Несие арқылы жаңа үй сатып алу туралы шешім қабылдағанда, жылжымайтын мүлікті кепілге алған несиелердің нұсқаларын қарастырған жөн. Ресейлік банктер қарыз алушылардың әртүрлі санаттары үшін ипотекалық несиелеудің көптеген әртүрлі нұсқаларын ұсынады. Ипотекалық несиелер ұзақ мерзімге төленеді, сондықтан мемлекеттік қолдауды, аналық капиталды, әскери қызметкерлерге, жас отбасыларға жеңілдіктерді пайдалана отырып, ипотеканы қалай алуға болатыны туралы мәселенің нюанстарын түсінген жөн. Банктік акциялар, аймақтық әлеуметтік бағдарламалар дайын тұрғын үйлерді, жаңа ғимараттардан пәтерлерді жеңілдікпен сатып алуға мүмкіндік береді.
Тұрғын үйді ипотекалық несиелеу дегеніміз не
Жеке тұлғаларға тұрғын үйлер, пәтерлер, пәтерлер, тұрғын үй құрылысына арналған жер учаскелерін осы мүлікті кепілге бере отырып сатып алу мақсатында берілетін ұзақ мерзімді мақсатты несие ипотека деп аталады. Сатып алынған тұрғын үйді кепілге беру схемасы жиі қолданылады, бірақ бұл үшін қарыз алушының басқа жылжымайтын мүлкін беруге болады. Росреестрде жылжымайтын мүлікке құқықтардың ауыртпалығы кепілге салынған. Тұрғын үй сатып алу үшін ипотекалық несие алу үшін оның бағасының 20% бастапқы жарна қажет.
Бұл қалай жұмыс істейді
Ипотекалық несиені қалай алуға болатыны ипотекалық несиелеу процесінің схемасынан анық:
- тұрғын жылжымайтын мүлікті таңдай отырып, қарыз алушы банкке жүгінеді;
- несиелік өтінімге негізгі және қосымша құжаттар пакетін қосады;
- ипотекалық өтінім мақұлданғаннан кейін банк кепіл объектісіне сараптама жүргізеді;
- кепіл жылжымайтын мүлікті бағалауға тәуелсіз агенттікке берілген;
- барлық ақпаратты талдағаннан кейін банк шешім қабылдайды;
- несие шарты жасалады және оған қол қойылады;
- қарыз алушы бастапқы жарна жасайды;
- кепілзат пен қарыз алушының өмірі сақтандырылған;
- банк сатушыға ақша аударады;
- қамтамасыз ету өндіріп алынады.
Ипотекалық қарыз алушыға қойылатын талаптар
Ипотекалық несие алушыларға қойылатын талаптар азырақ. Бұл өтімді қамтамасыз етудің болуына байланысты. Қарыз алушы міндеттемелерді төлемесе, банктің кепілді алып қоюға және сатуға мүмкіндігі бар. Олар сондай-ақ Ресей Федерациясының азаматтығын талап етеді, қарыз алушының жасын 21 жастан 60 жасқа дейін шектейді. Банк мекемесі жұмыс істейтін аймақта тұрақты тіркелгені жөн. Қарыз алушының кірістер туралы есебі банкке ипотекалық несиені уақтылы өтеу мүмкіндігін растауы керек. Несие берудің қосымша себептері мүлікте автокөліктің, басқа да объектілердің болуы болып табылады.
Тұрақты ресми табыс алу
Ипотекалық несиені мақұлдау және беру үшін ай сайынғы ипотекалық төлемдер қарыз алушы отбасының жалпы айлық табысының 40-45 пайызынан аспауы керек. Бұл ең төменгі жалақы талабына әкеледі. Қарыз алушы 2-NDFL нысанындағы немесе қаржы мекемесінің нысанындағы кіріс туралы анықтаманы, басшымен, бас бухгалтермен және кәсіпорынның мөрімен куәландырылған ұсынуы керек. Көптеген банктік ұйымдар әртүрлі көздерден алынған қосымша кірістерді есепке алады.
Жұмыс тәжірибесі
Банкирлер қарыз алушының жұмыс өтіліне ерекше талаптар қоймайды. Ол соңғы жұмыс орнында кемінде 6 ай жұмыс істеген болуы керек. Жалпы еңбек өтілінің ұзақтығы шешім қабылдауға әсер етеді, өйткені бұл клиенттің болашақта табыс алу мүмкіндігін растау болып табылады. Жақында сақтандыру компаниялары қарыз алушыларды несие мерзімі ішінде жұмысынан айырылу мүмкіндігінен сақтандыруды бастады.
