Правната, икономическата и организационната рамка за дейността на жилищноспестовните кооперации за привличане и използване Париграждани - негови членове за закупуване или изграждане на жилищни помещения с цел прехвърлянето им за ползване и след извършване на дялови вноски в пълен размер в имуществото на членовете на жилищно-спестовни кооперации, както и гаранции за защита на правата и законните интереси на граждани - членове на жилищноспестовни кооперации. Инсталиран легален статутжилищно-спестовни кооперации, правата и задълженията на техните членове, редът за създаване, реорганизиране и ликвидация на жилищно-спестовни кооперации, както и редът за тяхната дейност за привличане и използване на средства на граждани за закупуване на жилищни помещения.
Броят на членовете на кооперацията не може да бъде по-малък от 50 и повече от 5 хиляди души. Членовете на кооперацията поемат риска от загубите, свързани с дейността на кооперацията, в рамките на своите дялови спестявания.
Установете изисквания за предоставяне финансова стабилносткооперативни дейности. По-специално, размерът на частта от дяловата вноска, след плащането на която възниква правото на придобиване или изграждане на жилище от кооперацията за прехвърлянето му за ползване на член на кооперацията, не може да бъде по-малък от 30% от размера на дяловата вноска на члена на кооперацията. Разходите за придобиване на права върху жилищни помещения в процес на изграждане чрез дялово участие и разходите за жилищни помещения, изградени от кооперация, не трябва да надвишават 20% от стойността на имуществото на кооперацията. Минималният срок, в който член на кооперацията може да направи част от дяловата вноска, след което възниква правото да придобие или построи жилище за член на кооперацията, се определя от устава на кооперацията. В същото време, считано от втората година от дейността на кооперацията за привличане и използване на средства на граждани за закупуване на жилищни помещения, посоченият минимален период не може да бъде по-малък от две години. Даден е списък на сделките, които кооперацията може да извършва само след получаване на съгласието на общото събрание на членовете на кооперацията.
Учредителните документи на вече създадени кооперации и други организации, които се занимават с дейности за привличане и използване на средства на граждани за закупуване на жилищни помещения, с изключение на учредителните документи на жилищни и жилищно-строителни кооперации, се привеждат в съответствие с Федералния закон. Закона в едногодишен срок от влизането му в сила.
федералният законвлиза в сила деветдесет дни след деня на официалното му публикуване, с изключение на редица разпоредби, за които е установен различен срок на влизане в сила.
Освен че сроковете се забавиха с година, дори и сега къщата все още не е свързана с комуникации и не е предадена управляващо дружество. И най-трудното в това е да обърнете ситуацията във вашата посока. Почти невъзможно е да си върнете парите. Как да намерим купувач за такъв апартамент.
Обвинявай всичко изграждане на жилищна кооперация по 215 FZ. Именно за него жилищните кооперации обикновено извършват строителство. И това е първоначално - липсата на гаранции.
Основните точки, които са фундаментално различни от тези, по които разработчиците действат в споделеното строителство. Първоначално жилищната кооперация има специфичен съдебна практиказа разрешаване на спорове между членовете на жилищната кооперация. Първоначално жилищните кооперации имат право да работят извън рамките на 214 FZ. Какво означава това?
В допълнение към цената на квадратните метри ще трябва да платите входни такси, които могат да нараснат до 5 процента от цената на апартамента. при което, членски вносжилищната кооперация има право да таксува не само за поддръжката на обекта, но и за неговото завършване, ако парите внезапно свършат.
Отделен разговор за договора. Според 214 FZ предприемачът изготвя само един договор, към който може да има приложения и допълнителни споразумения. В който са предписани условията за строителство, цената на обекта и неустойките. Акционерът на жилищната кооперация, в допълнение към договора, е длъжен да подпише устава. Чиито нормативни разпоредби нямат нищо общо с нормите на гражданските задължения
И най-важното - когато купувате апартамент чрез жилищна кооперация, не трябва да разчитате на закона "За защита на правата на потребителите". Просто не се прилага. Следователно купувачът на недвижим имот чрез жилищна кооперация е правно много по-малко защитен от акционер, който закупува апартамент от предприемач.
