Ma már mindennapos lakást vagy házat vásárolni jelzáloghitellel. Ennek természetesen van egy pozitív oldala is - az ember lakástulajdont kap, és ezáltal függetlenné válik, társadalmi státusza nő. De nem szabad elfelejtenünk, hogy a jelzáloghitel mindenekelőtt adósságkötelezettség.
Nem megtenni elfogadhatatlan. Ezért már a jelzáloghitel igénylésének előkészítésének szakaszában össze kell hasonlítania az összes előnyt és hátrányt. Ha megszületett a döntés, hogy hitelt vesz fel lakásvásárláshoz, akkor választhat olyan bankot, amellyel nagy valószínűséggel hosszú évekig építi a kapcsolatot.
A lényeg az, hogy bölcsen közelítsd meg az optimális hitelprogram kiválasztását. Melyik banktól a legjobb jelzáloghitelt felvenni? Milyen hitelfeltételekre érdemes először figyelni? Elvileg jövedelmező a jelzálog? Talán jobb, ha bérel egy lakást és takarít meg egy újat a bank részvétele nélkül?
Jelzálogkamat: reklám és valóság
A szakértők megjegyzik a bankok sajátosságát: egy adott hiteltermék meghirdetésekor a pénzügyi szervezetek általában nem a kamatláb standard értékét, hanem annak alsó határát jelzik. Például az olyan üzenetet, mint a „hitel lakásra vagy házra - évi 9% -tól” a következőképpen kell érteni: csak akkor van esély ilyen kamatlábak megszerzésére, ha kellően sok feltétel teljesül.
Szakértők azt tanácsolják: soha ne figyeljen a hirdetésben feltüntetett hitelkamatokra. Ez a marketingfogás nem tud segíteni arra a kérdésre, hogy melyik banknál jövedelmezőbb jelzáloghitelt felvenni. Igen, persze, bizonyos esetekben a reklámüzenetek megfelelhetnek a valóságnak, de ez inkább kivétel, mint szabály.
Intelligencia, mielőtt a bankba megy
A pénzügyi szakértők azt javasolják, hogy a hitelfelvevők, ha jövedelmező hirdetést találnak, végezzenek „felderítő” munkát, mielőtt felkeresnének egy adott bankot. Ez segít eldönteni, hogy melyik banknál a jövedelmezőbb jelzáloghitelt felvenni. Használhatja a leginkább elérhető eszközt - vegye fel a kapcsolatot a hitelintézet ingyenes ügyfélszolgálatával (8 800-as számmal kezdődően). A telefont felvevő szakembernek a következő kérdéseket kell feltennie:
- milyen pénznemben lehet jelzáloghitelt felvenni ilyen és ilyen árfolyamon (például 9%);
- milyen feltételeket kell teljesítenie a hitelfelvevőnek ahhoz, hogy ilyen kölcsönt kapjon;
- milyen típusú hiteltermék tartalmaz ilyen alacsony kamatlábat.
A szakértők szerint nagy valószínűséggel a szakember a következőképpen válaszol. Az első kérdésre - dollárban vagy euróban. A másodikon - rövid (kb. 5-7 éves) kölcsönzési futamidővel. A harmadik - ez a százalék azokra a termékekre van beállítva, amelyek lebegő kamatozásúak. Az átlagos orosz ember, aki azon gondolkodik, hogy melyik banknál a jövedelmezőbb jelzáloghitelt felvenni, nem biztos, hogy elégedett ezekkel a válaszokkal.
Fontos a kamat?
Egyes pénzügyi elemzők a hitelpiac egy fontos árnyalatát hangsúlyozzák (ez a jelzáloghitel-szegmensben is létezik). Az a tény, hogy a kamatláb nem abszolút mutatója a kölcsön költségének.
