тарту және пайдалану бойынша тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері қызметінің құқықтық, экономикалық және ұйымдастырушылық негіздері Ақшаазаматтар - оның мүшелері тұрғын үй-жайларды пайдалануға беру мақсатында және тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативі мүшелерінің мүлкіне толық көлемде үлестік жарналарды енгізгеннен кейін оларды сатып алуға немесе салуға, сондай-ақ олардың құқықтары мен заңды мүдделерін қорғауға кепілдік береді. азаматтар – тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтерінің мүшелері. Орнатылған құқықтық мәртебесітұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері, олардың мүшелерінің құқықтары мен міндеттері, тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтерін құру, қайта ұйымдастыру және тарату тәртібі, сондай-ақ олардың тұрғын үй-жайларды сатып алуға азаматтардың қаражатын тарту және пайдалану жөніндегі қызметінің тәртібі.
Кооператив мүшелерінің саны 50-ден кем және 5 мың адамнан аспауы керек. Кооператив мүшелері өздерінің үлестік жинақтары шегінде кооперативтің қызметіне байланысты шығындар тәуекелін көтереді.
қамтамасыз ету талаптарын белгілеу қаржылық тұрақтылықкооперативтік қызмет. Атап айтқанда, төлегеннен кейін кооперативтің тұрғын үйді кооператив мүшесінің пайдалануына беру үшін тұрғын үйді сатып алу немесе салу құқығы туындайтын үлестік жарна бөлігінің мөлшері оның 30 пайызынан кем болмауы керек. кооператив мүшесінің үлестік жарнасының мөлшері. Үлестік қатысу тәртібімен салынып жатқан тұрғын үй-жайларға құқықтарды сатып алу құны және кооператив салып жатқан тұрғын үй-жайдың құны кооператив мүлкі құнының 20 пайызынан аспауға тиіс. Кооператив мүшесiнiң үлестiк жарнаның бiр бөлiгiн енгiзуiнiң ең төмен мерзiмi, оны енгiзгеннен кейiн кооператив мүшесiне тұрғын үй сатып алу немесе салу құқығы кооперативтiң жарғысында белгiленедi. Бұл ретте кооперативтiң қызметiнiң екiншi жылынан бастап тұрғын үй-жайларды сатып алуға азаматтардың қаражатын тарту және пайдалану бойынша көрсетiлген ең аз мерзiм екi жылдан кем болмауы керек. Кооператив мүшелерінің жалпы жиналысының келісімін алғаннан кейін ғана кооператив жасай алатын мәмілелердің тізбесі беріледі.
Тұрғын үй және тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінің құрылтай құжаттарын қоспағанда, бұрын құрылған кооперативтер мен азаматтардың қаражатын тұрғын үй-жайларды сатып алуға тарту және пайдалану жөніндегі қызметті жүзеге асыратын басқа да ұйымдардың құрылтай құжаттары Федералдық заңнамаға сәйкестендіріледі. Заң күшіне енген күннен бастап бір жыл ішінде.
федералды заңКүшіне енуінің басқа мерзімі белгіленген бірқатар ережелерді қоспағанда, ресми жарияланған күнінен кейін тоқсан күн өткен соң қолданысқа енгізіледі.
Мерзімдері бір жылға кешіктірілгенімен қоса, қазірдің өзінде үй әлі байланысқа қосылмаған және тапсырылған жоқ. басқарушы компания. Ал бұл жерде ең қиыны – жағдайды өз бағытына бұру. Ақшаңызды қайтару мүмкін емес дерлік. Мұндай пәтерге сатып алушыны қалай табуға болады.
Бәріне кінәлі 215 ФЗ бойынша тұрғын үй кооперативінің құрылысы. Ол үшін әдетте құрылысты тұрғын үй кооперативтері жүргізеді. Және бұл бастапқыда - ешқандай кепілдіктердің болмауы.
Ортақ құрылыста әзірлеушілер әрекет ететіндерден түбегейлі ерекшеленетін негізгі тармақтар. Бастапқыда тұрғын үй кооперативінің спецификасы бар сот тәжірибесітұрғын үй кооперативі мүшелерінің арасындағы дауларды шешу. Бастапқыда тұрғын үй кооперативтері 214 ФЗ шеңберінен тыс жұмыс істеуге құқылы. Бұл нені білдіреді?
Шаршы метрдің құнынан басқа, пәтер құнының 5 пайызына дейін өсетін кіру жарнасын төлеуге тура келеді. Бола тұра, мүшелік жарнатұрғын үй кооперативі егер ақша кенеттен таусылып қалса, объектіні күтіп-ұстау үшін ғана емес, оны аяқтау үшін де ақы алуға құқылы.
Келісімшарт туралы бөлек әңгіме. 214 ФЗ сәйкес әзірлеуші тек бір шарт жасайды, оған қосымшалар және қосымша келісімдер. Онда құрылыс мерзімі, нысанның құны және айыппұлдар белгіленген. Тұрғын үй-құрылыс кооперативінің үлескері шартқа қосымша жарғыға қол қоюға міндетті. Нормативтік ережелерінің азаматтық-құқықтық міндеттер нормаларымен ешқандай ортақтығы жоқ
Және ең бастысы - Тұрғын үй кооперативі арқылы пәтер сатып алғанда «Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы» заңға сенбеу керек.. Бұл жай ғана қолданылмайды. Сондықтан тұрғын үй кооперативі арқылы жылжымайтын мүлікті сатып алушы құрылыс салушыдан пәтер сатып алатын үлескерге қарағанда заң жүзінде әлдеқайда аз қорғалған.
