритъмът за продажба трябва да изглежда така:

1. Поискайте среща и определете темата й.
2. Първа среща.
3. Установяване на нуждите на клиентите и способността на вашата компания да ги посрещне.
4. Изпращане на протоколи от дискусии и въпросници за очакванията на клиентите.
5. Предназначение нова срещаза обсъждане на предложението.
6. Първо представяне.
7. Изпращане на оферта.

Разбира се, когато създавате тази система, трябва да предвидите всички опции. Не е факт, че предложението за среща ще бъде прието, дори ако клиентът се съгласи да го види, той не винаги подписва договора, така че трябва да сте подготвени за много сценарии. Например, ако ви е отказано да подпишете договор и специалист в търговския отдел е успял да разбере истинската причина за отказа (той трябва да може да направи това), клиентът не е доволен от цената. Освен това можете да изпратите благодарствено писмо и да го уведомите, когато цената на артикула, от който се интересува, се промени. С голяма база от такива клиенти можете да организирате продажба, за да увеличите пазарния дял. Също така е възможно да се обмисли възможността за въвеждане на акумулативни карти, които при достигане на необходимия брой покупки ще намалят цената до желаната марка.

За да анализирате търговския отдел, трябва да получите резултатите от описанието на бизнес процесите по продажбите:

• определяне на бизнес контакти с клиента;
• дефиниране на етапи на продажба;
• Присвояване на етап на сделка на идентифицирани бизнес контакти.

Оценка на работата на вашите мениджъри.

За да постигнете това, първо трябва да обучите вашия търговски екип относно правилата за успешно взаимодействие с клиентите. Трябва да предадете предимствата на разделянето на процеса на продажба на етапи и да определите целите, за които трябва да следите клиентите. Ако можете уверено да изразите мислите си и да убедите служителите в ползите от вашите предложения, тогава информацията ще бъде асимилирана и възприета.

Окончателният отчет на вашите мениджъри трябва да включва следните елементи:

• инвентаризация на настоящи клиенти и определяне на техния етап на продажби и източник на поява;
• размер на годишната печалба, данни за всеки клиент: дата на започване на работа и последен контакт, резултат от тях;
• при отказ е необходимо да се посочи причината, причината и етапът, на който клиентът е решил да откаже.

Бъдете подготвени за факта, че за съжаление може да получите непълен отчет. Понякога това не е част от отговорностите на мениджъра на търговския отдел. Ако настоявате да коригирате историята на работа с клиенти, въпреки всичко, рискувате да получите подвеждаща информация. Съветваме Ви да въведете тази практика при работа с нови клиенти.

За големи компании с огромна клиентска база изглежда логично да се фокусират върху ключови клиенти, обикновено около една четвърт от общия брой клиенти.

След като отчете текущите клиенти, мениджърът трябва да посочи броя на активните манипулации по посока на всеки клиент, това може да включва обаждания, срещи, специални оферти и др. Разделяйки клиентите на групи: „купуващи“, „нови купуващи“ и „никога не купувани“, ще ви бъде по-лесно да изчислите показателите, които определят успеха на вашите мениджъри:

• разговори, срещи, предложения за всичко;
• разговори, срещи, предложения на нови клиенти;
• разговори, срещи, предложения на стари клиенти;
• обаждания, срещи, предложения за нови купувачи;
• разговори, срещи, оферти на стари купувачи;
• обаждания, срещи, оферти на некупуващи клиенти.

Комбинирайки получената информация за дейността на мениджъра, неговата дейност и изразходвани ресурси в таблица, вие ще намерите отговорите на следните въпроси:

1. Какви са усилията на ръководителя на търговския отдел за работа с клиенти?
2. Всеки мениджър фокусиран ли е върху големи, средни или малки клиенти?
3. Кой клиент носи най-голяма печалба?
4. Колко усилия (обаждания / срещи / оферти) трябва да похарчи един служител, за да получи поръчка?
5. Управителят с нови или стари клиенти работи?
6. Каква част от купуващите клиенти в цялата база данни?
7. След преминаване на какъв етап управителят пристъпва към подписване на договора?
8. На какъв етап клиентът обикновено отказва мениджър?
9. Какви са основните причини за отказ?
10. Дали мениджърът има дълбоко или повърхностно отношение към работата с клиент, разкрива ли пълния си потенциал за взаимодействие с вашата компания?
11. Какъв е делът на загубените клиенти?

Сравнявайки KPI и финансовите резултати, ще можете да изчислите средния брой обаждания, срещи или оферти за подписване на един договор и неговата средна цена.

Според данните статистиката ще каже нещо подобно: специалист се обажда на около 80 клиенти всеки месец, уговаря срещи с половината от тях и получава 20 оферти, в резултат на което 10 клиенти със сума на договор от около $ 5000 започват да сътрудничат. Когато изчислявате обратно, ще можете да забележите необходимата степен на професионални усилия от страна на мениджъра, за да получите печалба в желаната сума. Разработвайки процентна система на възнаграждение, вие ще можете да контролирате дейността на служителите, благодарение на финансови стимули и бонуси.