Nézzünk egy példát. Az „A” bank 10%-os hitelt ad ki, ugyanakkor a teljes hitelösszeg 2%-ának megfelelő jutalékot vesz fel, valamint jelentős bírságot szab ki a határidő előtti rész- és teljes törlesztésekre (ez az akció egyébként, illegális). Míg a „B” bank 11%-os kamattal ad ki hiteleket, de nem tartalmaz jutalékot vagy bírságot. A szakértők megjegyzik, hogy általában jövedelmezőbb egy második hitelintézet ajánlatát kihasználni.
A hitelfelvevők gyakran meggyőzik magukat, hogy olyan jelzáloghitelre van szükségük, ahol a legkedvezőbb összetevő a kamat. Amint látjuk, ez nem teljesen helyes gondolat. A jelzáloghitel-program kiválasztásánál három kulcsfontosságú szempont van:
- ajánlat;
- díjak felszámítása a lejárat előtti visszafizetésért (bár csak akkor, ha van olyan jogszabály, amely ezt közvetlenül megengedi);
- a hitel kiszolgálásával kapcsolatos költségek.
A felsorolt három kritériumon kívül a hitelkiadási alapnak számos egyéb összetevője is van. A jövedelmező jelzáloghitel is nagymértékben rajtuk múlik.
Soroljuk fel őket.
Biztosítás
A jelzáloghitellel felvett lakást biztosítani kell (ez általában magában foglalja a kártérítést a lakás ember okozta balesetek vagy természeti katasztrófák következtében bekövetkező tönkretétele esetén). A kötvény költsége természetesen viszonylag alacsony a kölcsön költségéhez képest, de ennek ellenére érdemes időt szánni a legjövedelmezőbb program kiválasztására (természetesen a bankkal egyeztetve). A hitelfelvevőnek döntenie kell arról is, hogy köt-e kiegészítő biztosítást (amely a fent említett főbb kockázati típusokon kívül egyéb esetekre is kiterjed).
Előleg összege
Sok szakértő ezt a kritériumot az egyik meghatározó tényezőnek nevezi a jelzáloghitel végső kamatlábának meghatározásakor. Az általános szabály: minél nagyobb a hozzájárulás, annál alacsonyabb a bank kamata.
Fizetési feltételek
Ez egy másik fontos kritérium. Minél hosszabb a törlesztési idő, annál alacsonyabb a havi törlesztőrészlet, ugyanakkor annál lassabban törlesztik a kölcsönt, és annál több kamat keletkezik a használatáért. És ami a legfontosabb: minél hosszabb a fizetési határidő, annál magasabb a bank kamata.
A jövedelmező jelzáloghitel a fenti tényezők kombinációja. A hitelfelvevőnek sok időt és erőfeszítést kell fordítania ezek tanulmányozására és elemzésére, de az eredmény megérheti. A szakértők nem tanácsolják az árnyalatok figyelmen kívül hagyását. A hitelek igénybevételének évei alatt számított banki kamatláb tized százalékos eltérése több tízezer rubel megtakarítást (vagy éppen ellenkezőleg, túlfizetést) eredményez.
Bank kiválasztása
Miután eldöntötte a jövedelmező jelzáloghitel kiszámításának képleteit, térjünk át a gyakorlati részre - egy adott pénzügyi és hitelintézet kiválasztására. Hol lehet jövedelmező jelzáloghitelt szerezni, és nem kell túlfizetni?
Az elemzők azt javasolják, hogy mindenekelőtt azokra a bankokra figyeljenek, amelyekkel a hitelfelvevő valamilyen módon már kapcsolatba lép. Például a bérszámfejtés tekintetében. A szakértők szerint a legjövedelmezőbb jelzáloghitel általában abban a bankban van, ahol a „fizetésnap” megy (ha a kamatról beszélünk, az értékek a piaci átlaghoz képest legalább 0,5-1-el csökkennek %).
Hitelek sajátosságai: Sberbank
Hagyományosan, a szovjet idők óta az oroszok első számú prioritása az, hogy ebbe a bankba menjenek. Abban a hitben, hogy ez a pénzintézet a legegyszerűbb hely jövedelmező jelzáloghitelhez.
