ახალი სახლის სესხით ყიდვის გადაწყვეტისას, ღირს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხების ვარიანტების განხილვა. რუსული ბანკები გვთავაზობენ სხვადასხვა კატეგორიის მსესხებლებისთვის იპოთეკური სესხის სხვადასხვა ვარიანტს. იპოთეკური სესხი გადახდილია დიდი ხნის განმავლობაში, ამიტომ ღირს იმის გაგება, თუ როგორ უნდა მიიღოთ იპოთეკური სესხი სახელმწიფო მხარდაჭერის, სამშობიარო კაპიტალის, სამხედრო მოსამსახურეებისთვის, ახალგაზრდა ოჯახებისთვის შეღავათების გამოყენებით. საბანკო აქციები, რეგიონული სოციალური პროგრამები იძლევა შესაძლებლობას ფასდაკლებით შეიძინოთ მზა საცხოვრებელი, ბინები ახალ კორპუსებში.
რა არის სახლის იპოთეკური სესხი
გრძელვადიან მიზნობრივ სესხს, რომელიც გაცემულია ფიზიკურ პირებზე სახლების, ბინების, ბინების, მიწის ნაკვეთების საცხოვრებლის ასაშენებლად შეძენის მიზნით ამ ქონების გირავნობის სახით გადაცემით იპოთეკა ეწოდება. ხშირად გამოიყენება შეძენილი საცხოვრებელი ფართის გირაოდ გადაცემის სქემა, მაგრამ ამ მიზნით შესაძლებელია მსესხებლის სხვა უძრავი ქონების მიწოდება. უძრავ ქონებაზე უფლებების Rosreestr-ში ტვირთი ეკისრება უზრუნველყოფას. საცხოვრებლის შესაძენად იპოთეკური სესხის მისაღებად საჭიროა მისი ფასის 20%-ის საწყისი გადახდა.
Როგორ მუშაობს
როგორ მივიღოთ იპოთეკა, ნათელია იპოთეკური სესხის პროცესის სქემიდან:
- საცხოვრებელი უძრავი ქონების არჩევისას მსესხებელი მიმართავს ბანკს;
- სესხის განაცხადს ანიჭებს ძირითადი და დამატებითი დოკუმენტაციის პაკეტს;
- იპოთეკის განაცხადის დამტკიცების შემდეგ ბანკი განიხილავს გირავნობის ობიექტს;
- უძრავი ქონების შესაფასებლად გირავნობა გადაეცემა დამოუკიდებელ სააგენტოს;
- ყველა ინფორმაციის გაანალიზების შემდეგ ბანკი იღებს გადაწყვეტილებას;
- დგება და ხელს აწერს სესხის ხელშეკრულებას;
- მსესხებელი ახორციელებს წინასწარ გადახდას;
- უზრუნველყოფილია მსესხებლის სიცოცხლე და უზრუნველყოფა;
- ბანკი გადარიცხავს ფულს გამყიდველს;
- გირაო იდება.
მოთხოვნები იპოთეკური მსესხებლის მიმართ
მოთხოვნები იპოთეკური სესხის მიმღებებისთვის ნაკლებად მკაცრია. ეს გამოწვეულია თხევადი გირაოს არსებობით. თუ მსესხებელი არ გადაიხდის ვალდებულებებს, ბანკს აქვს შესაძლებლობა ჩამოართვას და გაყიდოს უზრუნველყოფა. ისინი ასევე მოითხოვენ რუსეთის ფედერაციის მოქალაქეობას, ზღუდავს მსესხებლის ასაკს 21-დან 60 წლამდე. სასურველია მუდმივი რეგისტრაცია რეგიონში, სადაც საბანკო დაწესებულება ოპერირებს. მსესხებლის შემოსავლის ანგარიშგება უნდა დაადასტუროს ბანკს იპოთეკური სესხის დროულად დაფარვის შესაძლებლობა. სესხის გაცემის დამატებით მიზეზებს წარმოადგენს მანქანის, სხვა ობიექტების არსებობა საკუთრებაში.
სტაბილური ოფიციალური შემოსავლის მიღება
იპოთეკური სესხის დასამტკიცებლად და გასაცემად, ყოველთვიური იპოთეკური გადასახადები არ უნდა აღემატებოდეს მსესხებლის ოჯახის მთლიანი თვიური შემოსავლის 40-45%-ს. ეს იწვევს მინიმალური ხელფასის მოთხოვნას. მსესხებელმა უნდა წარმოადგინოს შემოსავლის დამადასტურებელი მოწმობა 2-NDFL-ის ან ფინანსური ინსტიტუტის სახით, დამოწმებული ხელმძღვანელის, მთავარი ბუღალტრის მიერ და საწარმოს ბეჭდით. ბევრი საბანკო ორგანიზაცია ითვალისწინებს სხვადასხვა წყაროდან მიღებულ დამატებით შემოსავალს.