Получените данни ще ви предоставят обективна информация за възможностите на мениджъра по продажбите, ще можете да идентифицирате областите за неговия растеж и да помогнете за развитието на необходимите способности, за да повишите неговата продуктивност. Например, ако мениджърът провежда достатъчен брой срещи на работен месец, но само малка част завършва с подписване на договор и обичайният показател на отдела ясно надвишава неговия успех, тогава трябва да установите причината за неуспехите и помогнете на вашия служител да функционира успешно и да увеличи доходите. Ако забележите, че служителят полага много усилия в работата си с нови партньори, но те са неефективни, проучете списъка с клиентите му. Често се оказва, че мениджърът е работил в нецелеви сегмент. Ако служител е зает с остаряла клиентска база, без да привлича нов поток, трябва да стимулирате интереса на такъв служител към различен подход, дори ако представянето на такъв мениджър е над средното. Системата за въвеждане на бонуси за появата на нови партньори може да ви помогне.

В момента отделите за търговско обслужване предпочитат да търсят възможности за намаляване на организационните разходи в полза на собствената си полза, която зависи от задоволяването на нуждите на клиента. И така, в модерното пазарни отношенияИкономическият принцип на "изчисляване на ползата за потребителя" е в центъра на вниманието на отделите, които контролират финансите на организацията.

Л. П. Дашков- Почетен работник на висшето училище на Руската федерация, доктор икономически науки, професор;

О. В. Памбухчиянц- Кандидат на икономическите науки, доцент.

Рецензенти:

О. А. Новиков– доктор на икономическите науки, професор;

И. М. Синяева- доктор по икономика, професор.

© Дашков Л. П., Памбухчиянц О. В., 2015 г

© ITC Dashkov & Co., 2015

Въведение

Търговията е вид предприемаческа дейност, свързана с покупко-продажба на стоки. Основната социална цел на търговията е да предостави на потребителите широка гама от достъпни стоки с добро качество.

В зависимост от целта, за която се закупуват стоките, търговията се дели на едро и дребно.

Търговия на едро- вид търговска дейност, свързана с придобиването и продажбата на стоки за използване в предприемачески дейности (включително за препродажба) или за други цели, които не са свързани с лична, семейна, домакинска и друга подобна употреба.

На дребно- вид търговска дейност, свързана с придобиването и продажбата на стоки за лични, семейни, битови и други цели, които не са свързани с предприемаческа дейност.

Като един от основните сектори на икономиката на Руската федерация, търговията играе важна роля икономическа роляв живота на страната. През последните години този сектор на икономиката се развива интензивно, изпреварвайки много други индустрии по отношение на растеж. Водеща позиция заема търговията по отношение на приноса към руския БВП. Той осигурява около една десета от всички данъчни приходи в бюджета на Руската федерация.

Търговията е лидер сред всички сектори на руската икономика по отношение на броя на създадените работни места. Търговията играе важна роля в развитието на малкия бизнес. Приблизително половината от

малки предприятия в Русия. Над 70% от оборота на малките предприятия в страната се пада на търговията.

В същото време трябва да се отбележи, че факторите, възпрепятстващи по-бързото развитие на търговията, по-специално са неравномерното разпределение на търговските предприятия в страната, недостатъчното използване на модерни технологии, ниска производителност на труда, липса на висококвалифициран персонал.

Ефективността на работата на търговските предприятия до голяма степен зависи от това колко добре са изградени търговската им дейност и търговско-технологичният процес. Важна роля в организирането и управлението им играят стоковите специалисти, обл професионална дейносткоето включва, наред с други неща, организационни и управленски функции, свързани с покупката, съхранението и продажбата на стоки в областта на търговията.

Дисциплината „Организация и управление на търговската дейност“ е посветена на изучаването на свързани въпроси, чийто предмет са търговски и технологични операции, извършвани със стоки в процеса на тяхното движение от сферата на производството до крайните потребители чрез търговия на едро и на дребно.

Раздел I
Основи на организацията на търговската дейност в търговията

Глава 1
Основи на организацията на стокоразпределението

§ 1.1. Понятието и същността на стоковото обръщение

Мърчандайзинг – това е търговско-технологичен процес на привеждане на стоки от сферата на материалното производство в сферата на материалното потребление чрез търговски предприятия на едро и дребно.

В търговските предприятия процесът на обръщение на средствата, инвестирани в произведени потребителски стоки, е завършен, стоковата форма на стойност се трансформира в парична форма и икономическа основада възобнови производството на стоки. Следователно рационалната организация на процеса на разпространение на продукта е един от важни функциитърговия. За тази цел трябва да се определят най-благоприятните потоци и посоки на движение на стоките, по-икономични видове транспорт за превоз на стоки от местата на производство до местата на потребление, както и създаването на подходяща мрежа от складове и бази. определен.