Сондықтан, жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, ең алдымен құрылыс қандай заң аясында жүргізіліп жатқанына назар аудару керек. Бұрын сіз Краснодар әкімшілігінің сайтында нысанның заңдылығы туралы біле аласыз. Құқық бұзушылықпен салынып жатқан нысандарды интерактивті картада «Самострой Краснодар» сілтемесін басу арқылы көруге болады. Бірақ, ол жерден нысан таппаса да, құрылыстың заңдылығы туралы ақпаратты 218-91-32 және 218-91-05 телефондары арқылы нақтылаған жөн.
Краснодарда жаңа ғимаратты сатып алу проблема емес. Мұнда жоспары да, көлемі де, сапасы да әртүрлі, барлық дерлік ауданда салынып жатқан тұрғын үйлер көп. Краснодарда жаңа ғимараттардың құрылысы 214-ФЗ немесе 215-ФЗ федералды заңына сәйкес жүзеге асырылады. Бұл заңдардың не екенін, қайсысы жақсы екенін және тәуекелдерді қалай азайтуға болатынын қарастырайық.
Жаңа пәтерге еңбекпен тапқан ақшаңызды бермес бұрын, транзакцияның жүзеге асырылатын заңдарын зерттегеніңіз жөн. Өйткені, бұл әдеттегі сату және сатып алу емес, өйткені сатып алу нысаны әлі жоқ. Кейде пәтердің орнына тек құрылысқа арналған тазартылған учаске немесе бір іргетас бар.
Енді сіз сұраған соманы төлеп, «талап ету құқығы» дайын пәтерге айналғанша күтуге мәжбүрсіз.
215-ФЗ сәйкес жаңа ғимараттар
Тұрғын үй-құрылыс кооперативі (HBC) арқылы жаңа ғимаратты алу Краснодар мен Адыгеяның бастапқы нарығында тұрғын үй сатып алудың кең таралған тәсілі болып табылады. Жылжымайтын мүлікті сатып алудың бұл түрі әбден заңды.ЖСК шарашка кеңсесі емес, көбінесе үйлер тез әрі сапалы салынады. Краснодар өлкесіндегі тұрғын үй кооперативі жүйесі 20 жылдан астам уақыт бойы жұмыс істеп келеді. Бірақ сатып алушылар мемлекет тарапынан 214-ФЗ бойынша тұрғын үй сатып алудан гөрі аз қорғалған. Неге екенін төменде түсіндіремін.
Плюс 215-ФЗ
- 1. Негізгі плюс - бұл пәтердің құны 214-ФЗ бойынша сатып алынғаннан төмен. Себебі, тұрғын үй-құрылыс кооперативтерінде жаңадан салынған ғимараттарды міндетті сақтандыру жоқ және жарналарға ҚҚС салынбайды.
- 2. Аналық капиталды және ипотеканы пайдалануға болады.
- 3. Міндетті сақтандырудың жоқтығына қарамастан, сатып алушы мәмілені өзі таңдаған сақтандыру компаниясында өз бетінше сақтандыра алады.
215-ФЗ кемшіліктері мен тәуекелдері
- 1. Тұрғын үй-құрылыс кооперативiнде тұрғын үйдi беру мерзiмiн бұзғаны үшiн өсiмпұл көзделмеген. Яғни, сіз осы күзде жап-жаңа пәтерге көшуді жоспарлай аласыз, бірақ іс жүзінде баспанаңызды екі жылдан кейін алыңыз және сізге ешкім айыппұл төлемейді. Ал, бәлкім, бәрі де уақытында тұрғызылатын шығар. Сізге ешкім нақты айта алмайды және сіз тәуекелге барасыз.
- 2. Тұрғын үй кооперативімен келісім-шартты бұзып, сотқа берсеңіз, бұл сіздің ақшаңызды қайтаруға кепілдік бермейді. HBC ақшаны оның шотында қаражаты болған жағдайда ғана төлейді. Қаражат жоқ, төлемдер жоқ.
- 3. «Тұтынушылардың құқықтарын қорғау туралы» заң 215-ФЗ сәйкес салынған объектілерге қолданылмайды.
214-ФЗ сәйкес жаңа ғимараттар
214 заңға сәйкес сатып алушы әзірлеушімен немесе оның өкілімен шарт жасайды Үлестік келісім(DDU). Бүгінде бұл жаңа ғимаратты сатып алудың ең қауіпсіз жолы. Сатып алушы ең басынан бастап мемлекеттің қорғауында, өйткені әзірлеуші DDU жасасу мүмкіндігін алғанға дейін ол пакетті жинауы керек. қажетті құжаттар. Бұл жер учаскесіне меншік құқығы туралы куәлік немесе ұзақ мерзімді жалдау шарты, құрылыс салуға рұқсат және сараптамалық қорытынды. жобалық құжаттамажәне басқа да көптеген құжаттар. Және олар оңға және солға бөлінбейді.
Плюс 214-ФЗ
- 1. DDU мәтіні тараптардың бір-біріне қатысты барлық міндеттемелерін қамтиды - шарттар, сомалар, түсірілімдер, келісім-шартта тек аумақты ғана емес, сонымен қатар пәтердің нөмірін де нақты анықтайды. Яғни, сіз бірнеше шаршы метр емес, нақты пәтер аласыз. 214-ФЗ сәйкес, DDU-ға қол қою кезінде үлескер автоматты түрде кепіл ұстаушыға айналады, ал құрылыс салушының кепіл мүлкі тұрғын үй құрылысы салынып жатқан жер учаскесі болып табылады.
- 2. Үлестік құрылыс шартында көрсетілген объектіні тапсыру мерзімін сақтамағаны үшін құрылыс салушы материалдық жауапкершілікте болады. Мерзімдерді бұзған жағдайда сатып алушы құрылыс салушыны сот арқылы өтемақы төлеуге мәжбүрлеуге құқылы.