Სამუშაო გამოცდილება
ბანკირები არ აწესებენ სპეციალურ მოთხოვნებს მსესხებლის მომსახურების ხანგრძლივობაზე. ბოლო სამუშაოზე მას 6 თვე მაინც უნდა ემუშავა. სტაჟის მთლიანი ხანგრძლივობა გავლენას ახდენს გადაწყვეტილებაზე, რადგან ეს არის დადასტურება კლიენტის მიერ მომავალში შემოსავლის მიღების შესაძლებლობისა. ბოლო დროს სადაზღვევო კომპანიებმა დაიწყეს მსესხებლების დაზღვევა სესხის პერიოდში სამუშაოს დაკარგვის შესაძლებლობისგან.
კარგი საკრედიტო ისტორია
საკრედიტო ვალდებულებების დროული შესრულება, ერთდროულად არაუმეტეს 5-10 დღის დაგვიანებით - წელიწადში არა უმეტეს 3-ჯერ, შეგიქმნით დადებით საკრედიტო ისტორიას, მომავალში კარგი მსესხებლის იმიჯს. თითოეულ ფინანსურ ინსტიტუტში კარგი საკრედიტო ისტორიის მკაფიო გაგება განსხვავებულია. თუ ამ მიზეზით ერთზე უარს იტყვით, დაუკავშირდით მეორეს. საკრედიტო ისტორიის ბიუროს მიხედვით თქვენს შესახებ კარგი ინფორმაცია უზრუნველყოფს სესხის უკეთეს პირობებს, გადაწყვეტილების სწრაფ მიღებას, საჭირო დოკუმენტების უფრო მცირე პაკეტს. თუ ცუდი საკრედიტო ისტორია გაქვთ, არ უნდა გქონდეთ იმედი სესხის კარგ პირობებზე.
იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ლიკვიდობა
საბანკო ორგანიზაცია გირაოს უძრავ ქონებაზე უმაღლეს მოთხოვნებს აწესებს. რისკების შესამცირებლად ბანკი დარწმუნებული უნდა იყოს, რომ გირაო სწრაფად გაიყიდება დათვლილ ფასად. ამიტომ, ბანკები თავს არიდებენ გირაოსათვის პრობლემური უძრავი ქონების, „ხრუშჩოვის“, ნაკვეთებისა და საცხოვრებელი სახლების აღებას რეგიონული და რაიონული ცენტრებიდან 50 კმ-ზე მეტ მანძილზე. ქონების შეფასებული ღირებულება შეიძლება იყოს საბაზრო ფასზე დაბალი. წინასწარი თანხის ოდენობამ უნდა დაფაროს ეს სხვაობა და აუცილებლობის შემთხვევაში აუნაზღაუროს ბანკის ხარჯები მსესხებლისგან გატანისა და უზრუნველყოფის ობიექტის რეალიზაციისთვის.
როგორ მივიღოთ იპოთეკა
საბინაო სესხის მისაღებად, თქვენ უნდა შეაფასოთ თქვენი შესაძლებლობა განახორციელოთ წინასწარი გადახდა, ყოველთვიური გადასახადები. თქვენ უნდა იპოვოთ ქონება, რომელიც შეესაბამება თქვენს შესაძლებლობებს, შეამოწმეთ იგი და მოლაპარაკება გაყიდვაზე. შემდეგი, თქვენ გადაწყვეტთ ბანკს, მის შეთავაზებებს, წარადგენთ განცხადებას, აგროვებთ დოკუმენტების პაკეტს. საბანკო ორგანიზაციების ვებგვერდებზე შეიტყობთ, თუ როგორ უნდა მიიღოთ იპოთეკა და რა არის საჭირო ამისთვის. საფინანსო ინსტიტუტებს აქვთ სხვადასხვა პროცედურები გირაოს შეფასების, გადახდისუნარიანობის შემოწმებისა და სესხის ხელშეკრულების გაფორმებისთვის. თუ არსებობს სარგებელი, ღირს სპეციალიზებული პროგრამების ძებნა.