Ето защо, когато купувате недвижим имот, на първо място трябва да обърнете внимание на закона, съгласно който се извършва строителството. Преди това можете да разберете за законността на обекта на уебсайта на администрацията на Краснодар. Обектите, които се изграждат с нарушения, могат да се видят на интерактивната карта, като щракнете върху връзката Samostroi Krasnodar. Но дори и без да намерите обект там, струва си да изясните информация за законността на строителството, като се обадите на 218-91-32 и 218-91-05.
Купуването на нова сграда в Краснодар не е проблем. Тук се строят много жилища с различни планове, големина и качество и в почти всички райони. В Краснодар строителството на нови сгради се извършва в съответствие с федералния закон 214-FZ или 215-FZ. Нека да разгледаме какви са тези закони, кой е по-добър и как да минимизираме рисковете.
Преди да дадете трудно спечелените пари за нов апартамент, по-добре е да проучите законите, по които се извършва сделката. В крайна сметка това не е типична покупко-продажба, тъй като предметът на покупка все още не съществува. Понякога вместо апартамент има само разчистен парцел за строеж или един фундамент.
И сега вие, след като сте платили исканата сума, сте принудени да изнемогвате в очакване, докато „правото на търсене“ се превърне в завършен апартамент.
Нови сгради според 215-FZ
Придобиването на нова сграда чрез жилищностроителна кооперация (HBC) е доста често срещан начин за закупуване на жилища на първичния пазар на Краснодар и Адигея. Тази форма на закупуване на недвижими имоти е съвсем законна. ZhSK не е шарашки офис и често къщите се строят бързо и добре. Жилищната кооперативна система в Краснодарския край съществува повече от 20 години. Но купувачите са по-малко защитени от държавата, отколкото при закупуване на жилища по 214-FZ. По-долу ще обясня защо.
Плюсове 215-FZ
- 1. Основният плюс е, че цената на апартамент е по-ниска от същата, закупена по 214-FZ. Това се дължи на факта, че жилищностроителните кооперации нямат задължителна застраховка за нови сгради и вноските не се облагат с ДДС.
- 2. Възможно е да се използва майчински капитал и ипотеки.
- 3. Въпреки факта, че няма задължителна застраховка, купувачът може самостоятелно да застрахова сделката в застрахователната компания по свой избор.
Минуси и рискове на 215-FZ
- 1. Неустойка за нарушени срокове за доставка на жилища в жилищната кооперация не е предвидена. Тоест, можете да планирате да се преместите в чисто нов апартамент тази есен, но всъщност да получите жилището си след две години и никой няма да ви плати неустойка. И може би всичко ще бъде построено навреме. Никой не може да ви каже точно и вие поемате рисковете.
- 2. Ако прекратите договора със жилищностроителната кооперация и заведете дело, това не гарантира връщането на парите ви. HBC плаща пари само ако има средства в сметката си. Няма средства, няма плащания.
- 3. Законът "За защита на правата на потребителите" не се прилага за съоръжения, построени в съответствие с 215-FZ.
Нови сгради според 214-FZ
Съгласно Закон 214, купувачът сключва договор с предприемача или негов представител Споразумение за дялово участие(DDU). Днес това е най-сигурният начин за закупуване на нова сграда. От самото начало купувачът е под закрилата на държавата, тъй като дори преди предприемачът да получи възможност да сключи DDU, той трябва да сглоби пакет задължителни документи. Това е удостоверение за собственост или дългосрочен договор за наем на земя, и разрешение за строеж, и експертно мнение проектна документацияи много други документи. И не се раздават надясно и наляво.
Плюсове 214-FZ
- 1. Текстът на DDU съдържа всички задължения на страните една към друга - условия, суми, кадри, договорът ясно определя не само площта, но и номера на апартамента. Тоест не получавате някакви квадратни метри, а конкретен апартамент. Според 214-FZ, в момента на подписване на DDU, притежателят на капитала автоматично става залогодател, докато обезпечението от страна на предприемача е земята, върху която се строи жилищната сграда.
- 2. За неспазване на условията за доставка на обекта, посочени в договора за споделено строителство, предприемачът носи финансова отговорност. В случай на нарушение на сроковете, купувачът има право да принуди предприемача да плати обезщетение чрез съда.