Качеството на търговските услуги за населението, както и времето на оборот на стоково-материалните запаси до голяма степен зависи от това колко рационално е организиран процесът на стоково обращение. Следователно стоковата циркулация включва създаването на технологична верига, способна навременна и непрекъсната доставка на стоки от производството до потребителите в необходимото количество, широка гама, Високо качество, при минимални разходи за труд, материални ресурси и време.

Основните звена в технологичната верига на стоковата циркулация са производствени и селскостопански предприятия, произвеждащи потребителски стоки, складове на едро, магазини и други точки. на дребностоки.

Основата на организационно-икономическата страна на процеса на стоково обращение е търговска дейност, осъществявано от участващите в него звена - търговски предприятия на едро и дребно. Включва проучване на потребителското търсене, определяне на асортимента и количеството на закупените стоки, проучване на пазара на стоки и идентифициране на най-печелившите доставчици, установяване на бизнес отношения с тях, внедряване рекламни дейностии други операции, несвързани с физическо въздействие върху стоките.

Най-големите разходи за жив и материализиран труд се падат на материалната, или технологичната, страна на процеса на стоковото обръщение. Основата му е технологични операциисвързани с продължаването на производствения процес в сферата на обръщението. Те включват транспортирането на стоките от производството до складовете на едро, тяхното вътрешноскладово движение, приемане и съхранение, доставка на дребно търговска мрежа, вътрешномагазинни операции, освобождаване на стоки на клиенти и предоставяне на допълнителни услуги за тях.

В практиката на организиране на движението на стоки се използват две от неговите форми. Форма на разпространение- Това е организационна техника, която представлява различни начини за популяризиране на стоки от производителя до потребителя. Разграничаване на транзитни и складови форми на стоково обращение.

При транзитна форма на движение на стокитестоките се доставят в търговската мрежа директно от производствени предприятия, заобикаляйки складовете на посредници, с склад- чрез една или повече складови връзки на посредници.

Използването на една или друга форма на стоково обращение зависи от сложността на асортимента от стоки, условията и сроковете на тяхното съхранение и честотата на закупуване. И така, транзитната форма на стоково обращение се използва главно за нетрайни стоки с прост асортимент. Използването на складова форма е необходимо за сложен асортимент от стоки, които изискват предварително сортиране в складова връзка, стоки със сезонно производство или потребление.

При движение на складови стоки стоките могат да преминават през един или повече складове на търговци на едро (складови връзки). Нарича се броят на складовите връзки, през които преминава продукт, докато се движи от производителя до потребителя нивото на стоковото обръщение.Рационалната организация на процеса на дистрибуция на продукта предполага преминаването на стоките през възможно най-малко връзки. За определяне на складовите връзки се използва коефициент, който се изчислява чрез съотношението на оборота на едро и склад към дребно.

§ 1.2. Фактори, влияещи върху процеса на разпространение на продукта. Принципи и условия за рационално изграждане на процеса на разпределение на продукта

Процесът на стоковото обръщение се осъществява под въздействието на производствени, транспортни, социално-икономически и търговски фактори.

от производствени фактори Най-голямо влияние върху организацията на процеса на стоковото обръщение оказват: местоположението на производството, специализацията на производствените предприятия, сезонността на производството на отделни стоки.

По този начин прекомерната близост на промишлените предприятия до източниците на суровини може да доведе до неравномерното им разпределение в цялата страна, до отдалечаване от районите на потребление. Всичко това налага транспортирането на стоки на големи разстояния, изисква участието на търговската връзка на едро, което води до забавяне и усложняване на процеса на движение на стоките.

Организацията на процеса на дистрибуция е силно повлияна от специализацията на производствените предприятия в производството на сравнително тесен асортимент от стоки. Това важи особено за стоки със сложен асортимент, до които не може да се достави малки магазинчетабез предварително сортиране в складовете на предприятията за търговия на едро. Следователно специализацията на производството води до факта, че повечето стоки, преди да влязат в търговското предприятие на дребно, първо преминават през една или повече търговски връзки на едро.

Някои видове хранителни продукти (плодове, зеленчуци, захар и др.) могат да се набавят или произвеждат само в определени периоди от годината. Търговски асортиментмного стоки (обувки, дрехи и др.) варират значително в зависимост от сезона, което също обуславя подчертано сезонния характер на тяхното производство. Ето защо трябва постоянно да се правят подходящи корекции в организацията на процеса на стоковата циркулация, свързани с необходимостта от дългосрочно съхранение на стоките.

Сред основните транспортни факториследва да се припише състоянието на транспортните маршрути и видовете транспорт, използвани за превоз на стоки. Тоест, за да се осигури непрекъснато и икономично функциониране на дистрибуционния процес, е необходимо да има добре развита транспортна мрежа, както и оптималната структура на парка Превозно средство(определен брой специализирани автомобили, превозни средства с различна товароподемност и др.).

Основен социално-икономически факториса разселването на населението, неговият състав и равнището на паричните доходи. Като се има предвид влиянието на тези фактори, има различни подходи към организацията на търговските услуги за градските жители и селското население. От тях до голяма степен зависи интензивността на процеса на стоковото обръщение. По този начин при ниска гъстота на населението е по-трудно да се организира доставката на стоки до потребителите, отколкото в райони с висока гъстота на населението: те трябва да бъдат транспортирани на дълги разстояния и като правило преминават през по-голям брой връзки.