რა დოკუმენტებია საჭირო იპოთეკის ასაღებად
იპოთეკაზე განაცხადისას თქვენ უნდა წარმოადგინოთ შემდეგი დოკუმენტები (მაქსიმალური სია):
- განაცხადი, ბანკის კითხვარი;
- პასპორტის ასლი, TIN;
- საპენსიო დაზღვევის მოწმობის ასლი;
- სამხედრო პირადობის მოწმობის ასლი;
- განათლების შესახებ დოკუმენტის ასლი;
- ქორწინების მოწმობის, განქორწინების, საქორწინო კონტრაქტის ასლი;
- ბავშვის დაბადების მოწმობის ასლი;
- სამუშაო წიგნის ასლი;
- მსესხებლის შემოსავლის დამადასტურებელი ცნობები;
- საცხოვრებლის გაყიდვის წინასწარი ხელშეკრულების ასლი.
როგორ მივიღოთ იპოთეკა ბინისთვის - ეტაპობრივი ინსტრუქციები
იმის გასაგებად, თუ როგორ უნდა აიღოთ ბინა იპოთეკით და თქვენი ფინანსური მდგომარეობა, საჭიროა ადეკვატურად შეაფასოთ თქვენი ფინანსური შესაძლებლობები:
- გადაწყვიტეთ რა არის თანხის ოდენობა წინასწარ გადახდაზე;
- წინასწარი გადახდის ზომით გამოთვალეთ ბინის მაქსიმალური ღირებულება;
- ყოველთვიური გადახდების გამოთვლა რომელიმე ბანკის სესხის კალკულატორის გამოყენებით;
- გაითვალისწინოს დაზღვევის ღირებულება;
- შეაფასეთ ყოველთვიური გადახდების შესაძლებლობა.
- შესყიდვის ობიექტის ძიება;
- ბანკის შერჩევა;
- ბანკში განცხადების შეტანა, ობიექტის შეფასება;
- უზრუნველყოფის ობიექტის დაზღვევა, მსესხებლის სიცოცხლე, ჯანმრთელობა, სამუშაოს დაკარგვის რისკები;
- სესხის ხელშეკრულების გაფორმება დაფარვის გრაფიკით, მისი ნოტარიულად დამოწმება;
- წინასწარი გადახდა;
- გამყიდველისთვის უძრავი ქონების გადახდა, საცხოვრებლის გაყიდვის გარიგების რეგისტრაცია;
- უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია, ტვირთი Rosreestr.
უძრავი ქონების ბაზარზე შეთავაზებების ანალიზი და შერჩევა
თქვენ უნდა აირჩიოთ საცხოვრებელი საკუთარი პრეფერენციების მიხედვით. ღირს მეუღლეთა და შვილების ამჟამინდელი და მომავალი ინტერესების გათვალისწინება. საბოლოო გადაწყვეტილება უნდა იქნას მიღებული თქვენთვის ბინის მაქსიმალური შესაძლო ფასის მიხედვით:
- საცხოვრებლის ძიების პირველ ეტაპზე შეაგროვეთ რამდენიმე ვარიანტი მეორად ბაზარზე;
- უძრავი ქონების შესაძენად, განიხილეთ ვარიანტები ახალ შენობებში, გაითვალისწინეთ სრული დასრულების ღირებულება;
- ნაკვეთის შეძენა ინდივიდუალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის (IZHS) კარგი ვარიანტია გარეუბნების საცხოვრებლისთვის;
- იპოვნეთ უძრავი ქონების ექსპერტი სათანადო შემოწმებისთვის;
- სრულყოფილად შეამოწმეთ არჩეული ვარიანტი, გაითვალისწინეთ, რომ ბანკი და სადაზღვევო კომპანია არ არის პასუხისმგებელი, თუ სესხის გაცემის შემდეგ საბინაო პრობლემები გამოჩნდება;
- გამყიდველთან ნასყიდობის წინასწარი ხელშეკრულების დადება.
საბანკო დაწესებულების არჩევა და იპოთეკური სესხის პროგრამა
თქვენთვის შესაფერისი ბანკისა და საბანკო პროგრამის არჩევა ხდება თქვენთვის საკვალიფიკაციო ძირითადი კრიტერიუმების მიხედვით:
- ბანკის მოთხოვნები მსესხებლების მიმართ, გირაოს ფორმა;
- წინასწარი გადახდის ოდენობა;
- საპროცენტო განაკვეთის ზომა;
- ყოველთვიური გადახდების ფორმა, თანხა, მეთოდები;
- ადრეული ნაწილობრივი და სრული დაფარვის შესაძლებლობა;
- აქციების, შეღავათების, სპეციალური დაკრედიტების პროგრამების ხელმისაწვდომობა;
- დამატებითი გადასახადი და გადასახადი.