Az Orosz Föderáció Biztonsági Tanácsának részesedése a nemzeti jelzálogpiacon több mint 50%. A 2010 és 2013 közötti időszakban 1,4 millió hitelfelvevő vett fel hitelt lakásvásárlásra a Sberbanktól, és ez idő alatt a pénzintézet mintegy 1,7 billió rubelt bocsátott ki.
Az Orosz Föderáció Biztonsági Tanácsának különböző regionális részlegei által kínált jelzálogfeltételek jelentősen eltérhetnek. Csak a Sberbank hitelezési politikájának jelenlegi általános mintáit emeljük ki (és ahol lehetséges, az átlagértékeket is feltüntetjük).
Az Orosz Föderáció Biztonsági Tanácsa által kibocsátott jelzáloghitel minimális összege 45 ezer rubel. A jelzáloghitel-törlesztés maximális futamideje 30 év. A tipikus előleg a lakás vagy ház költségének 15%-a.
A Sberbank árfolyamai 12-13,5% körül mozognak.
Az Orosz Föderáció Biztonsági Tanácsának egyes ágai 2-NDFL-igazolások nélkül is kiadhatnak jelzáloghitelt, de egy feltétellel: az előlegnek legalább 40%-nak kell lennie. Igaz, az árak kevésbé lesznek jövedelmezőek - körülbelül 13-13,75%.
Hitelek sajátosságai: Bank of Moscow
Tekintsük a jelzálogfeltételeket az Orosz Föderáció SB legközelebbi versenytársainál. Például a Moszkvai Banknál a jelzáloghitel minimális összege 170 ezer rubel. A fizetési időszak, az Orosz Föderáció SB szerint, legfeljebb 30 év. Az előleg nagysága szintén megegyezik a Sberbank összegével - 15% (a közszféra egyes szektorainak alkalmazottaira azonban 10% kedvezményes „tarifa” vonatkozik).
A kamat 12,75-13,65% körül mozog.
Hitelek sajátosságai: Alfa-Bank
A szakértők a kedvező jelzálogfeltételeket kínáló hitelintézetek közé sorolják ezt a hitelintézetet. Különösen az Alfa-Banknál a minimális előleg 10%. A maximális fizetési időszak 25 év. Az árfolyam kb. 12,5-13,2% (a banknál nyitott fizetési számlával rendelkező ügyfelek esetében pedig 0,5%-kal alacsonyabb).
Figyelemre méltó az Alfa-Bank egyéni vállalkozókkal szembeni politikája. A pénzintézetek jellemzően nem túl lojálisak az egyéni vállalkozókhoz, instabil fizetőképességű hitelfelvevőknek tartják őket. Az Alfa-Bank azonban kész jelzáloghiteleket kiadni a vállalkozóknak, azzal a feltétellel, hogy a lakás vagy ház költségének 20% -át fizetik.
A kölcsön sajátosságai: Delta-Credit
Sok szakértő dicséri a Delta-Credit Bankot a kényelmes jelzáloghitel-feltételekért. Ez a pénzintézet kombinált árfolyamon kínál lakáshitelt (bár devizahitelről beszélünk). Alaprésze 6-9%, de lebegő részt is hozzáadnak hozzá - az éves Libor kamatláb (a londoni tőzsdén meghatározott deviza értékéhez) viszonyítva.
Szokatlan hitelprogramok áttekintése
Nézzünk példákat vezető orosz bankok jelzálog-programjaira, amelyek nem nagyon hasonlítanak a tipikus piaci ajánlatokhoz. Most nem mindegyik releváns, de érdekes az a tény, hogy az ilyen termékek elvileg lehetségesek az Orosz Föderációban. Nincs olyan bank, amely a standard ajánlatok alapján egyértelműen a legkedvezőbb jelzálogfeltételeket kínálná. Talán az exkluzív megoldások között fedezhetünk fel figyelemre méltó hitelmegoldásokat.