- 3. 214-FZ принуждава разработчика да извършва качествена работа, всеки обект е покрит от петгодишна гаранция, чиито задължения се покриват от разработчика.
Минуси 214-FZ
Има ли някакви недостатъци на 214-FZ? Уви, има. Няма идеални закони и никой не може да получи 100% гаранция.
- 1. Никой закон не може да гарантира, че къщата ще бъде завършена и купувачът ще получи апартамента си. Предприемачът може да има обстоятелства извън неговия контрол, които не позволяват завършването на строителството. В този случай купувачът ще върне само част от парите си, но не и цялата сума на инвестираните средства. Факт е, че според 214-FZ, в случай на фалит на предприемача, собственикът на капитала става кредитор на третия етап - първо, изискванията за заплати на работниците на строителната площадка, изискванията на банките и т.н. удовлетворен.
- 2. Цените на апартаментите, построени по 214-FZ, обикновено са по-високи, отколкото по други видове договори - по договор 215-FZ или от частен разработчик.
Така че, преди да дадете пари, прочетете внимателно договорите, разгледайте всички документи, разберете отзивите, разгледайте готовите обекти. Отделете малко време и бъдете възможно най-безопасни.
Покупката на жилище за много хора се смята за специфичен и сложен процес. Често те просто нямат средства за такова придобиване. При такива условия хората често са принудени да теглят ипотека за достатъчно дълъг период от време при високи лихви. Отлична алтернатива е членството в жилищноспестовна кооперация. Тази организация е създадена от граждани, които искат да строят жилищна къщаили няколко подобни сгради. Всеки дарител превежда през определен период необходимата сума за закупуване на апартамент. Присъединяването към такава кооперация има много предимства, въпреки че процесът не е без някои недостатъци.
Ползи от сътрудничеството
Ако гражданин избере жилищна кооперация за закупуване на жилище, тогава той наистина може да се радва на много предимства. Те включват следното:
- размерът на вноските е много по-малък, отколкото в крайна сметка трябва да надплатите по ипотечен кредит и дори при концесионно кредитиране;
- акционерите могат да избират апартамент в различни къщи, не само в тези, които се намират в града, но и в сгради, разположени в други населени места;
- за членство в кооперация не се изисква подготовка на множество документи, които са необходими при кандидатстване за голям ипотечен кредит;
- нивото на защита се счита за високо, следователно, дори ако кооперацията бъде обявена в несъстоятелност по различни причини, жилището ще се продава на специализирани търгове, където акционерите могат да го изкупят, като се вземат предвид прехвърлените по-рано вноски;
- гъвкавостта на такива кооперации се счита за висока, тъй като ако по различни причини финансова ситуацияакционер, така че той няма да може напълно да направи вноски, тогава ръководителите на предприятието могат да помогнат на гражданина, като му продадат други недвижими имоти;
- допълнително в случай на влошаване Финансово състояниеакционерът може да увеличи периода на вноска;
- кооперациите не се обръщат към Централната банка за получаване на заемни средства, тъй като се използват само парите на акционерите, следователно плащанията се определят, без да се взема предвид текущият размер на процента на рефинансиране.
По този начин, благодарение на такава кооперация, гражданите могат да решат сложен жилищен въпрос. Но в същото време е важно да се подходи правилно към избора на самата организация, така че да е надеждна и доказана.
Минуси на сътрудничеството
Използването на услугите на организацията има не само предимства. Изтъкнати са някои съществени недостатъци на този процес, така че закупуването на жилище за сметка на кооперация има недостатъци:
- избраното жилищно съоръжение ще стане собственост на гражданина само след като всички вноски са им напълно прехвърлени;
- ако по някаква причина финансовото състояние на акционера се влоши, така че той няма да може да извърши дължимите плащания, тогава той няма да получи жилище;
- за първоначално влизане в организацията е необходимо да платите първоначална вноска и обикновено е значителна, поради което често възлиза дори на 50% от цената на избрания обект, но не всички граждани могат да натрупат такава сума;
- ще отнеме много време да се изчака завършването на строителството и настаняването в жилищата и този процес зависи от това колко акционери се присъединяват към кооперацията.
Трябва да изберете големи и развити организации, които се търсят сред много акционери.