- 3. 214-ФЗ әзірлеушіге сапалы жұмыстарды орындауға мәжбүрлейді, әрбір нысан бес жылдық кепілдікпен қамтылған, оның міндеттемелері әзірлеушіге жүктеледі.
Кемшіліктер 214-ФЗ
214-ФЗ-ның кемшіліктері бар ма? Әттең, бар. Мінсіз заңдар жоқ және ешкім 100% кепілдік ала алмайды.
- 1. Үйдің аяқталып, сатып алушының өз пәтерін алатынына ешбір заң кепілдік бере алмайды. Құрылыс салушыда құрылысты аяқтауға мүмкіндік бермейтін оның бақылауынан тыс жағдайлар болуы мүмкін. Бұл жағдайда сатып алушы инвестицияланған қаражаттың барлық сомасын емес, өз ақшасының бір бөлігін ғана қайтарады. Өйткені, 214-ФЗ сәйкес құрылыс салушы банкрот болған жағдайда үлескер үшінші кезеңнің кредиторы болады - біріншіден, құрылыс алаңындағы жұмысшылардың жалақысына қойылатын талаптар, банктердің талаптары және т.б. қанағаттандырылды.
- 2. 214-ФЗ бойынша салынған пәтерлердің бағасы әдетте келісім-шарттардың басқа түрлеріне қарағанда жоғары - 215-ФЗ келісімшарты бойынша немесе жеке құрылыс салушыдан.
Сонымен, ақша бермес бұрын, келісім-шарттарды мұқият оқып шығыңыз, барлық құжаттарды қараңыз, пікірлерді біліңіз, дайын нысандарды қараңыз. Біраз уақыт бөліп, мүмкіндігінше қауіпсіз болыңыз.
Көптеген адамдар үшін үй сатып алу ерекше және күрделі процесс болып саналады. Көбінесе оларда мұндай сатып алу үшін қаражат жоқ. Мұндай жағдайларда адамдар жиі жеткілікті ұзақ мерзімге жоғары пайыздық мөлшерлемемен ипотека алуға мәжбүр болады. Тамаша балама - тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативіне кіру. Бұл ұйымды салғысы келетін азаматтар жасайды тұрғын үйнемесе бірнеше ұқсас ғимараттар. Әрбір салымшы белгілі бір мерзім ішінде пәтер сатып алу үшін қажетті қаражат сомасын аударады. Мұндай кооперативке кірудің көптеген артықшылықтары бар, дегенмен бұл процестің кемшіліктері де жоқ емес.
Ынтымақтастықтың пайдасы
Егер азамат тұрғын үй сатып алу үшін тұрғын үй кооперативін таңдаса, онда ол көптеген артықшылықтарға ие болады. Оларға мыналар жатады:
- жарналардың мөлшері ипотекалық несие бойынша, тіпті жеңілдетілген несиелеуде де артық төлеуге тиіс болғаннан әлдеқайда аз;
- үлескерлер қалада ғана емес, басқа елді мекендерде орналасқан ғимараттарда да әртүрлі үйлерден пәтер таңдай алады;
- кооперативке кіру үшін ірі ипотекалық несиені ресімдеу кезінде қажет болатын көптеген құжаттарды дайындау талап етілмейді;
- қорғау деңгейі жоғары болып саналады, сондықтан кооператив әртүрлі себептермен банкрот деп танылса да, тұрғын үй бұрын аударылған жарналарды ескере отырып, үлескерлер оны сатып ала алатын мамандандырылған аукциондарда сатылады;
- мұндай кооперативтердің икемділігі жоғары болып саналады, өйткені егер әртүрлі себептермен материалдық жағдайакционер, сондықтан ол жарнаны толық енгізе алмайды, сонда кәсіпорын басшылары азаматқа басқа жылжымайтын мүлікті сату арқылы көмектесе алады;
- нашарлаған жағдайда қосымша қаржылық жағдайыакционер бөліп төлеу мерзімін ұлғайта алады;
- Кооперативтер қарыз қаражатын алу үшін Орталық банкке жүгінбейді, өйткені тек акционерлердің ақшасы пайдаланылады, сондықтан төлемдер қайта қаржыландыру мөлшерлемесінің ағымдағы мөлшері ескерілмей белгіленеді.
Осылайша, осындай кооперативтің арқасында азаматтар күрделі тұрғын үй мәселесін шеше алады. Бірақ сонымен бірге сенімді және дәлелденген болуы үшін ұйымның өзін таңдауға дұрыс қарау маңызды.
Ынтымақтастықтың кемшіліктері
Ұйымның қызметтерін пайдалану тек артықшылықтарға ие емес. Бұл процестің кейбір елеулі кемшіліктері атап өтілген, сондықтан кооператив есебінен үй сатып алудың кемшіліктері бар:
- таңдалған тұрғын үй нысаны оларға барлық жарналар толығымен аударылғаннан кейін ғана азаматтың меншігіне өтеді;
- егер қандай да бір себептермен үлескердің қаржылық жағдайы нашарлап, сондықтан ол тиісті төлемдерді төлей алмаса, онда ол тұрғын үй алмайды;
- ұйымға бастапқы кіру үшін бастапқы жарнаны төлеу қажет және ол әдетте маңызды, сондықтан ол көбінесе таңдалған объект құнының 50% құрайды, бірақ мұндай соманы барлық азаматтар жинай алмайды;
- құрылыстың аяқталуын және тұрғын үйге қоныстандыруды күту көп уақытты қажет етеді және бұл процесс кооперативке қанша үлескердің қосылуына байланысты.