Például a VTB24 Bank kidolgozott egy programot, amelynek keretében fedezett ingatlanokat értékesítenek. A kamatlábat nagyon alacsonyan határozták meg - 7,75% -ban (egyes szakértők szerint ez egyszerűen megegyezik az Orosz Föderáció Központi Bankjának refinanszírozási kamatával).
A program szerinti apartmanok helye Moszkva és Oroszország más nagyvárosai. A szakértők a VTB 24 javaslatának fő hátrányának a fedezett ingatlanok (általában) magas költségét nevezték.
A Sberbanknak a „Top Ten” program feltalálásával is sikerült megkülönböztetni magát. Eszerint a lakások kamata 10% volt 10% önerő mellett. Az MKB Bank úgy döntött, hogy hasonló programot kínál ügyfeleinek. Moszkvából és a régióból származó hitelfelvevőknek 10%-os jelzáloghitelt ajánlottak fel (de a fizetési határidő nem haladhatja meg az 5 évet).
A bankok, mint látjuk, néha érdekes hitelezési megoldásokat kínálnak.
Olcsó jelzáloghitelek: elemzők véleménye
Sok pénzügyi piaci szakértő úgy véli, hogy a jelzáloghitelek ma a gazdag hitelfelvevők termékei. Ahhoz, hogy jövedelmező hitelt vegyen fel lakásvásárláshoz, vagy jól kell keresnie (és ezáltal a kölcsönt határidő előtt ki kell fizetnie), vagy lenyűgöző előleggel kell rendelkeznie. Elemzők szerint Oroszországban még nem jelentek meg olyan bankok, amelyek biztosítanák a hitelhez jutást azoknak, akik egyikkel vagy másikkal sem dicsekedhetnek. A legjövedelmezőbb jelzáloghitel, ha a fenti álláspontot képviselő szakértők logikáját követi, azoké az embereké, akik bank nélkül is tudnának lakást venni.
Példák jövedelmező jelzáloghitel-megoldásokra
Próbáljunk meg válaszolni arra a kérdésre, hogy melyik bank a legjövedelmezőbb jelzáloghitel esetén. Legalábbis abból a szempontból, hogy a kamatok milyen feltételek mellett készek egy pénzintézet csökkenteni azokat. Tekintsünk olyan jelzálog-programokat, amelyekben a hitelfelvevőnek lehetősége van a piaci átlag alatti kamatozásra.
1. „Apartman” program a Societe Generale banktól.
Az arány 9,25%.
A kifizetések időtartama (maximum) - 5 év.
Előleg - 40%.
2. „Standard” program az Absolutbanktól.
Az arány 9,99%.
Előleg - 70%.
A kifizetések időtartama 5 év.
3. Barclays Standard program.
Az arány 10,5%.
Hozzájárulás - 40%.
Kifizetések - 5 év.
4. „Saját lakás” program a Svyazbanktól.
Az arány 10,5%.
Hozzájárulás - 45%.
5. „Saját lakás” program a Sobinbanktól.
Az arány 10,9%.
Hozzájárulás - 50%.
6. „Apartman” program a RosEvroBanktól.
Az arány 11%.
Hozzájárulás - 50%.
Néhány más nagy hitel- és pénzügyi szervezet (Gazprombank, Metallinvest, UralSib) hasonló feltételeket kínál. Nem olyan egyszerű meghatározni, hogy melyik bankban elérhető a jelzáloghitel, és hol jövedelmezőbb. Egyes szakértők azt tanácsolják, hogy egyszerre több pénzintézethez nyújtsanak be kérelmet. Elképzelhető, hogy némelyikben az átlagos piaci ajánlatokhoz képest kedvezményesebb feltételeket kínálnak az ügyfélnek. Ennek oka lehet például egy szezonális akció. Vagy például az, hogy a pályázat benyújtásának napján valamilyen szakmai vagy tematikus ünnepnap lesz, és a kölcsönvevő pontosan ahhoz a területhez kötődik, amelynek tiszteletére az ünneplés zajlik. Az ilyen eseteket a piac ismeri.