ZHNK има значителни плюсове и минуси, така че е препоръчително да станете акционер, ако имате голямо количество средства, а също и ако сте сигурни, че избраната организация е надеждна. Освен това трябва да се обърне голямо внимание на избора на самото жилище, тъй като кооперациите обикновено предлагат няколко варианта.
Преди да влезете в определена организациянейната репутация трябва да бъде проучена. Оптимално е да прочетете отзиви за жилищно-спестовните кооперации от бивши акционери, за да научите за всички клопки и характеристики на сътрудничеството.
Законодателна уредба
Дейностите на такива кооперации се регулират на законодателно ниво. Основната информация се съдържа във Федералния закон № 215. Този закон беше приет през 2004 г. Изписва се правна рамкаработата на предприятието, както и икономическите и организационните аспекти на дейността.
Най-важната информация във Федерален закон № 215 е следната:
- дадени са правата и задълженията, които имат всички граждани, които стават членове на кооперацията;
- посочва се процедурата и правилата за откриване на организация;
- изброява нюансите на ликвидацията на ЖНК и реорганизацията на институцията;
- е предписано как да се извършва дейността на кооперацията, както и как да се използват средствата, получени от съдружниците.
Всички кооперации трябва да се занимават изключително с работата, която е предписана от закона. Жилищноспестовните кооперации се създават за неопределено време, поради което няма информация за ограничения за срока на тяхното съществуване. Организацията отговаря за задълженията си с цялото имущество, което й принадлежи, но дружеството не носи отговорност за задълженията на своите участници. Въз основа на разпоредбите на Федерален закон № 215 предприятията имат право да откриват банкови сметки. Освен това трябва да има регистри за всеки участник.
Какво е включено в регистъра?
При откриване на кооперация се привличат нови акционери. За всеки нов участник се формира специален регистър. Той трябва да включва следната информация:
- ПЪЛНО ИМЕ. нов член на организацията;
- информация от паспорт или друг документ, с помощта на който се удостоверява самоличността на гражданин;
- телефонен номер или други данни за контакт;
- друга информация, посочена в хартата.
Основното условие за създаване на жилищноспестовна кооперация е броят на участниците да бъде равен на 50.
Как се регистрира организация?
Процесът на регистрация на кооперация се счита за лесен и бърз. За целта се изпълняват следните стъпки:
- първоначално е необходимо да се съберат необходимия брой участници в бъдещата кооперация, които желаят да получат жилищата си постоянно пребиваване;
- Държани обща срещакъде е взето решението за откриване на фирма;
- протоколът за такова решение е правилно оформен, съдържащ решението на участниците;
- се формира уставът на бъдещата организация;
- събиране на допълнителни документи за регистрация;
- документите се прехвърлят във Федералната данъчна служба за регистрация, за която ще трябва да платите такса;
- съответната информация се вписва в Единния държавен регистър на юридическите лица.
Веднага след приключване на регистрацията, компанията започва своята пряка дейност, насочена към създаване на апартаменти, които се издават на притежателите на дялове след плащане на цялата вноска. Допуска се обединяването на няколко малки кооперации в една голяма компания.
Как да създадете харта?
Основният учредителен документ на такава организация е уставът. Може да се формира според различни мостри. Хартата на жилищно-спестовната кооперация трябва да включва следната информация:
- наименованието на юридическото лице, представлявано от кооперацията;
- вид дейност на предприятието;
- адрес на местоположение на фирмата;
- данни за контакт на ЖНК;
- размера на дяловата вноска за всички участници;
- задължения, възложени на всички членове на сдружението;
- Посочено е, че всички граждани носят субсидиарна отговорност, поради което са длъжни да покриват солидарно всички загуби, възникнали в процеса на дейност на предприятието.
Можете да изберете различни правни форми, например LLC или JSC. За това се взема предвид дали дейността е търговска или нетърговска.
Търговска или нестопанска кооперация?
Най-често избираният отвор търговска организация. УС на кооперацията извършва дейност с цел печалба. Всички инвеститори могат да използват своите финансови средства, които са насочени към изграждането на жилищен обект.