Следните основни фактори оказват значително влияние върху процеса на разпространение на продукта: търговски фактори : видове, размери и местоположение на търговските предприятия, степента на сложност на асортимента от продавани стоки, техните физични, химични и биологични свойства, нивото на организация на доставката на стоки в търговската мрежа на дребно, квалификацията на търговските работници, използваните методи за продажба на стоки и др.

За да се подсигури рационална организацияв процеса на разпространение трябва да се спазват следните основни принципи:

Прилагайте най-кратките начини за популяризиране на стоки;

Намалете връзката;

Широко използване на централизирано, т.е. извършвано от силите и средствата на доставчика, доставка на стоки до търговската мрежа на дребно;

Изберете рационални превозни средства (в зависимост от количеството и свойствата на превозвания товар, разстоянието на транспортиране) и ги използвайте ефективно (като вземете предвид товароносимостта);

Да се ​​развие използването на контейнерно оборудване и средства за механизация на товаро-разтоварните операции, вътрешно складово и вътрешно складово движение на стоки;

Постоянно подобрявайте и оптимизирайте технологичната верига на дистрибуция на стоките, използвайки in-line обработка на товари, при която всяка предходна операция е едновременно подготовка за следващата.

Един от задължителни условияповишаването на ефективността на процеса на дистрибуция е използването на постиженията на научно-техническия прогрес.

Най-важните области на научно-техническия прогрес в търговията са:

Създаване и внедряване инвестиционни проектисвързани с изграждане на нови обекти на търговската инфраструктура и оптимизиране на разположението на търговски обекти;

Механизация и автоматизация на трудоемкия труд;

Широко разпространено използване на пакетни и контейнерни системи за карго обработка на стокови потоци;

Използването на компютърни технологии и софтуер, което позволява да се извършва автоматизирано отчитане на стоките по целия път на стоково обращение;

Въвеждане на прогресивни технологии на търговското обслужване;

Автоматизация на касовите операции и въвеждане на магазинни пластмасови карти при сетълмент транзакции;

Автоматизация на процесите на продажба на стоки.

Глава 2
Същност и съдържание на търговската дейност в търговията

§ 2.1. Същност и цели на търговската дейност

Думата "търговия" идва от лат sottagsgitкоето означава "търговия". Поради това тези думи често се използват като синоними, а понятието „търговска дейност” в тесен смисъл се тълкува като дейност, свързана с търговия, покупка и продажба на стоки.

По този начин, от гледна точка на гражданското право, всяка правна дейност, насочена към печалба, е търговска. На практика обаче търговската дейност по-често се разглежда като вид предприемачество, осъществявано в сферата на обращение на стоки и услуги. Затова занапред в учебника ще говорим конкретно за търговски дейности в търговията.

Търговските дейности в търговията включват:

Проучване на търсенето и определяне на нуждите от стоки;

Идентифициране на доставчици на стоки и установяване на икономически отношения с тях;

Организиране на търговия на едро със стоки;

Организиране на продажба на дребно на стоки;

Формиране на асортимент и управление на стоковите наличности;

Предоставяне на търговски услуги.

Следователно, Търговската дейност в търговията е съвкупност от последователно извършвани търговски и организационни операции, които се извършват в процеса на покупко-продажба на стоки и предоставяне на търговски услуги с цел реализиране на печалба и задоволяване на търсенето на клиентите.

Като субекти на търговска дейност, т.е. да я извършват, могат да действат както търговски организации (юридически лица), така и индивидуални предприемачи. При извършване на търговска дейност те трябва:

Вземете ефективни търговски решения, които ви позволяват да получите печалбата, необходима за по-нататъшното развитие на техните дейности;

Подобряване на качеството на обслужване на клиентите;

Спазвайте стриктно действащото законодателство.

Спазването на горните изисквания допринася за

успешно изпълнение на задачите пред търговските служби на търговските организации. Основните задачи са:

Подобряване на работата по проучване на пазарните условия на базата на маркетингови проучвания;

Навременно вземане на решения в съответствие с текущата пазарна ситуация;

Създаване на взаимноизгодни отношения с партньори (доставчици и купувачи на едро);

Засилване ролята на договорите и укрепване на договорната дисциплина;

Установяване на дългосрочни икономически отношения с доставчици;

Повишаване на ефективността на търговската дейност чрез автоматизиране на определени операции, свързани със сключването и изпълнението на договори, управление на складовите наличности и др.

Стоките и услугите са основни обекти на търговска дейност в търговията.

Продукт е продукт на труда, произведен за продажба.Това може да бъде всяко нещо, което не е ограничено в обращение, свободно отчуждаемо и преминаващо от продавача към купувача по силата на договор за продажба.

В зависимост от целта на придобиването, стоките могат да бъдат разделени на две групи:

Стоки за общо потребление;

Промишлени стоки.

