Ипотеканы алу-алмау туралы ойлануға қандай себеп итермелейтіні маңызды емес. Мүмкін сіз үйленуді жоспарлап жүрген шығарсыз, бірақ әлі жеке үйіңіз жоқ. Немесе отбасында толықтыру күтілуде, ал болашақ ұрпаққа бөлек бөлме қажет. Несие алу туралы шешім мұқият қабылдануы керек. Сіздің қарызды өтеу мүмкіндігін банк мамандары сияқты дәл есептеу маңызды.
Ипотекамен байланысты қандай шығындар болады?
Сұрақты осылай тұжырымдаңыз, өйткені несие құнына тек пайыздық мөлшерлеме ғана емес, сонымен қатар бірқатар міндетті төлемдер кіреді:
- жылжымайтын мүлікті бағалау комиссиясы (егер оны жүргізу қажет болса),
- сақтандыру жарналары,
- тіркеу палатасындағы мемлекеттік баж.
Ипотека алмас бұрын, қандай шығындарға тура келетінін және міндеттемелерді қандай көздерден өтейтінін болжап алған дұрыс. Бұл сізге қазір ипотека алу-алмау туралы шешім қабылдауға көмектеседі.
Алғашқы жарнаны төлеу үшін қанша ақша қажет
Банктер, әдетте, несие қаражатымен ғана жылжымайтын мүліктің толық құнын төлеу шартымен тұрғын үй несиесін бермейді. Үй немесе пәтер құнының бір бөлігін өз қалтаңыздан төлеу қажет болады.
Бастапқы жарнаның ең төменгі мөлшері ипотекаға қай банкке өтініш бергеніңізге және несиелеу бағдарламасына байланысты өзгереді. Мысалы, Сбербанкте несие алған кезде үй немесе пәтер құнының кем дегенде 20% өз бетіңізше төлеуіңіз керек. Дайын тұрғын үйді төлеу кезінде «Банк» ВТБ» ЖАҚ-қа талап етілетін бастапқы жарна 15%, ал салынып жатқан үй-жайды сатып алуға мемлекеттік қолдау көрсету арқылы ипотекаға өтініш берген кезде – 20% құрайды. Откритие банкінен несиені күту үшін үй немесе пәтер бағасының кем дегенде 30% дайындаңыз. Альфа-Банкте дайын жылжымайтын мүлікті сатып алу үшін бастапқы жарна 15%, ал салынып жатқан шаршы метрлерді сатып алу үшін 30% құрайды. Россельхозбанкте дайын тұрғын үй бағасының 15 пайызынан және салынып жатқан тұрғын үй үшін кемінде 20 пайызын төлеу қажет болады.
Сізде бұл сома қазір бар ма деп ойлаңыз. Мүмкін ақша жинау үшін мәмілені бірнеше айға кейінге қалдыру керек шығар? Жеке тұлғалардан бастапқы жарнаға қажетті қаражатты қарызға алуды жоспарласаңыз, екі қарызды бір уақытта өтеу қаншалықты шынайы болатынын қарастырыңыз.
Резервте ақша болған кезде
Егер отбасылық әмиян банктер талап ететін ең төменгі бастапқы жарнадан айтарлықтай асатын соманы «қыздырса», болашақ тұрғын үйді төлеу үшін оны дереу беруге асықпаңыз. Біріншіден, несие менеджерінен пайыздық мөлшерлеме мен ай сайынғы міндеттемелердің мөлшері сіз өзіңіз төлейтін мүлік бағасының үлесіне қалай байланысты болатынын тексеріңіз. Бастапқы жарна неғұрлым жоғары болса, соғұрлым несиенің жылдық пайыздық құны төмендейді. Бірақ бұл пропорция сіздің жеке үлесіңіз үй немесе пәтер бағасының 50% асқанда жұмысын тоқтатады. Егер бастапқы жарна 80, тіпті 90% болса, мөлшерлеме мүлiк бағасының 50% төленген кездегiдей дәл сондай белгiленедi.