Веднага след като се построи жилищна сграда, се откриват търгове, на които се продават жилищни помещения, което позволява частично възстановяване на всички направени разходи. Долните етажи се отдават под наем и именно тази дейност в повечето случаи носи най-много висока печалба. Освен това паркоместата или прилежащата към къщата територия могат да бъдат отдадени под наем.
Може да се открие и жилищно-спестовна кооперация с нестопанска цел. Работата на такава компания не е насочена към печалба, така че основната цел е да се осигурят на всички участници оптимални жилищни помещения за живеене. Чрез участие в такова сдружение се решава жилищният въпрос на гражданите. Участници стават само нуждаещи се от жилище. Обикновено те са инициаторите за създаване на кооперация, поради което се представляват от членове на управителния съвет.
Какво да правя след регистрация?
Веднага след като удостоверението за регистрация бъде получено от Федералната данъчна служба, е необходимо допълнително да уведомите Пенсионния фонд и други държавни фондове за това.
За разплащания с участници се открива банкова сметка. Започва директно събиране на средства, които след това се насочват за закупуване или строителство на жилищни сгради.
Как се управлява кооперацията?
При необходимост за управление може да бъде привлечено съответното управляващо дружество.
За управление на кооперацията задължително се организира настоятелство. Измежду членовете на съвета се избира председател. Той е надарен с множество правомощия. Председателят на кооперацията се занимава с наемане на работници в щата.
В организацията, в допълнение към председателя, трябва да бъдат наети счетоводител и паспортист, както и технически персонал. Жителите на една къща могат допълнително да решат да определят тарифа за портиер или придружител. Организацията сключва договор с частната охранителна фирма за организиране на охраната на обекта.
Всички останали членове на кооперацията могат да действат активно и при наличие на председател. Те редовно участват в срещи, а също така организират дейността на предприятието на безвъзмездна основа. Те могат да вземат решение относно необходимостта от реконструкция на конструкцията или ремонт на сградата.
Правила за влизане
Много хора осъзнават стойността и доходността от придобиването на жилище с помощта на такива спестовни кооперации. За да станете член на кооперация, се изисква да извършите доста сложно правна процедура. Това изисква разрешение от други участници.
Съгласно Федералния закон за жилищно-спестовните кооперации, за да се присъедините към такава организация, се извършват следните действия:
- Първоначално се оформя молба за членство в сдружението;
- предава се на председателя, след което този документразглеждат от членовете на кооперацията;
- разрешено е приемането в организацията на всеки гражданин на възраст над 16 години, но непълнолетните трябва да удостоверят заявлението си с родителите или настойниците си;
- лице, което желае да стане член на асоциацията, трябва да проучи всички разпоредби на устава и също така се уведомява за размера на първоначалната вноска;
- след това се извършва процесът на одобрение, за който се провежда среща на жителите;
- всеки участник може да говори за необходимостта от приемане на нов член;
- провежда се гласуване, от резултатите от което се решава дали кандидатът ще бъде приет в кооперацията, като се изисква явно гласуване;
- резултатът от това гласуване се фиксира със специален акт, след което се съставя протокол;
- изготвените документи се съхраняват в предприятието в продължение на пет години, тъй като въз основа на тях се доказва, че нов член на организацията може да регистрира собственост и да внася различни средства в сметката на организацията.
Веднага след като кандидатът стане член на кооперацията, той получава правото да се разпорежда с имуществото, собственост на дружеството. Това се дължи на факта, че той, заедно с други наематели, става собственик на къщата. Тъй като се използва обща форма на собственост, всяко лице трябва да използва отговорно имота и околното пространство. Освен това се изисква да се поддържа регистър на всеки член на кооперацията, където да се записват пристигането и напускането на гражданите.
Какви са правата и задълженията на членовете на организацията?
При създаването на такова сдружение всички членове са надарени с определени права и задължения, които гражданите трябва да знаят. Основните права са:
- поръчка обща собственост;
- участие в срещи за решаване на множество проблеми, свързани със сградите;
- закупуване на жилище за лично ползване, за което се изисква пълният размер на вноската;
- избор на членове на кооперацията, членове на управителния съвет;
- професия различни видоведейности, насочени към управление на общо имущество;
- право на глас, позволяващо управление на сдружението;
- решаване на въпроси относно необходимостта от ремонт или реконструкция на конструкцията;
- използването на различни предимства, предвидени в нормативната документация;
- разпределение на приходите, получени в резултат на дейността на сдружението;
- получаване на информация за резултатите от дейността на предприятието;
- продажба, дарение, замяна или наследяване на имущество, ако принадлежи на гражданин по право на собственост;
- ако човек напусне кооперацията, тогава той може да поиска връщане на средствата, платени под формата на вноски;
- добре проектираните жилищни съоръжения са наследени.