Стоки за общо потреблениепредназначени за продажба на обществеността за лични, семейни, домашна употреба, т.е. не е свързано с предприемаческа дейност.

Промишлени стокислужат за продажба на различни организации или индивидуални предприемачи с цел използването им в стопанска дейност. Такива стоки са напр. технологично оборудване, пътностроителна техника, транспортни средства обща употреба, горива и суровини и др.

Всички стоки имат потребителски свойства, т.е. способността да задоволяват определени нужди на потребителя. Комбинацията от потребителски свойства на продукта определя неговото качество.

Тъй като качеството на даден продукт е мярка за неговата полезност, една от основните задачи на търговията е да предостави на потребителите именно такива стоки. За тази цел търговски услугитърговските организации трябва постоянно да взаимодействат с производителите на закупени стоки, да им оказват влияние, така че да подобряват и актуализират своята продуктова гама.

В допълнение, за поддържане на качеството на стоките е от голямо значение правилната организация на такива технологични операции като транспортиране, приемане, съхранение и т. н. Използването на модерно оборудване за преместване, съхранение, подготовка на стоките за продажба също допринася за това.

Обслужване е резултат от прякото взаимодействие между изпълнителя и потребителя, както и собствената дейност на изпълнителя за задоволяване нуждите на потребителя. Услугите, предоставяни на населението, според функционалното им предназначение се делят на материални и социално-културни.

материални услугизадоволяват материални нужди. Те осигуряват възстановяването, промяната или запазването на потребителските свойства на продуктите или производството на нови продукти, както и движението на стоки и хора, създаването на условия за потребление. Следователно материалните услуги по-специално включват битови услуги, свързани с ремонта и производството на продукти, кетъринг услуги и транспортни услуги.

Социални и културни услугизадоволяват духовните, интелектуални потребности и подпомагат нормалния живот на потребителя. С тяхна помощ духовното и физическото развитие се увеличават професионално съвършенство, поддържане и възстановяване на здравето на индивида. Социално-културните услуги могат да включват медицински услуги, културни услуги, туризъм, образование и др.

Търговската услуга е резултат от взаимодействието между продавача и купувача, както и собствената дейност на продавача за задоволяване на нуждите на купувача при покупко-продажба на стоки.

Търговските услуги могат да бъдат разделени на две групи:

Търговски услуги на едро (предоставени от търговски предприятия на едро);

Услуги за търговия на дребно (предоставени в магазини и други търговски обекти).

Основната услуга на търговията е продажбата на стоки. Въпреки това, за да се продават изгодно стоките, е необходимо да се извърши цял набор от дейности, свързани със закупуването на стоки, тяхното съхранение, доставка до купувачи на едро, подготовка за предпродажба на дребно и др. Тоест, предоставянето на различни услуги, които предшестват продажбата на стоките и свързаните с това са в основата на търговската дейност на всяко търговско предприятие.

Търговските услуги както на едро, така и на дребно са по същество посреднически услуги. Освен това, предвид разнообразието от такива услуги, някои от тях са материални (например транспортиране на стоки, тяхното съхранение, подготовка за продажба и др.), А други са социално-културни (например предоставяне на съвети на клиенти, информационни услуги и т.н.).

Ефективността на търговската дейност на търговските организации до голяма степен зависи от това как наборът от стоки и услуги, предлагани на клиентите, отговаря на техните нужди. На конкурентен пазар правилен изборобекти на търговска дейност играе специална роля.

Успехът на търговската дейност на търговските организации до голяма степен зависи от състоянието на тяхната материално-техническа база, нивото на конкуренция на пазара и други фактори. Доста важна роляигри и ниво на умения управленски персонал, както и служители на търговски и други служби на предприятието, тяхното отношение към извършената работа, интерес към резултатите от тяхната работа.

Търговските дейности, извършвани от търговски организации, могат условно да бъдат разделени на няколко етапа, всеки от които извършва определени търговски операции (Таблица 1).

В същото време трябва да се има предвид, че търговската дейност в търговия на едромного различни от търговските дейности на търговците на дребно. Това важи особено за операциите, свързани с формирането на асортимент и продажбата на стоки. По този начин естеството и съдържанието на операциите, извършвани при осъществяването на търговската дейност, ще зависят от избраната форма на промоция на продукта и етапа от процеса на разпространение на продукта, на който се намира този продукт.

маса 1

Операции, извършвани на различни етапи от търговската дейност в търговията

Ефективната търговска работа е възможна само ако има пълна и надеждна информация за пазарната ситуация, т.е. социално-икономически, търговски, организационни и други условия за продажба на стоки, които са се развили в определен периодвреме и на определено място. За да се получи такава информация, е необходимо да се събере информация както за самия продукт, така и за неговите производители.

Важно е също да има информация за социалните, икономическите, демографските и други фактори, които определят търсенето на стоки, както и за покупателната способност на населението. Заедно с това е необходимо да имате надеждна информация за възможностите на бъдещите конкуренти, което ще ви позволи да вземете правилните търговски решения и да заемете собствена ниша на пазара.