Көптеген акционерлер арасында сұранысқа ие ірі және дамыған ұйымдарды таңдау керек.
ZHNK-ның маңызды артықшылықтары мен кемшіліктері бар, сондықтан егер сізде үлкен қаражат болса, сондай-ақ таңдалған ұйымның сенімді екеніне сенімді болсаңыз, акционер болғаныңыз жөн. Сонымен қатар, тұрғын үйді таңдауға көп көңіл бөлу керек, өйткені кооперативтер әдетте бірнеше нұсқаны ұсынады.
Кірер алдында белгілі бір ұйымоның беделін тексеру керек. Ынтымақтастықтың барлық қиындықтары мен ерекшеліктері туралы білу үшін бұрынғы үлескерлердің тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері туралы пікірлерін оқу оңтайлы.
Заңнамалық реттеу
Мұндай кооперативтердің қызметі заңнамалық деңгейде реттеледі. Негізгі ақпарат № 215 Федералдық заңда қамтылған. Бұл заң 2004 жылы қабылданған. Ол жазылған құқықтық базакәсіпорынның жұмысы, сондай-ақ қызметтің экономикалық және ұйымдастырушылық аспектілері.
№ 215 Федералдық заңдағы ең маңызды ақпарат мыналар:
- кооперативке мүше болған барлық азаматтарға жүктелетін құқықтар мен міндеттер беріледі;
- ұйымды ашу тәртібі мен ережелері көрсетіледі;
- ЖНК-ны таратудың және мекемені қайта құрудың нюанстарын санайды;
- кооперативтің қызметін қалай жүргізу керектігі, сондай-ақ үлескерлерден алынған қаражатты қалай пайдалану керектігі белгіленеді.
Барлық кооперативтер тек қана заңмен белгіленген жұмыстармен айналысуы керек. Тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері мерзімсіз құрылады, сондықтан олардың жұмыс істеу мерзіміне шектеулер туралы ақпарат жоқ. Ұйым өз міндеттемелері бойынша өзіне тиесілі барлық мүлікпен жауап береді, бірақ серіктестік өз қатысушыларының міндеттемелері бойынша жауап бермейді. No 215 Федералдық заңның ережелеріне сүйене отырып, кәсіпорындарға банктік шоттарды ашуға рұқсат етілген. Сонымен қатар, әрбір қатысушы үшін тізілімдер болуы керек.
Реестрге не кіреді?
Кооператив ашу кезінде жаңа үлескерлер тартылады. Әрбір жаңа қатысушы үшін арнайы тізілім қалыптастырылады. Ол келесі ақпаратты қамтуы керек:
- ТОЛЫҚ АТЫ. ұйымның жаңа мүшесі;
- паспорттың немесе азаматтың жеке басын куәландыратын басқа құжаттың мәліметтері;
- телефон нөмірі немесе басқа байланыс деректері;
- жарғыда көрсетілген басқа да мәліметтер.
Тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативін құрудың негізгі шарты қатысушылар саны 50-ге тең болуы шарт.
Ұйым қалай тіркеледі?
Кооперативті тіркеу процесі қарапайым және жылдам болып саналады. Ол үшін келесі қадамдар орындалады:
- Бастапқыда тұрғын үй алғысы келетін болашақ кооперативке қатысушылардың қажетті санын жинау талап етіледі тұрақты тұру;
- өткізілді жалпы жиналыссеріктестік ашу туралы шешім қабылданған жерде;
- қатысушылардың шешімін қамтитын мұндай шешімнің хаттамасы дұрыс ресімделсе;
- болашақ ұйымның жарғысы құрылады;
- тіркеу үшін қосымша құжаттарды жинау;
- құжаттар тіркеу үшін Федералдық салық қызметіне беріледі, ол үшін сізге алым төлеуге тура келеді;
- тиісті мәліметтер заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізіліміне енгізіледі.
Тіркеу аяқталғаннан кейін компания барлық жарна төленгеннен кейін үлескерлерге берілетін пәтерлерді құруға бағытталған тікелей қызметін бастайды. Бірнеше шағын кооперативтерді бір кооперативке біріктіруге рұқсат етіледі үлкен компания.
Жарғыны қалай құруға болады?
Мұндай ұйымның негізгі құрылтай құжаты жарғы болып табылады. сәйкес қалыптасуы мүмкін әртүрлі үлгілер. Тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативінің жарғысында мынадай мәліметтер болуы тиіс:
- кооператив өкілдік ететін заңды тұлғаның атауы;
- кәсіпорын қызметінің түрі;
- компанияның орналасқан жері;
- ЖНК байланыс деректері;
- барлық қатысушылар үшін үлестің бастапқы жарнасының мөлшері;
- бірлестіктің барлық мүшелеріне жүктелген міндеттер;
- Барлық азаматтар субсидиарлық жауапкершілікке ие, сондықтан олар кәсіпорынның жұмыс істеуі барысында туындайтын барлық шығындарды бірлесіп жабуға міндетті екендігі көрсетілген.
Сіз әртүрлі таңдай аласыз құқықтық нысандары, мысалы, ЖШҚ немесе ААҚ. Ол үшін қызметтің коммерциялық немесе коммерциялық емес екендігі ескеріледі.
Коммерциялық немесе коммерциялық емес кооператив пе?
Ең жиі таңдалған ашу коммерциялық ұйым. Кооперативтің басқармасы пайда табу мақсатында қызметті жүзеге асырады. Барлық инвесторлар тұрғын үй құрылысына бағытталған қаржылық ресурстарын пайдалана алады.