Но в същото време всеки член на кооперацията има определени отговорности. Те включват факта, че те трябва да спазват всички правила, изброени в нормативната документация. Всички нареждания, приети на събранието, са задължителни. Всички вноски се плащат задължително, чиито размери са предписани в хартата. За сградата носи всеки участник отговорност, както и за други общи съоръжения или прилежаща територия. При възникване на непредвидени ситуации всички членове на кооперацията поемат рисковете в рамките на наличните спестявания.
Как се изплаща дялът?
Всички вноски, които се правят по сметката на сдружението, са акции. Характеристиките на жилищно-спестовните кооперации са, че участникът може да стане собственик на жилищен обект само след окончателното изплащане на този дял.
При първоначално влизане в сдружението е необходимо да се преведе встъпителната такса в кооперацията, като често нейният размер е равен на половината от цената на апартамента. Освен това периодично се извършват допълнителни плащания на акции, докато цялата цена на обекта бъде прехвърлена на компанията.
Размерът на дела се определя при откриването на предприятието, след което тази информациявключени в учредителните документи. Докато дялът не бъде изкупен, организацията действа като собственик на апартамента, така че може да се разпорежда и използва.
По този начин жилищните кооперации се считат за търсени организации, чиято дейност се регулира от разпоредбите на Федерален закон № 215. Придобиването на апартаменти с помощта на такива асоциации има много неоспорими предимства, въпреки че такова решение има и някои недостатъци. Всеки, който планира да закупи недвижим имот по този начин, трябва внимателно да оцени всички нюанси на този процес. Той взема предвид необходимостта от незабавно внасяне на първоначална вноска при присъединяване към кооперация, която обикновено е равна на половината от цената на апартамента.
Невъзможността за използване на ипотеки за закупуване на собствено жилище от общото население доведе до законодателно разработване на алтернативни възможности, които позволяват да се привлече за тези цели не банков капитал, а собствени средства на лица, желаещи да закупят апартамент.
Механизмът на финансиране се основава на международния опит, натрупан предимно в Германия, и съветския опит в създаването на фондове за взаимопомощ.
Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за решаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:
ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.
Бързо е и Е СВОБОДЕН!
Структурите, предназначени да помогнат на гражданите да купуват жилища при алтернативни ипотечни условия, се наричат „жилищноспестовни кооперативи“ (HSC), чиято дейност се регулира от Федерален закон № 215-FZ от 30 декември 2004 г.
Какви отношения се уреждат от закона?
Законът очертава правните, организационните и икономически аспектидейности юридически лицасъздадени за натрупване и използване на обществени средства за изграждане или закупуване на жилища.
Участвайки във финансирането, гражданин става член на кооперацията, придобивайки, наред с други неща, правата и задълженията да участва в управлението на организацията, което според законодателя трябва да се превърне в основен осигурителен инструмент за защита на правата му .
Федерален закон № 215 регламентира:
- алгоритъмът за създаване на ЖНК, неговата реорганизация и ликвидация;
- основни принципи на работа и механизми за осигуряване на финансова стабилност;
- права и задължения на членовете на кооперацията и управителните органи;
- мерки за държавен контрол и гаранции за защита на интересите на гражданите.
ZHNK получи следните характеристики:
- привлича финансови средства на граждани, които са членове на кооперацията;
- закупуване на жилища с парите на акционерите;
- участват в строителството като предприемач или акционер;
- привличане на заемни средства в размер не повече от 40% от стойността на собствеността на кооперацията.
Основната идея, заложена в закона, е да се предоставят регулаторни възможности за сдружаване финансови ресурсиграждани с цел придобиване на жилищни помещения.