Жақсы несие тарихы
Несиелік міндеттемелерді уақтылы орындау, бір мезгілде 5-10 күннен аспайтын кешіктірумен – жылына 3 реттен көп емес, сіз үшін оң несие тарихын, болашақта жақсы қарыз алушы имиджін қалыптастырады. Әрбір қаржы институтында жақсы несиелік тарихты нақты түсіну әртүрлі. Осы себепті біреуден бас тартсаңыз, басқасына хабарласыңыз. Несие тарихы бюросының мәліметтері бойынша сіз туралы жақсы ақпарат несие беру шарттарын, жылдам шешім қабылдауды, қажетті құжаттардың кішірек пакетін қамтамасыз етеді. Егер сізде нашар несие тарихы болса, несие алудың жақсы шарттарына сенбеу керек.
Ипотекадағы жылжымайтын мүліктің өтімділігі
Банк ұйымы кепілге қойылған жылжымайтын мүлікке ең жоғары талаптар қояды. Тәуекелдерін азайту үшін банк кепілзаттың есептелген баға бойынша тез сатылатынына сенімді болуы керек. Сондықтан банктер облыс және аудан орталықтарынан 50 шақырымнан астам қашықтықтағы проблемалық жылжымайтын мүлікті, «Хрущев», учаскелер мен тұрғын үйлерді кепілге алуға құлықсыз. Мүліктің бағалау құны нарықтық бағадан төмен болуы мүмкін. Бастапқы жарнаның сомасы осы айырмашылықты жабуға және банктің қажет болған жағдайда қарыз алушыдан қаражат алу және кепіл объектісін сату бойынша шығындарын өтеуге тиіс.
Ипотеканы қалай алуға болады
Тұрғын үйге несие алу үшін бастапқы жарнаны, ай сайынғы төлемдерді төлеу мүмкіндігін бағалау қажет. Сіз өзіңіздің мүмкіндіктеріңізге сәйкес келетін мүлікті тауып, оны тексеріп, сату туралы келіссөздер жүргізуіңіз керек. Содан кейін сіз банкті, оның ұсыныстарын шешесіз, өтініш бересіз, құжаттар пакетін жинайсыз. Банктік ұйымдардың веб-сайттарында сіз ипотеканы қалай алуға болатынын және бұл үшін не қажет екенін білесіз. Қаржы институттарында кепілді бағалау, төлем қабілеттілігін тексеру және несиелік келісімді жасау тәртібі әртүрлі. Егер артықшылықтар болса, мамандандырылған бағдарламаларды іздеуге тұрарлық.
Ипотека алу үшін қандай құжаттар қажет
Ипотекаға өтініш берген кезде келесі құжаттарды ұсыну қажет (ең жоғары тізім):
- өтініш, банк сауалнамасы;
- төлқұжат көшірмесі, СТН;
- зейнетақымен қамсыздандыру туралы куәліктің көшірмесі;
- әскери билеттің көшірмесі;
- білімі туралы құжаттың көшірмесі;
- неке туралы куәліктің, некені бұзу, неке шартының көшірмесі;
- балалардың туу туралы куәлігінің көшірмесі;
- еңбек кітапшасының көшірмесі;
- қарыз алушының кірісін растайтын анықтамалар;
- тұрғын үйді сатуға алдын ала жасалған шарттың көшірмесі.
Пәтерге ипотеканы қалай алуға болады - қадамдық нұсқаулар
Ипотека бойынша пәтерді қалай алуға болатынын және қаржылық жағдайыңызды түсіну үшін сіз өзіңіздің қаржылық мүмкіндіктеріңізді барабар бағалауыңыз керек:
- бастапқы жарнаның сомасы қанша екенін шешу;
- бастапқы жарна мөлшері бойынша пәтердің максималды құнын есептеңіз;
- кез келген банктің несие калькуляторын пайдаланып ай сайынғы төлемдерді есептеу;
- сақтандыру құнын есепке алу;
- ай сайынғы төлемдердің мүмкіндігін бағалау.
- сатып алу объектісін іздеу;
- банкті таңдау;
- банкке өтініш беру, объектіні бағалау;
- қамтамасыз ету объектісін, қарыз алушының өмірін, денсаулығын, жұмысынан айырылу тәуекелдерін сақтандыру;
- өтеу кестесімен қарыз шартын ресімдеу, оны нотариалды куәландыру;
- алдын ала төлем жасау;
- сатушыға жылжымайтын мүлікті төлеу, тұрғын үйді сату бойынша мәмілені тіркеу;
- Росреестрдің жылжымайтын мүлікке құқықтарды, ауыртпалықтарды мемлекеттік тіркеуі.
Жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстарды талдау және таңдау
Сіз өзіңіздің қалауыңыз бойынша тұруды таңдауыңыз керек. Ерлі-зайыптылар мен балалардың қазіргі және болашақ мүдделерін ескерген жөн. Соңғы шешімді сіз үшін пәтердің максималды мүмкін бағасы негізінде қабылдау керек:
- баспана іздеудің бірінші кезеңінде қайталама нарықта бірнеше нұсқаларды жинаңыз;
- жылжымайтын мүлікті сатып алу, жаңа ғимараттардағы нұсқаларды қарастыру, толық әрлеу құнын қарастыру;
- жеке тұрғын үй құрылысы үшін учаске сатып алу (ЖТЖ) қала маңындағы тұрғын үй үшін жақсы нұсқа болып табылады;
- тиісті тексеру үшін жылжымайтын мүлік жөніндегі сарапшыны табу;
- таңдалған нұсқаны жан-жақты тексеру, несие берілгеннен кейін тұрғын үйге қатысты мәселелер туындаса, банк пен сақтандыру компаниясының жауапты емес екенін есте сақтаңыз;
- сатушымен алдын ала сатып алу-сату шартын жасау.
Банк мекемесін және ипотекалық несиелеу бағдарламасын таңдау
Сізге қолайлы банк пен банктік бағдарламаны таңдау сіз үшін негізгі жарамдылық критерийлеріне сәйкес жүзеге асырылады:
- банктің қарыз алушыларға қоятын талаптары, қамтамасыз ету нысаны;
- бастапқы жарна сомасы;
- пайыздық мөлшерлеменің мөлшері;
- ай сайынғы төлемдердің нысаны, мөлшері, әдістері;
- мерзімінен бұрын ішінара және толық өтеу мүмкіндігі;
- акциялардың, жеңілдіктердің, несиелеудің арнайы бағдарламаларының болуы;
- қосымша алымдар мен алымдар.
Мысалы, ресейлік ең ірі қаржы мекемесі Сбербанкте өтінішке оң жауап алғаннан кейін ипотекалық несие туралы келісімді ресімдеу процесі 10 күнге дейін созылады. Ипотека мерзімі 30 жылға дейін, жылдық 10,5% бастапқы жарнамен 20% беріледі және 3-ке дейін тең қарыз алушыға немесе кепілгерге рұқсат етіледі. Сбербанк жас отбасыларға 9,5%-бен жеңілдетілген ипотека ұсынады. Сыйақыны өтеу және несиенің негізгі бөлігі тең үлестермен (аннуитет) жүргізіледі.
Ипотекаға өтініш
Ипотекалық қаражат алуға өтініш беру және банктің ұсынысыңызды бағалауы бірнеше қадамдардан тұрады:
- несиелеудің барлық нұсқаларын пысықтап, алдын ала қарау үшін таңдалған банкке онлайн немесе оның кеңсесінде өтініш беру;
- өтініш мақұлданғаннан кейін құжаттардың барлық пакетін тапсыру;
- банк табыс табу мүмкіндігін, қарыз алушының төлем қабілеттілігін, бұрын берілген несиелер бойынша берешегінің жоқтығын тексереді, сатып алу объектісіне өз бетінше тексеру жүргізеді, бағалау компаниясын ұсынады;
- тәуелсіз бағалау актісі бар банк барлық ипотекалық пункттер бойынша ұсыныс жасайды.
Несие шартын жасау
Банктердің ресми сайттарында стандартты ипотекалық шарттармен танысуға болады. Кейбір жағдайларда жас отбасыларға, әскери қызметкерлерге, азаматтардың әлеуметтік қорғалмаған санаттарына арналған жеңілдікті бағдарламалардың ерекшеліктерін ескере отырып, келісімге толықтырулар енгізуге болады. Барлық ипотекалық шарттарға тән:
- қарыз алушы және банк туралы мәліметтер;
- несиенің жалпы сомасы;
- аванстық төлем;
- несие шарттары;
- пайыздық мөлшерлеме;
- өтеу кестесі;
- төлемдерді бұзған жағдайда өсімпұлдар мен өсімпұлдар;
- Байланыс ақпараты.
Тұрғын үйді сақтандыру
Банк мекемелері несие береді, бірақ кепілді сақтандыруды талап етеді. Бұл талап қарыз алушы ипотеканы төлеуден бас тартқан жағдайда кепіл несиелік ақшаны қайтарудың бірден-бір кепілі болып табылатындығынан туындайды. Ипотека шартының қолданылу мерзімі ішінде қарыз алушы тұрғын үйді ішінара немесе толық жоғалтқан жағдайда сақтандыру шарты бойынша сақтандыру ұйымы банкке несие бойынша жоғалған қаражатты өтейді.