Көппәтерлі үй салынғаннан кейін аукциондар ашылады, онда тұрғын үй-жайлар сатылады, бұл барлық шығындарды ішінара өтеуге мүмкіндік береді. Төменгі қабаттар жалға беріледі және көп жағдайда дәл осы қызмет көп әкеледі жоғары пайда. Сонымен қатар, автотұрақтарды немесе үйге жақын аумақты қосалқы жалға алуға болады.
Коммерциялық емес тұрғын үй-жинақ кооперативі де ашылуы мүмкін. Мұндай компанияның жұмысы пайда табуды көздемейді, сондықтан негізгі мақсат - барлық қатысушыларды өмір сүру үшін оңтайлы тұрғын үй-жайлармен қамтамасыз ету. Мұндай бірлестікке қатысу арқылы азаматтардың баспана мәселесі шешіледі. Қатысушылар тек тұрғын үйге мұқтаж адамдар болады. Олар әдетте кооператив құрудың бастамашылары болып табылады, сондықтан оларды басқарма мүшелері ұсынады.
Тіркеуден кейін не істеу керек?
Федералдық салық қызметінен тіркеу туралы куәлік алғаннан кейін бұл туралы Зейнетақы қорына және басқа да мемлекеттік қорларға қосымша хабарлау қажет.
Қатысушылармен есеп айырысу үшін банктік шот ашылады. Қаражатты тікелей жинау басталады, содан кейін олар тұрғын үйлерді сатып алуға немесе салуға бағытталады.
Кооператив қалай басқарылады?
Қажет болған жағдайда басқару үшін тиісті басқарушы компания тартылуы мүмкін.
Кооперативті басқару үшін міндетті түрде басқарма ұйымдастырылады. Басқарма мүшелерінің арасынан төраға сайланады. Оған көптеген қуаттар берілген. Кооператив төрағасы штаттағы жұмысшыларды жалдаумен айналысады.
Ұйымда төрағадан басқа есепші мен паспорт қызметкері, сонымен қатар техникалық қызметкерлер жұмыс істеуі керек. Бір үйдің тұрғындары консьержге немесе қызметшіге тариф бөлуді қосымша шеше алады. Ұйым нысанды күзетуді ұйымдастыру үшін жеке күзет компаниясымен шарт жасайды.
Кооперативтің басқа мүшелерінің барлығы төрағасы болған жағдайда да белсенді әрекет ете алады. Олар үнемі жиналыстарға қатысады, сонымен қатар кәсіпорынның қызметін өтеусіз ұйымдастырады. Олар құрылымды қайта құру немесе ғимаратты жөндеу қажеттілігі туралы шешім қабылдай алады.
Кіру ережелері
Көптеген адамдар осындай жинақ кооперативтерінің көмегімен баспана алудың құндылығы мен табыстылығын түсінеді. Кооперативке мүше болу үшін өте күрделі жұмысты орындау қажет құқықтық процедура. Бұл басқа қатысушылардың рұқсатын талап етеді.
Тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері туралы Федералдық заңға сәйкес мұндай ұйымға кіру үшін келесі әрекеттерді орындау қажет:
- Бастапқыда бірлестікке кіру туралы өтініш қалыптасады;
- ол төрағаға беріледі, содан кейін бұл құжаткооператив мүшелері қарастырады;
- ұйымға 16 жастан асқан кез келген азаматты қабылдауға рұқсат етіледі, бірақ кәмелетке толмағандар өтініштерін ата-аналарымен немесе қамқоршыларымен растауы керек;
- қауымдастыққа мүше болғысы келетін адам жарғының барлық ережелерін зерделеуі керек, сонымен қатар оған бастапқы жарна мөлшері туралы хабарланады;
- содан кейін бекіту процесі жүзеге асырылады, ол үшін тұрғындар жиналысы өткізіледі;
- әрбір қатысушы жаңа мүшені қабылдау қажеттілігі туралы айта алады;
- дауыс беру өткiзiледi, оның нәтижелерi бойынша өтiнiш берушiнiң кооперативке қабылдану-қабылдамауы шешiмi қабылданады және ашық дауыс беру қажет;
- осы дауыс берудің нәтижесі арнайы актімен бекітіледі, одан кейін хаттама жасалады;
- жасалған құжаттар кәсіпорында бес жыл сақталады, өйткені олардың негізінде ұйымның жаңа мүшесі мүлікті тіркеуге және ұйымның шотына әртүрлі ақшалай қаражаттарды салуға болатындығы дәлелденді.
Өтініш беруші кооперативке мүше бола салысымен серіктестікке тиесілі мүлікке билік ету құқығын алады. Себебі, ол басқа жалға алушылармен бірге үйдің иесі болады. Меншіктің ортақ нысаны қолданылатындықтан, әрбір адам мүлікті және оның маңындағы аумақты жауапкершілікпен пайдалануы керек. Сонымен қатар, кооперативтің әрбір мүшесінің тізілімін жүргізу қажет, онда азаматтардың келуі мен кетуі тіркеледі.
Ұйым мүшелерінің құқықтары мен міндеттері қандай?