Ключови точки
В структурно отношение законът се състои от шест глави и е структуриран по следния начин:
- Глава 1 съдържа общи разпоредби.Описва регулируеми нормативен актотношения, дава дешифриране на използваните понятия, а също така установява основните разпоредби на ZhNK, неговите членове, учредителни документии процедурата за взаимодействие между акционерите и юридическото лице.
- В глава 2 се определят процедурите и механизмите за създаване, реорганизация и ликвидация на ZhNK.По-специално беше установено, че броят на членовете на кооперацията трябва да бъде в диапазона от 50 до 5000 души. Възможността за реорганизация е ограничена до преобразуване в ЖК, жилищна кооперация или етажна собственост. Установено е, че надзорът върху дейността на организацията е поверен на Централната банка на Руската федерация, която поддържа регистър на такива юридически лица.
- Глава 3 е посветена на основните разпоредби на работата на кооперацията при привличане и използване на средства за закупуване на жилищни помещения. Това е ключов раздел от закона, който подробно описва процедурата за функциониране и регулиране на взаимоотношенията между кооперацията и нейните членове, закупуване и прехвърляне на жилища, механизми за изваждане при прекратяване на членството, разкриване на информация, отчетност и други важни въпроси.
- Глава 4 описва управлението на кооперация.Това определя върховен органуправление е общото събрание на членовете, разписан е редът за свикването му и е очертан кръгът от въпроси от компетентността, изискванията към работата на съвета и изпълнителен директор, както и отговорността длъжностни лицаорганизации за понесени загуби.
- Глава 5 е посветена на въпросите за осигуряване на финансовата стабилност на WNC и надзора на дейността му.Това е най-важният раздел от закона, който въвежда ограничения върху дейностите, критерии за финансова стабилност и механизми за контрол, както и установяване на отговорност за неизпълнение на задължения, изисквания за одит. Освен това той разяснява правомощията на Централната банка да упражнява надзорни функции.
- Глава 6 е озаглавена „Преходни разпоредби и влизане в сила на този федерален закон“.Нормативният правен акт е издаден в края на 2004 г., следователно през изминалия период статиите, съдържащи се в раздела, са загубили своята актуалност и не представляват интерес за обикновения потребител.
Основните членове на закона, описващи реда за встъпване в кооперация, както и правата и задълженията, произтичащи от това, са дадени в таблицата.
| Ключови точки | Статии |
| Присъединяване към ZhNK | член 5 |
| Права на член на кооперация | член 7 |
| Отговорности и задължения на член-кооператора? | Членове 6, 8 |
| Прекратяване на членство или изключване от WNC | Членове 9, 10, 31, 32 |
| Участие в управлението | Членове 34–41 |
| Достъп до информацията | Членове 18–21 |
| Плащане на дялове и членски внос | Членове 24, 25, 27, 47 |
| Придобиване (строителство) на жилище, право на ползване и прехвърляне на собственост | Членове 28–30 |
В закона за жилищноспестовните кооперации могат да се разграничат следните основни точки:
- на името на юридическото лице трябва без провалсъдържа думите „жилищноспестовна кооперация“;
- основната дейност е закупуване на жилища за членове на ЖНК;
- задължителна регистрация на членовете на кооперацията в Единния държавен регистър на юридическите лица;
- ограничаване на броя на членовете на кооперацията (от 50 до 5000 души).
- надзор от страна на Централната банка;
- разделяне на банкови сметки стопанска дейности закупуване на жилище;
- задължителен годишен одит;
- възможността за теглене и връщане на дялови вноски.
Законът забранява на ZHC да прави следното:
- издава заеми както на физически, така и на юридически лица;
- направи дарение;
- да бъде гарант за задълженията на акционери и трети лица;
- инвестира активи, принадлежащи на кооперацията, в уставния капитал или собственост на други юридически лица, с изключение на саморегулиращи се организации, обединяваща ЖНК.
В съответствие със закона всеки гражданин на Русия, който е навършил 16 години, може да стане член на кооперацията.
От документите ще ви трябва само паспорт, както и удостоверения за TIN и държавно пенсионно осигуряване. В този случай не са необходими други документи, изисквани от банката за издаване на ипотека.
При членство в кооперация членът на кооперацията трябва да реши какъв апартамент иска да купи или построи и да посочи това в заявлението.
