Nie ma znaczenia, jaki powód skłania Cię do zastanowienia się nad zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Być może planujesz wziąć ślub, ale nie masz jeszcze własnego domu. Lub oczekuje się uzupełnienia w rodzinie, a przyszłe potomstwo potrzebuje osobnego pokoju. Decyzję o zaciągnięciu pożyczki należy podjąć ostrożnie. Ważne jest, aby obliczyć swoją zdolność do spłaty zadłużenia tak dokładnie, jak robią to eksperci bankowi.
Jakie koszty będą się wiązać z kredytem hipotecznym?
Sformułuj pytanie w ten sposób, ponieważ koszt pożyczki obejmuje nie tylko oprocentowanie, ale także szereg obowiązkowych płatności:
- opłata za wycenę nieruchomości (jeśli trzeba ją przeprowadzić),
- Składki ubezpieczeniowe,
- obowiązek państwowy w izbie meldunkowej.
Przed uzyskaniem kredytu hipotecznego najlepiej jest dokonać prognozy, jakie koszty będziesz musiał ponieść i z jakich źródeł spłacisz swoje zobowiązania. Pomoże Ci to zdecydować, czy teraz wziąć kredyt hipoteczny.
Ile pieniędzy potrzebujesz, aby wpłacić zaliczkę
Banki co do zasady nie udzielają kredytów mieszkaniowych na warunkach spłaty pełnej ceny nieruchomości wyłącznie ze środków kredytowych. Część kosztów domu lub mieszkania będzie musiała zostać opłacona z własnej kieszeni.
Minimalna kwota zaliczki różni się w zależności od banku, w którym ubiegasz się o kredyt hipoteczny i w ramach którego programu kredytowego. Na przykład w Sbierbanku, otrzymując pożyczkę, będziesz musiał samodzielnie zapłacić co najmniej 20% kosztów domu lub mieszkania. Wymagana zaliczka do PJSC "Bank" VTB "" przy płaceniu za gotowe mieszkanie wynosi 15%, a przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny ze wsparciem państwa na zakup powierzchni w budowie - 20%. W oczekiwaniu na pożyczkę z Otkritie Bank przygotuj co najmniej 30% ceny domu lub mieszkania. W Alfa-Banku zadatek na zakup gotowej nieruchomości wynosi 15%, a na zakup metrów kwadratowych w budowie - od 30%. W Rosselkhozbank trzeba będzie zapłacić od 15% ceny za gotowe mieszkania i co najmniej 20% za mieszkania w budowie.
Zastanów się, czy masz teraz tę kwotę. Może warto odłożyć transakcję na kilka miesięcy, żeby zebrać pieniądze? Jeśli planujesz pożyczyć środki potrzebne na zaliczkę od osób fizycznych, zastanów się, jak realistyczna będzie spłata dwóch długów jednocześnie.
Kiedy są pieniądze w rezerwie
Jeśli portfel rodzinny „nagrzewa” kwotę znacznie przekraczającą minimalną wymaganą przez banki zaliczkę, nie spiesz się, aby natychmiast go oddać, aby zapłacić za przyszłe mieszkanie. Najpierw sprawdź u zarządcy pożyczki, jak oprocentowanie i wysokość miesięcznych zobowiązań będzie zależeć od udziału w cenie nieruchomości, który sam zapłacisz. Im wyższy zadatek, tym niższy koszt pożyczki w ujęciu procentowym w skali roku. Ale ta proporcja przestaje działać, gdy własny udział przekracza 50% ceny domu lub mieszkania. Jeżeli zadatek wynosi 80 lub nawet 90%, stawka ustalana jest dokładnie tak samo jak w przypadku wpłaty 50% ceny nieruchomości.
Pomyśl także o tym, że jeśli natychmiast wyślesz wszystkie dostępne środki na zakup domu, to trochę później możesz nie mieć darmowych pieniędzy na naprawy. Dlatego czasami bardziej opłaca się wnieść minimalny wkład i „włożyć do skarbonki” większą ilość rubli, dzieląc tym samym koszty zakupu domu na małe miesięczne udziały.
Kiedy nabytą nieruchomość można opłacić w całości ze środków bankowych
Hipoteka bez wkładu może być wystawiona w następujących przypadkach:
- Otrzymujesz kredyt na zakup mieszkania zabezpieczonego istniejącą nieruchomością. Taki program w szczególności oferuje Rosselkhozbank JSC. Pożyczka jest udzielana w wysokości nie większej niż 70% wartości rynkowej nieruchomości przekazanej jako zabezpieczenie. Okres finansowania do 30 lat. Oprocentowanie - od 14 do 16% rocznie, w zależności od terminu. Zniżka 0,5 punktu procentowego jest dostępna dla klientów płacowych. Dla kredytobiorców, którzy rezygnują z ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia zdrowotnego, obowiązuje dopłata w wysokości 3,5%. Nie ma prowizji za udzielenie pożyczki.