მაგალითად, უმსხვილეს რუსულ ფინანსურ ინსტიტუტში სბერბანკში, განაცხადზე დადებითი პასუხის შემდეგ, იპოთეკური სესხის ხელშეკრულების შედგენის პროცესი 10 დღემდე გრძელდება. იპოთეკური სესხი გაიცემა 30 წლამდე ვადით 20%-იანი განვადებით წლიური 10,5%-ით და დაშვებულია 3-მდე თანამსესხებელი ან თავდები. Sberbank სთავაზობს შეღავათიან იპოთეკას ახალგაზრდა ოჯახებისთვის 9.5%. პროცენტის და სესხის ორგანოს დაფარვა ხდება თანაბარი განვადებით (ანუიტეტი).
იპოთეკის განაცხადი
იპოთეკური სახსრებისთვის განაცხადი და ბანკის მიერ თქვენი შეთავაზების შეფასება რამდენიმე ნაბიჯს იღებს:
- დაკრედიტების ყველა ვარიანტის შემუშავების შემდეგ, წინასწარი განსახილველად წარუდგინეთ განაცხადი შერჩეულ ბანკს ონლაინ ან მის ოფისში;
- განაცხადის დამტკიცების შემდეგ წარადგინოს დოკუმენტების მთელი პაკეტი;
- ბანკი ამოწმებს შემოსავლის უნარს, მსესხებლის გადახდისუნარიანობას, ადრე გაცემულ სესხებზე დავალიანების არარსებობას, ახორციელებს შესყიდვის ობიექტის საკუთარ შემოწმებას, სთავაზობს შემფასებელ კომპანიას;
- დამოუკიდებელი შეფასების აქტის მქონე ბანკი აკეთებს შეთავაზებას ყველა იპოთეკურ პუნქტზე.
სესხის ხელშეკრულების გაფორმება
ბანკების ოფიციალურ ვებსაიტებზე შესაძლებელია სტანდარტული იპოთეკური ხელშეკრულებების გაცნობა. ზოგიერთ შემთხვევაში შესაძლებელია ხელშეკრულებაში დამატებები ახალგაზრდა ოჯახებისთვის, სამხედრო მოსამსახურეების და სოციალურად დაუცველი კატეგორიის მოქალაქეებისთვის შეღავათიანი პროგრამების თავისებურებების გათვალისწინებით. ყველა იპოთეკური ხელშეკრულებისთვის საერთოა:
- ინფორმაცია მსესხებლისა და ბანკის შესახებ;
- სესხის მთლიანი თანხა;
- წინასწარ გადახდა;
- სესხის პირობები;
- საპროცენტო განაკვეთი;
- დაფარვის გრაფიკი;
- ჯარიმები და ჯარიმები გადახდების დარღვევის შემთხვევაში;
- Საკონტაქტო ინფორმაცია.
სახლის დაზღვევა
საბანკო დაწესებულებები გასცემენ სესხს, მაგრამ ითხოვენ გირაოს დაზღვევას. ეს მოთხოვნა გამომდინარეობს იქიდან, რომ გირავნობა არის საკრედიტო ფულის დაბრუნების ერთადერთი გარანტია მსესხებლის მიერ იპოთეკის გადახდაზე უარის თქმის შემთხვევაში. იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში მსესხებლის მიერ საცხოვრებლის ნაწილობრივი ან სრული დაკარგვის შემთხვევაში სადაზღვევო კომპანია სადაზღვევო ხელშეკრულებით ბანკს აუნაზღაურებს სესხზე დაკარგულ სახსრებს.
რა გჭირდებათ შეღავათიანი პროგრამის ფარგლებში იპოთეკის მისაღებად
ბევრი ბანკის იპოთეკური პროგრამები გარკვეულ კატეგორიის მოქალაქეებს სთავაზობს სპეციალურ ან შეღავათიან იპოთეკურ პირობებს. ასეთ პირობებს სთავაზობენ რეგიონებში სოციალური და დემოგრაფიული პრობლემების გადასაჭრელად. ახალგაზრდა ოჯახებს, სოციალურ მუშაკებს, მასწავლებლებს, ექიმებს, ახალგაზრდა მეცნიერებს, საკონტრაქტო მოსამსახურეებს შეუძლიათ მიმართონ იპოთეკის შეღავათებს ფედერალური და რეგიონული სამთავრობო უწყებებისგან. ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა აიღოთ იპოთეკური სესხი და რა არის საჭირო პრივილეგირებული კატეგორიის მოქალაქეების იპოთეკაზე, ხელმისაწვდომია საბანკო ორგანიზაციების ვებგვერდებზე.