Сондай-ақ, үй сатып алуға барлық қол жетімді қаражатты дереу жіберсеңіз, біраз уақыттан кейін жөндеуге тегін ақшаңыз болмауы мүмкін екенін ойлаңыз. Сондықтан, кейде ең аз жарна жасау және көп мөлшерде рубльді «шошқа банкіне салу» тиімдірек, осылайша үй сатып алу шығындарын ай сайынғы шағын акцияларға бөлу.
Сатып алынған мүлікті банк қаражатымен толық төлеуге болатын кезде
Жарнасыз ипотека келесі жағдайларда берілуі мүмкін:
- Сіз қолданыстағы жылжымайтын мүлікті кепілге алған тұрғын үй сатып алуға несие аласыз. Мұндай бағдарламаны, атап айтқанда, «Россельхозбанк» АҚ ұсынады. Несие кепілге берілген жылжымайтын мүліктің нарықтық құнының 70 пайызынан аспайтын мөлшерде беріледі. Қаржыландыру мерзімі 30 жылға дейін. Пайыздық мөлшерлемелер – мерзіміне байланысты жылдық 14-тен 16%-ға дейін. Жалақы бойынша тұтынушыларға 0,5 пайыздық жеңілдік беріледі. Өмірді және денсаулықты сақтандырудан бас тартқан қарыз алушылар үшін 3,5% үстеме ақы белгіленген. Несие беру үшін комиссия жоқ.
- Сізде несие сомасын жабудан асатын автокөлік сияқты өтімді активтеріңіз бар. Бұл жағдайда құн кепілге алынады.
- Сіз екі немесе одан да көп баланың бақытты ата-анасы болдыңыз, сізде аналық капиталға сертификат бар. Бұл ретте бастапқы жарна қолма-қол емес, мемлекеттік субсидия арқылы төленеді.
- Сіз классикалық ипотека емес, бұрын алынған тұрғын үй несиесін қайта қаржыландыру мақсатында несие аласыз.
Ай сайынғы төлем
Бұл шығыс бабы әдетте 15 жылдан 30 жылға дейінгі несиенің бүкіл мерзіміне отбасы үшін міндетті болады. Ұят болатын ай сайынғы төлемнің көп бөлігі негізгі қарыз сомасын азайтуға емес, пайыздық міндеттемелерді жабуға кетеді.
Несие менеджерімен кеңескен кезде сізді енді мөлшерлеме емес, ай сайынғы төлем мөлшері қызықтыру керек. Әрбір банктің веб-сайтында ипотекалық калькулятор бар. Бұл несие берушінің кассасына ай сайын төлейтін шамамен соманы анықтауға көмектеседі. Сондай-ақ, бағдарлама несие бойынша артық төлемнің шамамен сомасын көрсетеді.
Дегенмен, калькулятордан дәлдікті күтпеңіз. Біріншіден, ол барлық комиссиялық төлемдердің сомасын көрсетпейді. Екіншіден, ол жылжымайтын мүлікті бағалау шығындарын, тіркеу палатасындағы алымды, сақтандыру төлемдерін көрсетпейді. Үшіншіден, сіз өзіңіз несие менеджерімен кеңеспей, нақты пайыздық мөлшерлемені алдын ала біле алмайсыз.
Дегенмен, ипотекалық калькулятор сізге әр 30 күн сайын қанша жеке ақша бөлуге тура келетінін анықтауға көмектеседі. Бұл ақпарат сізге қазір ипотека алу-алмау туралы шешім қабылдауға көмектеседі.
Сақтандыру шығындары
Банктердің несиелеу бойынша ұсыныстарын зерделей отырып, ипотекалық сақтандыру қажет пе, жоқ па, егер қажет болса, сізге қандай полистер беру керек екенін көрсетіңіз.