Жеңілдікті бағдарлама бойынша ипотека алу үшін не қажет
Көптеген банктердің ипотекалық бағдарламалары азаматтардың жекелеген санаттарына арнайы немесе жеңілдетілген ипотекалық шарттарды ұсынады. Мұндай жағдайлар аймақтарда әлеуметтік-демографиялық мәселелерді шешу үшін ұсынылуда. Жас отбасылар, әлеуметтік қызметкерлер, мұғалімдер, дәрігерлер, жас ғалымдар, келісімшарт бойынша әскери қызметшілер федералды және аймақтық мемлекеттік органдардан ипотекалық жәрдемақы алуға өтініш бере алады. Ипотекалық несиені қалай алуға болады және азаматтардың жеңілдікті санаттары үшін ипотека үшін не қажет екендігі туралы ақпарат банктік ұйымдардың сайттарында орналасқан.
Жас отбасыларға арналған
Өңірлердің демографиялық мәселелерін шешу жас отбасыларға пәтер сатып алуды мемлекеттік қолдаудың жеңілдетілген бағдарламаларымен жүзеге асырылады. Тұрғын үй кезегінде тұрған жас отбасы жеңілдікпен несие алуға құқылы. Бұл бағдарламаларға бастапқы жарна бойынша жеңілдіктер, тиімді пайыздық мөлшерлеме, мемлекет тарапынан несие төлемдерін ішінара өтеу кіреді. «Жас отбасыларға арналған қолжетімді баспана» бағдарламасы бойынша баласыз отбасылар үшін субсидиялар 35 пайызға дейін, балалы отбасылар үшін 40 пайызға дейін. Олар үшін ең төменгі бастапқы жарнаны 10-15 пайызға дейін төмендетуге болады.
әлеуметтік ипотека
Ел халқының әлеуметтік жағынан қорғалмаған бөлігіне, мұғалімдерге, медицина қызметкерлеріне, коммуналдық қызмет қызметкерлеріне жеңілдетілген бағдарламалар бойынша несиелер беріледі. Еліміз үшін әлеуметтік маңызы бар кәсіптер тізіміне ғалымдар, мәдениет қызметкерлері, еліміздің әскери-өнеркәсіп кешенінің қызметкерлері, ауылдағы жас мамандар енді. Мұндай жұмысшыларға ипотеканы қалай алуға болатыны туралы жеңілдіктер мен ақпаратты аймақтық, муниципалды және федералды органдар береді, бұл әлеуметтік қызметкердің бағыныстылығына байланысты.
Әскери қызметкерлер үшін
Пәтер алу үшін ипотекалық несие алу үшін әскерилер жинақ-ипотекалық жүйенің (НИЖ) бағдарламасын әзірледі. Оның ережелеріне сәйкес есептеулер онда тіркелген күннен бастап үш жыл ішінде жүргізіледі. Бұл қаражатты ипотека бойынша бастапқы жарнаға пайдалануға болады. Ипотека шарты жасалғаннан кейін оны өтеу әскери қызметші үшін шарттың қолданылу мерзімі ішінде НЗМ-ден жүзеге асырылады.
Келісімшарт бойынша ресейлік қарулы күштердің әскери қызметшісіне ипотеканы қалай алуға болады және «Әскери ипотека» мемлекеттік бағдарламасының негізгі параметрлері:
- бастапқы жарна үшін жинақ-ипотекалық жүйемен қаражат жинақтау;
- бірінші жарна – таңдалған пәтер құнының 10%;
- ипотека бойынша мөлшерлеме – жылдық 12,5%;
- максималды сома - 2,4 миллион рубль.
Аналық капиталмен ипотекалық несиені қалай алуға болады
Екінші баланы туған немесе асырап алған кезде отбасына «аналық капитал» есептеледі. 2019 жылы оның сомасы 453 026 рубльді құрайды. Бұл ақша заңды түрде балабақшаға, оқу ақысына немесе ипотека бойынша бастапқы жарнаның бір бөлігін төлеуге жұмсалуы мүмкін. Заң бойынша аналық капиталды ипотекалық шартқа қол қойғаннан кейін алуға болады. Сондықтан банктер екі келісімшарт жасайды - аналық капиталдың сомасына және негізгі келісімшарт. Бірінші келісім-шартты төлегеннен кейін ол аяқталды деп есептеледі, тоқтатылады және негізгі келісімшарт жұмысын жалғастырады.