Получената информация позволява да се определи възможният обем на продажбите на стоки на пазара, да се обоснове асортиментът от необходими стоки, тоест да се изчисли необходимостта от тях.

Освен това информацията за състоянието на пазара допринася за установяването на рационални икономически връзки. За

За да направите това, е необходимо да проучите потенциалните доставчици и да изберете тези, които ще се окажат най-изгодни в настоящите условия. В същото време трябва да се обърне внимание на местоположението на доставчиците, асортимента и качеството на предлаганите от тях стоки, условията на доставка, цените и др.

На този етап от търговската дейност се сключват договори с доставчици на стоки. Много е важно да се споразумеят всички условия на бъдещото споразумение: добре изготвеното споразумение ще позволи не само да се вземат предвид интересите на партньорите, но и да се избегнат бъдещи разногласия, свързани с недостатъчното разработване на отделните му разпоредби.

Веднъж подписан, договорът става обвързващ за страните. Следователно търговските предприятия и организации трябва да упражняват постоянен и ефективен контрол върху изпълнението на условията на договора.

След операциите по закупуване на стоки на едро се извършват редица технологични операции, свързани с получаването на стоките, разтоварването на транспортните средства, приемането на стоките по количество и качество, тяхното съхранение, опаковане и др. Изброените операции се извършват както в търговия на едро и дребно. Наред с технологичните в тези връзки продължават търговските операции.

търговска дейноств предприятия за търговия на едро като следните стъпки включват:

Формиране на асортимента от стоки;

Търговска дейност за търговия на едро със стоки;

Предоставяне на услуги на купувачи на едро.

Формиране на асортимента от стокипредполага създаването на такъв асортимент, който най-добре да отговаря на търсенето на купувачите на едро. Като се вземат предвид техните изисквания, е необходимо постоянно да се актуализира гамата от стоки в складовете. За да се реши този проблем, търговските служби на търговските предприятия на едро трябва да участват активно във формирането на асортиментната политика на стокопроизводителите.

Управление на инвентарав търговията на едро се състои в тяхното нормиране, оперативно отчитане и контрол върху тяхното състояние. Поддържането на запасите на оптимално ниво насърчава непрекъснатото снабдяване със стоки на купувачите на едро и ускорява оборота на стоките, намалявайки разходите за тяхното съхранение.

На етапа на търговия на едро със стоки важна роля играе рекламна работа. Добре организираната, базирана на надеждна информация и навременна рекламна кампания допринася за нарастването на търсенето на определени стоки, влияе положително на тяхното изпълнение.

Един от ключовите етапи на търговската дейност е търговия на едро със стоки.На този етап има търсене на купувачи на стоки, които по правило са магазини, малки търговски предприятия и др. След това следва работа за съгласуване на условията и сключване на споразумение, в съответствие с което продажбата на стоки ще бъдат извършени. Ефективна работапредприятие за търговия на едро на този етап е невъзможно без организацията на контрол върху изпълнението на условията на договора.

Важно място в търговската дейност на едровата връзка заемат сервизни операции.Търговските предприятия на едро предлагат на своите партньори услуги, които са невъзможни или трудни за изпълнение в търговията на дребно. Например, те могат да бъдат посреднически (търсене на доставчици на стоки), рекламни (провеждане на рекламни кампании в търговска мрежа на дребно, изложби и продажби с участието на производители на стоки и др.), Информационни (събиране и анализ на информация за пазара). условия, маркетингови проучвания и др.), консултантски (запознаване на служителите на предприятия за търговия на дребно с нови продукти, правила за тяхната работа и др.) и други услуги.

Особено голяма е ролята на търговските услуги при наличие на конкуренция: клиенти на едросе интересуват да се свържат с продавача, който наред с висококачествени стоки е в състояние да предложи набор от услуги, които най-добре отговарят на техните изисквания.

Търговска дейност в търговски обектиимат своите специфики. На първо място, това се дължи на факта, че потребителят на стоки и услуги тук е населението.

Изискванията и нуждите на населението са определящи при формирането на асортимента в предприятията за търговия на дребно. От услугите, които търговското предприятие може да предостави, се избират само търсените купувачи. Интересите на купувачите също се вземат предвид при избора на методи за продажба на стоки.

Трябва да се отбележи, че извършвайки търговска дейност, търговците на дребно могат до известна степен да формират потребностите на населението. За тази цел на клиентите се предлагат нови продукти и тези, които срещат одобрението на потребителите, се включват в асортимента на търговеца.

При управлението на материалните запаси те изхождат преди всичко от факта, че те се съхраняват в търговските предприятия на дребно в много по-малки обеми и за по-кратки периоди.

Рекламната дейност, извършвана в търговската мрежа на дребно, също има свои собствени характеристики, свързани предимно с избора на видове и средства за реклама.