В резултат на това ще бъде подписан документ, който ще определи какъв е размерът на дяловата вноска, в какъв срок и в какви дялове трябва да бъде внесена.
Най-често срещаните въпроси и отговори на тях след прочитане на Федералния закон за жилищно-спестовните кооперации на гражданите са дадени в таблицата.
| Въпрос | Отговор |
| Кога мога да получа правото да ползвам жилище? | Не по-рано от две години след влизане в кооперацията и при заплащане на най-малко 30%. |
| Кога собствеността върху апартамента ще премине от ZhNK към акционера? | След плащане на дяловата вноска в пълен размер. |
| Какъв е размерът на встъпителния и периодичния членски внос? | Определя се от всеки ZhNK самостоятелно. |
| Какви вноски са необходими за плащане на дялова вноска? | Зависи от избраната форма на участие и се определя при встъпване в кооперацията. |
| Какъв е максималният срок за погасяване на кредита? | Период и половина на първично натрупване. Последният според закона е най-малко две години, така че най-често максималният срок е три години. |
Обикновено членът на кооперацията има право на апартамент след две години. Ако той плати половината от вноската до този момент, тогава отпуснатият му кредит трябва да е безлихвен.
При по-ниска цифра (от 30 до 50%), част от сумата (максимум 20%) на ЖНК няма да има право на покриване от средствата на акционерите. За тази цел организацията ще трябва да изтегли заем, задължението за изплащане на лихвите по който ще бъде върху нейния член.
На практика повечето жилищноспестовни кооперации, които не желаят да работят с банки или не могат да получат пари при изгодни условия, предпочитат схеми за предоставяне на жилище след заплащане на поне половината от стойността му, което също е разрешено от закона.
Спорни моменти и недостатъци
Световната практика показва, че ЖНК работят перфектно в стабилна икономика. При галопираща инфлация и непредсказуема динамика на цените на жилищата такива организации могат да изпитат трудности, които ще доведат до невъзможност да изпълнят задълженията си към акционерите.
За да функционира нормално такава организация, трябва да са изпълнени две условия:
- редовно получаване на вноски за поддръжка на апарата и извършване на редовни плащания;
- средствата, върнати от кредитополучателите, трябва да са достатъчни за издаване на нови заеми.
Ако пазарът е стабилен, тогава няма такива проблеми и системата работи перфектно.
Кризата може да предизвика отлив на акционери, което ще доведе до невъзможност за поддържане на необходимия управленски състав. И нарастващите цени ще изискват увеличение на дяловите вноски за покриване на дефицита на бюджета, предназначен за издаване на заеми.
Засега пазарът на финансирано сътрудничество е слабо развит. Според Централната банка към днешна дата са регистрирани само 86 такива организации, а 20 от тях са в процес на ликвидация.
Недостатъците на WNC включват:
- доста високи разходи за членски внос, загубен при напускане на кооперацията;
- изисква се да изчакате най-малко две години от момента на присъединяване към организацията, преди да получите заем и съответно да придобиете апартамент;
- правата върху недвижими имоти не принадлежат на акционера, а на ZHNK, докато лицето не изплати напълно заема, което означава, че съществуват рискове от загуба на жилище поради нечестни действия или грешки на ръководството на кооперацията.
Първите две точки са особена и ниска такса за използване на алтернативни източници на финансиране в сравнение с ипотечното кредитиране.
Последният недостатък може да бъде изравнен чрез избора на надежден ZhNK и активно участие в неговата работа.
Трябва да се отбележи, че подобни схеми за финансиране са предназначени за хора с активна дейност житейска позиция- никоя Централна банка няма да контролира по-добре работата на управителния съвет на кооперацията от самите акционери.
Информация за промени и допълнения
По време на съществуването на Федералния закон е претърпял малък брой промени и допълнения.
Най-важните корекции бяха направени на 23.07.2013 г. Те са свързани с факта, че ФСФР на Русия, на която беше поверен контролът върху дейността на ЖНК, беше премахната и нейните функции бяха прехвърлени на Централната банка на Руската федерация.
В същото време терминът "контрол" беше заменен с "надзор". Това не е просто игра на термини, но значителна промянаотношенията между представителя на държавата - Централната банка и одитираната организация - жилищноспестовна кооперация.