ახალგაზრდა ოჯახებისთვის
რეგიონების დემოგრაფიული პრობლემების გადაჭრა ხორციელდება ახალგაზრდა ოჯახებისთვის ბინების შესყიდვის სახელმწიფო მხარდაჭერის შეღავათიანი პროგრამებით. საცხოვრებლის რიგში მყოფ ახალგაზრდა ოჯახს უფლება აქვს აიღოს სესხი შეღავათებით. ეს პროგრამები მოიცავს ფასდაკლებას წინასწარ გადახდაზე, ხელსაყრელ საპროცენტო განაკვეთზე, სახელმწიფოს მიერ სესხის გადახდების ნაწილობრივ დაფარვას. ახალგაზრდა ოჯახებისთვის ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის პროგრამის ფარგლებში სუბსიდიები უშვილო ოჯახებისთვის შეადგენს 35%-მდე, ხოლო 40%-მდე ბავშვების მქონე ოჯახებისთვის. მათთვის მინიმალური წინასწარი გადახდა შეიძლება შემცირდეს 10-15%-მდე.
სოციალური იპოთეკა
ქვეყნის მოსახლეობის სოციალურად დაუცველი ნაწილისთვის, მასწავლებლებისთვის, ჯანდაცვის მუშაკებისთვის, მუნიციპალური სამსახურების თანამშრომლებისთვის, სესხები გაცემულია შეღავათიანი პროგრამებით. ქვეყნისთვის სოციალურად მნიშვნელოვანი პროფესიების ჩამონათვალში შედიან მეცნიერები, კულტურის მუშაკები, ქვეყნის სამხედრო-სამრეწველო კომპლექსის თანამშრომლები, ახალგაზრდა პროფესიონალები სოფლად. შეღავათები და ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ როგორ უნდა მიიღოთ იპოთეკა ასეთი მუშაკებისთვის, მოცემულია რეგიონალური, მუნიციპალური და ფედერალური ორგანოების მიერ, რაც დამოკიდებულია სოციალური მუშაკის დაქვემდებარებაზე.
სამხედრო პერსონალისთვის
იმისთვის, რომ ბინის იპოთეკური სესხი აიღონ, სამხედროებმა შეიმუშავეს შემნახველ-იპოთეკური სისტემის (NIS) პროგრამა. მისი წესების მიხედვით, დარიცხვა ხდება მასში რეგისტრაციის დღიდან სამი წლის განმავლობაში. ეს თანხები შეიძლება გამოყენებულ იქნას იპოთეკის განვადებით. იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ მისი ანაზღაურება ხორციელდება სს-დან მოსამსახურეზე ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში.
როგორ მივიღოთ იპოთეკა რუსეთის შეიარაღებული ძალების სამხედრო მოსამსახურისთვის, რომელიც არის კონტრაქტი და სახელმწიფო პროგრამის "სამხედრო იპოთეკა" ძირითადი პარამეტრები:
- თანხების დაგროვება შემნახველ-იპოთეკური სისტემით განვადებით;
- პირველი განვადება - შერჩეული ბინის ღირებულების 10%;
- იპოთეკის განაკვეთი - 12,5% წელიწადში;
- მაქსიმალური თანხაა 2,4 მილიონი რუბლი.
როგორ ავიღოთ იპოთეკური სესხი სამშობიარო კაპიტალით
მეორე შვილის დაბადების ან შვილად აყვანისას ოჯახს ერიცხება „სამშობიარო კაპიტალი“. 2019 წელს მისი თანხაა 453,026 რუბლი. ეს თანხა კანონიერად შეიძლება გამოყენებულ იქნას საბავშვო ბაღის, სწავლის ან იპოთეკის წინასწარ გადახდის ნაწილზე. კანონით, სამშობიარო კაპიტალის მიღება შესაძლებელია იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმების შემდეგ. ამიტომ ბანკები აფორმებენ ორ ხელშეკრულებას - სამშობიარო კაპიტალის ოდენობასა და ძირითად კონტრაქტს. პირველი კონტრაქტის გადახდის შემდეგ იგი ითვლება დასრულებულად, წყდება და ძირითადი ხელშეკრულება აგრძელებს მუშაობას.