- Posiadasz płynne aktywa, takie jak samochód, które pokrywają więcej niż kwotę kredytu. W tym przypadku wartość jest zastawiona.
- Zostałeś szczęśliwym rodzicem dwójki lub więcej dzieci, masz certyfikat na kapitał macierzyński. W takim przypadku zaliczka nie zostanie wypłacona w gotówce, ale z dotacji państwa.
- Nie otrzymujesz klasycznego kredytu hipotecznego, ale pożyczkę na refinansowanie zaciągniętego wcześniej kredytu mieszkaniowego.
Miesięczna płatność
Ta pozycja wydatków stanie się obowiązkowa dla rodziny przez cały okres kredytowania, który zwykle wynosi od 15 do 30 lat. Większość miesięcznej spłaty, a szkoda, nie idzie na zmniejszenie kwoty długu głównego, ale na zamknięcie zobowiązań odsetkowych.
Konsultując się z doradcą kredytowym, nie powinieneś już interesować się stawką, ale wysokością miesięcznej raty. Każdy bank ma na swojej stronie internetowej kalkulator kredytów hipotecznych. Pomoże to ustalić przybliżoną kwotę, jaką będziesz płacić co miesiąc do kasy pożyczkodawcy. Program pokaże również przybliżoną kwotę nadpłaty kredytu.
Nie oczekuj jednak dokładności od kalkulatora. Po pierwsze, nie pokaże sumy wszystkich wypłat prowizji. Po drugie, nie będzie uwzględniać kosztów wyceny nieruchomości, opłaty w izbie rejestrowej, opłat ubezpieczeniowych. Po trzecie, sam, bez konsultacji z menedżerem kredytowym, nie będziesz znał z góry dokładnej stopy procentowej.
Jednak kalkulator hipoteczny pomoże ci w przybliżeniu obliczyć, z jaką ilością osobistych pieniędzy będziesz musiał rozstać się co 30 dni. Te informacje pomogą Ci zdecydować, czy teraz wziąć kredyt hipoteczny.
Koszty ubezpieczenia
Studiując oferty banków w zakresie udzielania kredytów, określ, czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest wymagane, a jeśli tak, to jakie polisy będziesz musiał wystawić.
Ubezpieczenie zabezpieczenia jest wymagane przez prawo. Jeśli nie zgadzasz się na wystawienie polisy, pożyczka zostanie Ci odmówiona. Jeśli nie odnowisz ubezpieczenia w terminie w trakcie obowiązywania umowy kredytowej, bank wierzyciel może wystosować wezwanie do zapłaty kary. Znacznie rzadziej, ale zdarzały się przypadki, gdy organizacje finansowe w sądzie domagały się wcześniejszej spłaty kredytu z powodu niewywiązania się przez kredytobiorcę z warunków umowy.
Nieco inaczej sytuacja wygląda w przypadku ubezpieczeń na życie i zdrowotnych. Banki nie wymagają obowiązkowego przestrzegania tego warunku. Jednak stopy procentowe bez polisy są wyższe, ponieważ wzrasta ryzyko banku.
Rosselkhozbank JSC ustala składkę w wysokości 3,5 punktu procentowego za nieubezpieczenie na życie i zdrowie. Sbierbank Federacji Rosyjskiej i PJSC „VTB-24” oszczędzają klientów: wzrost ceny za brak polisy wynosi tylko 1 punkt procentowy.
Otkritie Bank oferuje kredytobiorcom ubezpieczenie nie tylko życia (zdrowia), ale także tytułu, czyli ryzyka utraty własności zakupionej nieruchomości. W przypadku braku każdej z polis składka wynosi 2 punkty procentowe.
Kiedy trochę brakuje
Dla naszego kraju typowa jest sytuacja, gdy cały świat odkłada pieniądze na mieszkanie dla młodej pary z dzieckiem. W klubowaniu uczestniczą rodzice męża i żony, babcie, dziadkowie, ciocie, wujkowie. Dzięki wspólnym wysiłkom często zbierana jest kwota wystarczająca na pełne pokrycie kosztów domu lub mieszkania. Jednak nadal możesz zdecydować się na kredyt mieszkaniowy, gdyż pieniądze na remont będą potrzebne w niedalekiej przyszłości, a kredyty konsumpcyjne udzielane są po wyższych stawkach.
Wielu uważa, że w tym przypadku kredyt hipoteczny na rok będzie najtańszy. Ale to nie do końca prawda. Bardziej opłaca się wziąć tę samą kwotę potrzebną do remontu mieszkania na dłuższy okres - 5 lub 10 lat. Jednocześnie oprocentowanie nie ulegnie zmianie, a miesięczna płatność zmniejszy się ze względu na łagodniejszy rozkład płatności. Na przykład w Sbierbanku Federacji Rosyjskiej podstawowe stopy procentowe są takie same dla każdego okresu kredytowania w ciągu 10 lat. Jednak zaciągając kredyt hipoteczny, upewnij się, że możesz dokonać przedpłaty.