Мұндай бірлестікті құру кезінде барлық мүшелер белгілі бір құқықтар мен міндеттерге ие болады, бұл туралы азаматтар білуі керек. Негізгі құқықтар:
- тапсырыс ортақ мүлік;
- ғимараттарға қатысты көптеген мәселелерді шешу үшін жиналыстарға қатысу;
- жарнаның толық сомасы талап етілетін жеке пайдалануға арналған тұрғын үй сатып алу;
- кооператив мүшелерін, басқарма мүшелерін іріктеу;
- кәсіп әртүрлі түрлеріортақ мүлікті басқаруға бағытталған қызмет;
- бірлестікті басқаруға мүмкіндік беретін дауыс беру құқығы;
- құрылымды жөндеу немесе қайта құру қажеттілігіне қатысты мәселелерді шешу;
- жарғылық құжаттамада көзделген әртүрлі жеңілдіктерді пайдалану;
- бірлестік қызметінің нәтижесінде алынған табысты бөлу;
- кәсіпорын қызметінің нәтижелері туралы ақпарат алу;
- мүлікті сату, сыйға тарту, айырбастау немесе мұраға қалдыру, егер ол азаматқа меншік құқығы бойынша тиесілі болса;
- егер адам кооперативтен шықса, онда ол жарна түрінде төленген қаражатын қайтаруды талап ете алады;
- жақсы жобаланған тұрғын үйлер мұраға қалды.
Бірақ сонымен бірге кооперативтің әрбір мүшесіне белгілі бір міндеттер жүктеледі. Оларға заңдық құжаттамада көрсетілген барлық ережелерді сақтау керектігі жатады. Жиналыста қабылданған барлық бұйрықтар міндетті болып табылады. Барлық жарналар міндетті түрде төленеді, олардың мөлшері жарғыда белгіленген. Ғимарат үшін әрбір қатысушы көтереді жауапкершілік, сондай-ақ басқа жалпы объектілер немесе іргелес аумақтар үшін. Егер күтпеген жағдайлар туындаса, кооперативтің барлық мүшелері қолда бар жинақ шегінде тәуекелге ұшырайды.
Акция қалай төленеді?
Қауымдастық шотына енгізілген барлық жарналар акциялар болып табылады. Тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтерінің ерекшеліктері – қатысушы осы үлесті түпкілікті төлегеннен кейін ғана тұрғын үй объектісінің иесі бола алады.
Қауымдастыққа алғаш кірген кезде кіру жарнасын кооперативке аудару қажет, көбінесе оның мөлшері пәтер құнының жартысына тең болады. Одан әрі акцияның қосымша төлемдері объектінің барлық құны компанияға берілгенге дейін кезеңді түрде жүргізіледі.
Акцияның мөлшері кәсіпорынның ашылуы кезінде белгіленеді, содан кейін бұл ақпаратқұрылтай құжаттарына енгізілген. Үлес өтелгенге дейін ұйым пәтердің иесі ретінде әрекет етеді, сондықтан оны иеліктен шығарып, пайдалана алады.
Осылайша, тұрғын үй кооперативтері қызметі № 215 Федералдық заңның ережелерімен реттелетін сұранысқа ие ұйымдар болып саналады. Мұндай бірлестіктердің көмегімен пәтерлерді алу көптеген даусыз артықшылықтарға ие, дегенмен мұндай шешімнің кейбір кемшіліктері де бар. Осы жолмен жылжымайтын мүлікті сатып алуды жоспарлаған әрбір адам осы процестің барлық нюанстарын мұқият бағалауы керек. Ол әдетте пәтер құнының жартысына тең келетін кооперативке кірген кезде бірден бастапқы жарнаны енгізу қажеттілігін ескереді.
Тұрғындардың жеке тұрғын үй сатып алу үшін ипотеканы пайдалану мүмкін еместігі осы мақсаттарға банк капиталын емес, пәтер сатып алғысы келетін тұлғалардың жеке қаражатын тартуға мүмкіндік беретін баламалы нұсқаларды заңнамалық тұрғыдан әзірлеуге әкелді.
Қаржыландыру механизмі ең алдымен Германияда жинақталған халықаралық тәжірибеге және өзара көмек қорларын құрудағы кеңестік тәжірибеге негізделген.
Құрметті оқырмандар! Мақалада құқықтық мәселелерді шешудің типтік жолдары туралы айтылады, бірақ әрбір жағдай жеке. Қалай білгіңіз келсе мәселеңізді дәл шешіңіз- кеңесшіге хабарласыңыз:
Өтініштер мен қоңыраулар тәулік бойы және аптасына 7 күн қабылданады..
Бұл жылдам және ТЕГІН!
Азаматтарға балама ипотекалық шарттармен тұрғын үй сатып алуға көмектесуге арналған құрылымдар «тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері» (ТҚК) деп аталады, олардың қызметі 2004 жылғы 30 желтоқсандағы № 215-ФЗ Федералдық заңымен реттеледі.
Қандай қатынастар заңмен реттеледі?
Заңда құқықтық, ұйымдастырушылық және экономикалық аспектілеріәрекеттер заңды тұлғалартұрғын үй салу немесе сатып алу үшін мемлекет қаражатын жинақтау және пайдалану үшін құрылған.
Қаржыландыруға қатысу арқылы азамат кооперативке мүше болады, басқалармен қатар ұйымды басқаруға қатысу құқықтары мен міндеттерін алады, бұл заң шығарушы бойынша оның құқықтарын қорғаудың негізгі сақтандыру құралына айналуы тиіс. .
№ 215 Федералдық заң реттейді:
- ЖНҚ құру, оны қайта ұйымдастыру және тарату алгоритмі;
- қаржылық тұрақтылықты сақтандырудың негізгі жұмыс принциптері мен механизмдері;
- кооператив мүшелерінің және басқару органдарының құқықтары мен міндеттері;
- мемлекеттік бақылау шаралары мен азаматтардың мүдделерін қорғау кепілдіктері.
ZHNK келесі мүмкіндіктерге ие болды:
- кооперативке мүше азаматтардың қаржы ресурстарын тартуға;
- үлескерлердің ақшасына тұрғын үй сатып алу;
- құрылыс салушы немесе үлескер ретінде құрылысқа қатысу;
- кооперативке тиесiлi мүлiк құнының 40 пайызынан аспайтын мөлшерде қарыз қаражатын тартуға.