Кепілді сақтандыру заңмен міндетті. Егер сіз полисті беруге келіспесеңіз, сізге несие беруден бас тартылады. Несие шарты әрекет ету кезінде сақтандыруды уақтылы ұзартпасаңыз, несие беруші банк айыппұл төлеу туралы талап қоюы мүмкін. Жиі жиі емес, бірақ қарыз алушының келісім-шарт талаптарын орындамауына байланысты қаржы ұйымдары сот арқылы несиені мерзімінен бұрын өтеуді талап еткен жағдайлар болды.
Өмірді және денсаулықты сақтандыру бойынша жағдай біршама басқаша. Банктер бұл шартты міндетті түрде сақтауды талап етпейді. Алайда, саясатсыз пайыздық мөлшерлемелер жоғарырақ, өйткені банктің тәуекелдері артады.
«Россельхозбанк» АҚ өмірді және денсаулықты сақтандыру үшін 3,5 пайыздық тармақ көлемінде сыйлықақы белгілейді. Ресей Федерациясының Жинақ банкі және «ВТБ-24» ЖАҚ клиенттерді аямайды: саясаттың жоқтығынан бағаның өсуі небәрі 1 пайыздық тармақты құрайды.
Откритие Банк қарыз алушыларға өмірді (денсаулығын) ғана емес, сонымен қатар меншік құқығын, яғни сатып алынған мүлікке меншік құқығын жоғалту қаупін сақтандыруды ұсынады. Саясаттардың әрқайсысы болмаған жағдайда сыйлықақы 2 пайыздық тармақты құрайды.
Кішкене жетіспегенде
Бүкіл әлем балалы жас жұбайларға пәтер алуға ақша жинайтын жағдай біздің ел үшін тән. Үйірмеге ерлі-зайыптылардың ата-аналары, әжелер, аталар, апалар, нағашылар қатысады. Жалпы күш-жігермен көбінесе үйдің немесе пәтердің құнын толығымен төлеуге жеткілікті сома жиналады. Дегенмен, сіз әлі де үй несиесін алуды шеше аласыз, өйткені жақын арада жөндеуге ақша қажет болады, ал тұтынушылық несиелер жоғары мөлшерлемемен беріледі.
Көпшілік бұл жағдайда бір жылға берілетін ипотека ең арзан болады деп есептейді. Бірақ бұл мүлдем дұрыс емес. Пәтерді ұзақ мерзімге - 5 немесе 10 жылға жөндеуге қажетті соманы алу тиімдірек. Бұл ретте пайыздық мөлшерлеме өзгермейді, төлемдерді жұмсақ бөлу есебінен ай сайынғы төлем азаяды. Ресей Федерациясының Жинақ банкінде, мысалы, базалық пайыздық мөлшерлемелер 10 жыл ішінде кез келген несие кезеңі үшін бірдей. Дегенмен, ипотеканы алу кезінде алдын ала төлеуге рұқсат етілгеніне көз жеткізіңіз.
Өзіңіз үшін рұқсат етілген несие сомасын қалай есептеу керек
Ай сайынғы төлеміңіздің қанша пайызы сіздің отбасыңыздың жалпы табысына кіретінін анықтаңыз. Ол оның барлық мүшелерінің «таза» жалақысы сомасының 30-35% аспауы керек. Егер ипотекалық төлем отбасы табысының 40 немесе одан да көп пайызын құраса, сіз несие тарихыңызды және кепілгерлерді бұзу қаупі бар.
Ипотеканы бір-бірлеп ала алмайсыз, сонда барлық қолда бар қаражат оған түседі. Емдеуге немесе жөндеуге ақы төлеу қажеттілігі сияқты күтпеген шығындар әрқашан туындауы мүмкін. Егер отбасы мүшесі тұрақты табыс көзінен айырылса, ипотеканы өтей алатыныңызды қарастырыңыз.