Jak obliczyć dopuszczalną kwotę kredytu dla siebie?
Określ, jaki procent Twojej miesięcznej płatności stanowi całkowity dochód Twojej rodziny. Nie powinna przekraczać 30-35% sumy wynagrodzeń „netto” wszystkich jej członków. Jeśli spłata kredytu hipotecznego wynosi 40 procent lub więcej dochodu rodziny, ryzykujesz zrujnowanie historii kredytowej i poręczycieli.
Nie możesz wziąć kredytu hipotecznego wstecz, aby wszystkie dostępne środki trafiły na niego. Zawsze mogą pojawić się nieprzewidziane wydatki, takie jak konieczność zapłaty za leczenie lub naprawy. Zastanów się, czy możesz spłacić kredyt hipoteczny, jeśli członek rodziny straci stałe źródło dochodu.
Jeśli boisz się zwolnienia z pracy, to starając się o pożyczkę, postaraj się odłożyć na czarną godzinę kwotę równą 3-4 miesięcznym ratom. Dzięki temu środkowi ostrożności będziesz miał wystarczająco dużo czasu w krytycznej sytuacji, aby znaleźć nową pracę i jednocześnie utrzymać nienaganną historię kredytową. Aby uniknąć pokusy zmarnowania finansowej „poduszki powietrznej” w inne strony, wpłać pieniądze do depozytu.
Zastanów się również, czy masz jakąkolwiek nieruchomość, którą możesz szybko sprzedać w razie potrzeby, aby wykorzystać wpływy na spłatę zadłużenia z tytułu pożyczki. Może to być np. samochód osobowy.
Jakie dokumenty przygotować do uzyskania kredytu mieszkaniowego
Zdarza się, że z powodu przeszkód w wykonaniu jakiejkolwiek czynności lub zaświadczenia bank nie udziela kredytu mieszkaniowego. Dlatego czasami ważkim argumentem przy podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego staje się możliwość zebrania niezbędnego pakietu dokumentów. Sprawdź, czy masz wszystkie potrzebne dokumenty i jak łatwo jest zdobyć te, których brakuje.
Lista dokumentów do kredytu hipotecznego obejmuje:
- Paszport.
- Informacje o tym, gdzie pracujesz i jakie dochody otrzymujesz miesięcznie.
- Dokumenty dotyczące składu rodziny, obecności dzieci.
- Paszporty, zaświadczenia potwierdzające własność przedmiotu zastawu.
- Dokumenty dotyczące nieruchomości, które zamierzasz kupić za środki kredytowe. Ten pakiet dokumentów będzie musiał Ci dostarczyć sprzedawca domu lub mieszkania. Zawiera z reguły zaświadczenie o własności, dokumenty potwierdzające, wypis z rejestru praw do nieruchomości, paszport katastralny lub dowód rejestracyjny lokalu, wypis z księgi domowej.
Kiedy nie zaciągać kredytu hipotecznego
Lepiej odłożyć otrzymanie kredytu mieszkaniowego, jeśli:
Wniosek: jeśli bierzesz kredyt hipoteczny, to gdzie?
Podejmując decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego, weź pod uwagę oferty kilku banków. Z reguły najwygodniejsze i najbardziej ekonomiczne są kredyty mieszkaniowe udzielane przez instytucje kredytowe z udziałem państwa. Banki prywatne coraz częściej są gotowe do zaspokojenia potrzeb swoich klientów. Oprocentowanie i prowizje od umów kredytowych nie są tam dużo wyższe, ale czasami nawet niższe.
Jednak, składając wniosek do małego centrum hipotecznego, bądź ostrożny. W „mini” bankach do oprocentowania dolicza się wiele dopłat, o których klienci nie są z góry informowani. Mogą to być prowizje za wydawanie obowiązkowych zaświadczeń, wynajem skrytek depozytowych.
Z drugiej strony małe prywatne banki, które zatrzymują klientów, zazwyczaj świadczą za umiarkowaną opłatą wiele usług, które znacznie ułatwiają transakcję (doradztwo, sporządzanie dokumentów kupna-sprzedaży czy due diligence prawne, sprawdzenie wiarygodności kontrahenta, pomoc w kontaktach z klientem). usługa rejestracji).
Jeśli zdecydujesz się wziąć kredyt hipoteczny, w pierwszej kolejności skontaktuj się z bankiem, w którym otrzymujesz wynagrodzenie. Najprawdopodobniej właśnie tam otrzymasz najwięcej korzyści i przywilejów.