Заңда бекітілген негізгі идея – бірлестіктерді реттеу мүмкіндіктерін қамтамасыз ету қаржылық ресурстаразаматтарға тұрғын үй-жайларды алу мақсатында.
Негізгі ережелер
Құрылымдық жағынан заң алты тараудан тұрады және келесідей құрылымдалған:
- 1-тарау жалпы ережелерді қамтиды.Реттелетінін сипаттайды нормативтік актқатынастар, қолданылатын ұғымдардың шифрын береді, сондай-ақ ЖНК, оның мүшелерінің негізгі ережелерін белгілейді, құрылтай құжаттарыжәне акционерлер мен заңды тұлғаның өзара әрекеттесу тәртібі.
- 2-тарауда ЖНК-ны құру, қайта ұйымдастыру және тарату тәртібі мен тетіктері айқындалады.Атап айтқанда, кооператив мүшелерінің саны 50-ден 5000 адамға дейін болуы тиіс деп белгіленді. Қайта ұйымдастыру мүмкіндігі СК, тұрғын үй кооперативі немесе кондоминиумға айналдырумен шектеледі. Ұйымның қызметін қадағалау осындай заңды тұлғалардың тізілімін жүргізетін Ресей Федерациясының Орталық банкіне жүктелетіні анықталды.
- 3-тарау тұрғын үй-жайларды сатып алуға қаражатты тарту және пайдалану бойынша кооператив жұмысының негізгі ережелеріне арналған. Бұл заңның негізгі бөлімі, кооператив пен оның мүшелерінің жұмыс істеу тәртібі мен қарым-қатынасын реттеу, тұрғын үйді сатып алу және беру, мүшелік тоқтатылған кезде шығару тетіктері, ақпаратты ашу, есеп беру және басқа да маңызды мәселелер.
- 4-тарауда кооперативті басқару сипатталған.Соны анықтайды жоғарғы органбасқару – бұл мүшелердің жалпы жиналысы, оны шақыру тәртібі белгіленеді және құзыретіне кіретін мәселелер шеңбері белгіленеді, алқа жұмысына қойылатын талаптар және бас атқарушы директор, сондай-ақ жауапкершілік шенеуніктерұйымдар келтірілген залалдар үшін.
- 5-тарау БҰҰ қаржылық тұрақтылығын қамтамасыз ету және оның қызметін қадағалау мәселелеріне арналған.Бұл қызметке шектеулерді, қаржылық тұрақтылық критерийлерін және бақылау тетіктерін енгізетін, сондай-ақ міндеттемелерді, аудит талаптарын орындамағаны үшін жауапкершілікті белгілейтін заңның ең маңызды бөлімі. Сонымен қатар, ол Орталық банктің қадағалау функцияларын жүзеге асыру өкілеттіктерін сипаттайды.
- 6-тарау «Осы Федералдық заңның өтпелі ережелері және күшіне енуі» деп аталады.Нормативтік құқықтық акт 2004 жылдың соңында шығарылды, сондықтан өткен кезеңде бөлімде қамтылған баптар өзектілігін жоғалтты және қарапайым пайдаланушыны қызықтырмайды.
Кооперативке кіру тәртібін, сондай-ақ осыдан туындайтын құқықтар мен міндеттерді сипаттайтын Заңның негізгі баптары кестеде келтірілген.
| Негізгі нүктелер | Мақалалар |
| ЖНК-ға қосылу | 5-бап |
| Кооператив мүшесінің құқықтары | 7-бап |
| Кооператив мүшесінің жауапкершілігі мен міндеттері? | 6, 8-баптар |
| Мүшелікті тоқтату немесе WNC құрамынан шығару | 9, 10, 31, 32-баптар |
| Басқаруға қатысу | 34–41-баптар |
| Ақпаратқа қол жеткізу | 18–21-баптар |
| Акцияларды және мүшелік жарналарды төлеу | 24, 25, 27, 47-баптар |
| Тұрғын үйді алу (салу), пайдалану құқығы және меншік құқығын беру | 28–30-баптар |
Тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері туралы заңда келесі негізгі тармақтарды бөліп көрсетуге болады:
- заңды тұлғаның атына міндетті міндетті түрде"тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативi" деген сөздерден тұрады;
- негізгі қызмет түрі ЖНК мүшелеріне тұрғын үй сатып алу;
- кооператив мүшелерін заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тізілімінде міндетті түрде тіркеу;
- кооператив мүшелерінің санын шектеу (50-ден 5000 адамға дейін).
- Орталық банктің қадағалауы;
- банктік шоттарды бөлу экономикалық қызметжәне үй сатып алу;
- міндетті жыл сайынғы аудит;
- үлестік жарналарды алу және қайтару мүмкіндігі.
Заң ЖК-ге келесі әрекеттерді жасауға тыйым салады:
- жеке және заңды тұлғаларға несие беру;
- қайырымдылық жасау;
- акционерлер мен үшінші тұлғалардың міндеттемелері бойынша кепілгер болуға;
- қоспағанда, кооперативке тиесiлi мүлiктi жарғылық капиталға немесе басқа заңды тұлғалардың мүлкiне инвестициялауға өзін-өзі реттейтін ұйымдар, біріктіретін ЖНК.
Заңға сәйкес, Ресейдің 16 жастан асқан кез келген азаматы кооперативке мүше бола алады.
Құжаттардан сізге тек төлқұжат, сондай-ақ СТН және мемлекеттік зейнетақы сақтандыру туралы анықтамалар қажет. Бұл жағдайда ипотеканы беру үшін банк талап ететін басқа құжаттар қажет емес.