Егер сіз жұмыстан босатылып қаламын деп қорқатын болсаңыз, онда несиеге өтініш берген кезде жаңбырлы күнге үш-төрт айлық төлемге тең соманы бөліп көріңіз. Осы сақтық шарасының арқасында сізде қиын жағдайда жаңа жұмыс табуға және бір уақытта мінсіз несие тарихын сақтауға жеткілікті уақыт болады. Қаржылық «қауіпсіздік жастықшасын» басқа бағыттарға ысырап етудің азғыруына жол бермеу үшін ақшаны депозитке салыңыз.
Сондай-ақ, сізде қажет болған жағдайда тез сата алатын мүліктің бар-жоғын ойланыңыз, сонда түскен қаражат несие бойынша қарызды өтеуге жұмсалады. Бұл, мысалы, жеке көлік болуы мүмкін.
Тұрғын үй несиесін алу үшін қандай құжаттарды дайындау керек
Қандай да бір актіні немесе анықтаманы ресімдеу кезіндегі кедергілерге байланысты банк тұрғын үй несиесін бермей жатады. Сондықтан, кейде ипотеканы алу-алмау туралы шешім қабылдау кезінде салмақты дәлел қажетті құжаттар пакетін жинау мүмкіндігіне айналады. Сізде барлық қажетті құжаттардың бар-жоғын және жетіспейтіндерін алу қаншалықты оңай екенін тексеріңіз.
Ипотека бойынша құжаттар тізімі мыналарды қамтиды:
- Паспорт.
- Сіз қай жерде жұмыс жасайсыз және ай сайын қандай табыс алатыныңыз туралы ақпарат.
- Отбасының құрамы, балалардың болуы туралы құжаттар.
- Кепіл затына меншік құқығын растайтын паспорттар, анықтамалар.
- Несие қаражатымен сатып алғыңыз келетін жылжымайтын мүлік құжаттары. Бұл құжаттар пакетін сізге үйді немесе пәтерді сатушы ұсынуы керек. Оған, әдетте, меншік құқығы туралы куәлік, растайтын құжаттар, жылжымайтын мүлікке құқықтар тізілімінен үзінді көшірме, кадастрлық төлқұжат немесе үй-жайды тіркеу туралы куәлік, үй кітабынан үзінді көшірме кіреді.
Ипотеканы қашан алмау керек
Үй несиесін алуды кейінге қалдырған дұрыс, егер:
Қорытынды: егер сіз ипотеканы алсаңыз, онда қайда?
Ипотеканы алу-алмау туралы шешім қабылдағанда, бірнеше банктердің ұсыныстарын ескеріңіз. Әдетте, мемлекет қатысатын несиелік ұйымдардың тұрғын үй несиелері ең қолайлы және үнемді болып табылады. Жеке банктер көбінесе өз клиенттерінің қажеттіліктерін қанағаттандыруға дайын. Несие келісімдері бойынша пайыздық мөлшерлемелер мен комиссиялар ол жерде онша жоғары емес, кейде одан да төмен.
Дегенмен, шағын ипотекалық орталыққа жүгінген кезде абай болыңыз. «Шағын» банктерде пайыздық мөлшерлемеге көптеген қосымша төлемдер қосылады, олар туралы клиенттер алдын ала хабардар етілмейді. Бұл міндетті сертификаттарды беру, сейфтерді жалға алу үшін комиссиялар болуы мүмкін.
Екінші жағынан, клиенттерді ұстайтын шағын жеке банктер әдетте транзакцияны айтарлықтай жеңілдететін орташа ақыға көптеген қызметтерді ұсынады (кеңес беру, сату-сатып алу құжаттарын немесе заңды тексеру, контрагенттің сенімділігін тексеру, банкпен өзара әрекеттесуде көмек көрсету). тіркеу қызметі).
Ипотека алуды шешсеңіз, ең алдымен жалақыңызды алатын банкке хабарласыңыз. Мүмкін, дәл сол жерде сіз ең көп жеңілдіктер мен артықшылықтарды аласыз.