Търговската дейност в търговията трябва да се ръководи от интересите на крайния потребител, в противен случай е невъзможно да се разчита на успешен търговски резултат. В същото време трябва да се има предвид, че много фактори пряко или косвено влияят върху търговската дейност, основните от които са:

Правно основание за търговска дейност;

Нивото на конкуренция на пазара;

Състоянието на материално-техническата база на търговското предприятие;

Финансовото състояние на предприятието;

Ниво на квалификация на търговските работници;

Асортиментът от стоки и списъкът на предоставяните услуги и др. Търговски предприятиятрябва да изградят работата си с

като се вземат предвид тези фактори, реагирайки своевременно на текущите промени, без които е невъзможно да се осигури висока ефективност на тяхното функциониране.

Доверително управление на недвижими имоти - DUN - е набор от услуги, които собственикът получава от управляващото дружество. Урежда отношенията между собственика и управляващото дружество на Гражданския кодекс на Руската федерация. Неговата 53-та глава е посветена на този вид управление.

С други думи, DOT е временен лизинг на бизнес активи под ръководството на друго лицес цел печалба. Доверителното управление е чудесен начин за получаване на пасивен доход. Лице, което наема имот за управление, може да получи пари по няколко начина:

• Чрез получаване на годишен или месечен процент от наемната стойност за даден период, минус необходимите разходи.
• Чрез получаване на договорена сума, която ще бъде изплащана от управителя веднъж в определен период.

Управлението спестява много време и усилия на собственика на имота. Но когато прехвърля имота си за ползване, собственикът трябва да бъде отговорен при избора на управител, тъй като доходите на предприятието зависят от него.

Каним ви да гледате видеоклип за доверително управление на недвижими имоти:

Какво прави администраторът?

Мениджърът е лице, което управлява недвижими имоти с цел генериране на доходи. Но какво точно прави този човек и какво е включено в неговите задължения, ще разгледаме по-подробно.

Анализ на пазара

Анализът на пазара е необходима операция във всяка област на икономиката. Включва:

• Разноски.
• Анализ на аудиторията на наемателите.
• Очаквана печалба за годината.
• Проследяване на ценовите тенденции.
• Оценка на риска.
• Проучване на търсенето и предлагането в сферата на дейност на клиента.
• Анализ на изплащането.

Анализът на пазара ще ви помогне да разберете по-добре възможностите на наемателите, пазарните условия и вашите собствени перспективи за печалба.

Търсене на работодатели

Основният източник на пари в тази система е наемателят. И управителят на имотите го търси. Наемателят трябва да притежава следните качества:

• Честност в описанието на плановете.
• Системни плащания без забавяне.
• Платежоспособност.
• Отговорност.
• Отговорност за собственост.

Освен всичко друго, наемателят е длъжен да подпише договора и да го спазва точно.

Изготвяне и сключване на договор за наем

Лицето или фирмата, с която е сключен доверителният документ, е длъжна да сключи договор за наем. Условията на договора се спазват и от двете страни, както от наемодателя, така и от наемателя. Договорът подробно описва всички условия за сътрудничество. В случай на нарушение на условията на договора, страната има право да съди другата.

Плащане на битови сметки

Управителят на имота е длъжен да контролира навременността на плащането на битовите сметкии възможни такси.

Следене на навременността на плащанията

Управителят упражнява контрол върху плащанията и носи отговорност за това. Процедурите на наемодателя за реагиране при нарушения на наемните плащания са описани в договора за наем.

Предоставяне на всякакви битови услуги

Периодично е необходимо да се проверява състоянието на имота, откриват неизправности, повреди, нарушения и други битови проблеми. Това се прави от доверена организация или управленско лице. Такива процедури помагат да се спестят сериозни ремонти и да се поддържа стаята в ред.

Застраховка на обект

Често в договора за пълномощно се обсъждат въпроси за застраховка срещу наводнения, пожари и др. Разбира се, можете да избегнете процедурата, но това значително ще увеличи рисковете в този бизнес и в случай на "неприятности" собственикът ще трябва да плати за цялата реставрация на обекта сам.

Основни цели на дейността

Целта на управлението на собствеността е да се получи максимална печалбаот собственостпри минимален разход на ресурсите на собственика. Освен това наемането на квалифициран мениджър ще донесе много пари на собственика.

Увеличаване на доходността

Упълномощеното лице също финансово управление, за успешното му изпълнение е необходимо:

• Поддържане на финансови отчети.
• Анализ на разходите и приходите.
• Застраховката ще спести много пари на собственика.
• Контрол на сметки за комунални услуги.
• Контрол на бюджета на компанията.

Този подход ви позволява да държите имуществото на клиентите под контрол и да предотвратите намаляване на доходите.

Оптимизиране на разходите

Оптимизирането на разходите е една от основните функции на управлението. Анализът на разходите помага за рационализиране на разходите за недвижими имоти, което допринася за увеличаване на общия доход.

Формиране на положителен имидж на пазара

Мениджърите могат и използват реклама, маркетинг и PR, за да привлекат клиенти и да създадат търсене. Също така, положителен имидж се създава от силите на доволните клиенти.