Кооперативке кірген кезде кооператив мүшесі қандай пәтерді сатып алғысы келетінін немесе салғысы келетінін өзі шешіп, бұл туралы өтініште көрсетуі керек.
Нәтижесінде үлестік жарнаның мөлшері қандай, қандай мерзімде және қандай үлестермен төленуі тиіс екенін анықтайтын құжатқа қол қойылады.
Азаматтардың тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтері туралы Федералдық заңмен танысқаннан кейін оларға ең көп таралған сұрақтар мен жауаптар кестеде келтірілген.
| Сұрақ | Жауап |
| Тұрғын үйді пайдалану құқығын қашан ала аламын? | Кооперативке кіргеннен кейін екі жылдан ерте емес және кемінде 30% төлеу шартымен. |
| Пәтерге меншік құқығы ЖНК-дан үлескерге қашан өтеді? | Үлестік жарна толық төленгеннен кейін. |
| Кіру және мерзімдік мүшелік жарналардың мөлшері қандай? | Оны әрбір ЖНК дербес анықтайды. |
| Үлестік жарнаны төлеу үшін қандай төлемдер қажет? | Таңдалған қатысу нысанына байланысты және кооперативке кіру кезінде анықталады. |
| Несиені өтеудің максималды мерзімі қандай? | Алғашқы жинақтаудың бір жарым кезеңі. Соңғысы, заңға сәйкес, кем дегенде екі жыл, сондықтан көбінесе ең ұзақ мерзім үш жыл. |
Әдетте кооператив мүшесі екі жылдан кейін пәтер алуға құқылы болады. Осы уақытқа дейін жарнаның жартысын төлесе, оған бөлінген несие пайызсыз болуы керек.
Төмен көрсеткішпен (30-дан 50%-ға дейін) ЖНК сомасының бір бөлігін (ең көбі 20%) акционерлердің қаражатынан жабуға құқығы жоқ. Ұйым осы мақсат үшін несие алуы керек, оның пайызын өтеу міндеті оның мүшесіне жүктеледі.
Тәжірибеде тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативтерінің көпшілігі банктермен жұмыс істегісі келмейтін немесе тиімді шарттармен ақша ала алмайтындықтан, оның құнының кем дегенде жартысын төлегеннен кейін тұрғын үй беру схемаларына басымдық береді, бұл да заңмен рұқсат етілген.
Даулы сәттер мен кемшіліктер
Әлемдік тәжірибе ЖНК тұрақты экономикада тамаша жұмыс істейтінін көрсетеді. Қарқынды инфляция және тұрғын үй бағасының болжанбайтын динамикасы жағдайында мұндай ұйымдар үлескерлер алдындағы міндеттемелерін орындау мүмкін еместігіне әкелетін қиындықтарға тап болуы мүмкін.
Мұндай ұйымның қалыпты жұмыс істеуі үшін екі шарт орындалуы керек:
- аппаратты ұстауға және тұрақты төлемдерді жүзеге асыруға жарналардың тұрақты түсуі;
- қарыз алушылардың қайтарған қаражаты жаңа несиелер беруге жеткілікті болуы керек.
Егер нарық тұрақты болса, онда мұндай проблемалар болмайды және жүйе тамаша жұмыс істейді.
Дағдарыс акционерлердің кетуін тудыруы мүмкін, бұл талап етілетін басқарушы кадрларды ұстап тұрудың мүмкін еместігіне әкеледі. Ал бағаның өсуі несие беруге арналған бюджет тапшылығын жабу үшін үлестік жарналарды көбейтуді талап етеді.
Әзірге қаржыландырылатын кооперация нарығы нашар дамыған. Орталық банктің мәліметінше, бүгінгі таңда мұндай ұйымның тек 86-сы ғана тіркелген, оның 20-сы таратылу сатысында.
WNC кемшіліктеріне мыналар жатады:
- кооперативтен шыққан кезде жоғалған мүшелік жарналардың айтарлықтай жоғары шығындары;
- несие алу және тиісінше пәтер алу үшін ұйымға кірген сәттен бастап кемінде екі жыл күту қажет;
- жылжымайтын мүлікке құқықтар үлескерде емес, тұлға несиені толық өтегенге дейін ЖНК-ға тиесілі, яғни кооператив басшылығының адал емес әрекеттері немесе қателіктері салдарынан тұрғын үйден айырылу қаупі бар.
Алғашқы екі тармақ ипотекалық несиелеумен салыстырғанда, қаржыландырудың баламалы көздерін пайдалану үшін ерекше және төмен комиссия болып табылады.
Соңғы кемшілікті сенімді ЖНК таңдау және оның жұмысына белсенді қатысу арқылы теңестіруге болады.
Айта кету керек, мұндай қаржыландыру схемалары белсенді адамдарға арналған өмірлік ұстанымы- Бірде-бір Орталық банк кооператив басқармасының жұмысын акционерлердің өзінен артық басқара алмайды.
Өзгерістер мен толықтырулар туралы ақпарат
Федералдық заңның әрекет ету кезеңінде аздаған өзгерістер мен толықтырулар енгізілді.
Ең маңызды түзетулер 23.07.2013 ж. Олар ЖНК қызметін бақылау жүктелген Ресейдің FFMS жойылып, оның функциялары Ресей Федерациясының Орталық банкіне берілгенімен байланысты.
Бұл ретте «бақылау» термині «қадағалау» терминімен ауыстырылды. Бұл жай ғана терминдер ойыны емес, бірақ елеулі өзгерісмемлекет өкілі – Орталық банк пен тексерілетін ұйым – тұрғын үй құрылыс жинақ кооперативі арасындағы қатынастар.