Повишаването на статуса и имиджа на бизнеса се отразява изключително благоприятно на търсенето, а оттам и на приходите на компанията.

Начини на лидерство

Има няколко законови правила относно прехвърлянето на недвижими имоти за управление, т.е.

С право на пренаемане

Принцип това споразумениесе състои в това, че управителят или фирмата плаща на собствениците сумата под формата на наем, а наемателят плаща управляваща организациядруга сума, но вече е пренаем. Разликата между тези две суми е печалбата на компанията. Също, управителят се занимава с поддръжка на имота за своя сметка.

Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация наетото имущество може да бъде пренаемано само ако има разрешение за пренаемане, предоставено от лизингодателя.

Договорът за наем с право на пренаемане трябва да съдържа всички основни разпоредби на договора за наем(адрес, технически характеристики, списък на имотите в района и др.), регламентирана информация за възможността за пренаемане, неговите условия и разрешение.

Предимствата на този метод могат да бъдат наречени:

• Сигурност на собственика с наемни плащания, тъй като отговорността за плащанията е на управляващата организация.
• Първият наемател отговаря за поддръжката на помещенията.

А рискът се крие в степента на професионализъм на управляващото дружество и отговорността на наемателя.

Финансови

Тук доходът на собственика на имота се състои от паричния поток от пренаемателя, минус бюджетните разходи и таксите за управление.

Предимствата на метода на финансово управление включват:

• Мотивация на мениджърите за увеличаване на печалбата на предприятието.
• Касова бележка стабилен доходот вашия имот.
• Лесно документиране.

В сравнение с предишния метод, най-големият риск е ненадежден пренаемател.

Сключване на ДЮН сделка

При сключването на такъв договор имотът преминава под пълен контрол и управление на дружеството за определен период, а собственикът на обекта получава само договореното възнаграждение.

Предимствата на сключването на сделка с DUN са:

• Цялата работа и надзор на случая се отстранява от собственика.
• Всички дългове и глоби падат върху плещите на бившия. фирми.
• Договорът е по-надеждна форма на фиксирано споразумение.
• Договорът защитава ползата на собственика на територията.

Единственият риск при този метод е компетентността на изпр. компанията, нейният професионализъм, коректност и почтеност.

Поръчка или договор за представителство

Съгласно условията на това споразумение управляващото дружество получава определени правомощия за работа и поддръжкатеритория на собственика до границите на допустимата му компетентност.

Предимствата на сключването на договор за представителство включват:

• Строга отчетност и ограничена юрисдикция на управляващата фирма.
• Собственикът остава управител на имота.

Рисковете се крият в частичната отговорност на собственика, което не позволява напълно да се абстрахираме от въпросите на недвижимите имоти.

Възлагане на функциите на изпълнителния орган

Ако собственикът е юридическо лице, то може да прехвърля правомощия изпълнителен органдруго юридическо лице и го направи изпълнителен директоруправление.

Ползи от поверяването на функциите на изпълнителния орган:

• Изпълнителният орган се занимава с документооборота.
• Главният изпълнителен директор се контролира от собственика.
• Всички доклади могат да бъдат проверени от собственика.

Рисковете се крият в отговорността от страна на собственика и честността от страна на бившия. фирми.

Допълнителни услуги

Освен контрола и разпореждането с недвижими имоти, управителят трябва да се грижи и за ползата и интереса на собственика. Той може да направи това, като използва следните методи:

Как да прехвърлите за временно ползване - инструкции стъпка по стъпка

Нека разгледаме по-отблизо прехвърлянето на недвижими имоти:

1. Избор на фирма. Първо, трябва да изберете организацията, към която кандидатствате. При избора си струва да се вземат предвид: условията, предоставени от компанията, нейните цени, прегледи, репутация и наличието на оплаквания или съдебни дела.
2. Документация. За да извърши тази операция, собственикът ще се нуждае от: паспорт, споразумение за прехвърляне на управление, документи за собственост.
3. Плащане на услуги. В зависимост от фирмата, собственикът плаща различен процент на екс. компания, нетно от таксите за обслужване.
4. Договор. Договорът за доверително управление е документ, който одобрява правата на управителя да управлява имота в рамките на условията на споразумението. Договорът може да бъде подписан за срок до 5 години.
5. Организация от изпълнителя. В договора трябва да бъдат посочени всички форми на отчетност, условия, разходи и др. за сътрудничество. Също така тук ще бъде много полезно да поканите независим адвокат, който адекватно да посочи всички изисквания и желания на собственика.

Какво да направите, ако фирмата не изпълнява функциите си?

Преди всичко, условията за нарушаване на договора трябва да бъдат посочени в договора. Но в общата практика си струва да нарушите договора с компанията и евентуално дори да я глобите. Можете също така да се възползвате от защитата на потребителите.

Не всеки собственик има възможност да управлява имота си поради различни фактори, било то липса на време или знания. Тук на помощ идват управляващите компании. Но към взаимодействието с тях трябва да се подхожда изключително отговорно.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.