Днес закупуването на апартамент или къща с ипотека е в реда на нещата. Тук, разбира се, има и положителна страна - човек получава собственост върху жилище и по този начин става независим, социалният му статус се повишава. Но не трябва да забравяме, че ипотеката е преди всичко дългово задължение.
Недопустимо е да не го правиш. И следователно, още на етапа на подготовка за ипотека, трябва да се сравнят всички плюсове и минуси. Ако вземете решение да вземете заем за закупуване на жилище, можете да изберете банка, с която най-вероятно ще трябва да изградите отношения в продължение на много години.
Основното е да подходите разумно към избора на оптималната програма за кредитиране. Коя е най-добрата банка за получаване на ипотека? На какви условия за кредитиране трябва да обърнете внимание на първо място? Изгодна ли е ипотеката по принцип? Може би е по-добре да наемете апартамент и да спестите за нов без участието на банка?
Ипотечен процент: реклама и реалност
Експертите отбелязват една особеност на банките: когато рекламират конкретен кредитен продукт, финансовите организации обикновено посочват не типичната стойност на лихвения процент, а долната му граница. Например съобщение като „заем за апартамент или къща - от 9% годишно“ трябва да се разбира по следния начин: има шанс да получите подобен процент само ако са изпълнени достатъчно голям брой условия.
Експертите съветват: никога не трябва да обръщате внимание на кредитните лихви, посочени в рекламите. Този маркетингов трик не е в състояние да помогне да се отговори на въпроса коя банка е по-изгодна за вземане на ипотека. Да, разбира се, в някои случаи рекламните съобщения може да са верни, но това е по-скоро изключение, отколкото правило.
Разузнаване преди да отидете в банката
Финансовите експерти препоръчват на кредитополучателите, когато намерят печеливша реклама, да проведат "разузнавателна" работа, преди да посетят определена банка. Това ще ви помогне да решите коя банка е по-изгодна за вземане на ипотека. Можете да използвате най-достъпния инструмент - свържете се с безплатната услуга за поддръжка на кредитна институция (чрез номер, който започва с 8 800). Човекът, който вдига телефона, трябва да зададе следните въпроси:
- в каква валута е възможно да се получи ипотека при такава и такава (например 9%) ставка;
- какви са условията, на които трябва да отговаря кредитополучателят, за да получи такъв кредит;
- какъв вид кредитен продукт съдържа толкова ниска лихва.
С голяма степен на вероятност, смятат експертите, специалистът ще отговори по следния начин. На първия въпрос - в долари или евро. На втория - с кратък (около 5-7 години) период на заема. На третия - този процент е определен за продукти, които предполагат плаваща лихва. Обикновеният руснак, който мисли коя банка е по-изгодна да вземе ипотека, може да не е доволен от тези отговори.
Лихвеният процент наистина ли има значение?
Някои финансови анализатори подчертават важен нюанс на пазара на кредитиране (съществува и в ипотечния сегмент). Факт е, че лихвеният процент не е абсолютен показател за цената на кредита.
Помислете за пример. Банка А издава заеми при 10%, но в същото време взема комисионна от около 2% от общата сума на кредита, а също така въвежда значителни санкции за частични и пълни погашения, извършени предсрочно (това действие, между другото, е незаконно ). Докато банка "Б" издава заеми при 11%, но не включва комисионни или неустойки. Като правило, казват експертите, е по-изгодно да се възползвате от оферта от втора кредитна институция.
Кредитополучателите често се убеждават, че имат нужда от ипотека, където най-благоприятният компонент е лихвеният процент. Както виждаме, това не е напълно правилно представяне. Има три основни критерия при избора на ипотечна програма:
- предложение;
- начисляване на комисионни за предсрочно погасяване (но само ако има закон, който изрично позволява това);
- свързани разходи по обслужване на заема.
В допълнение към горните три критерия има редица други компоненти на разходната база за заема. От тях до голяма степен зависят и изгодните ипотечни кредити.
Нека ги изброим.
Застраховка
Жилищата, взети на ипотека, трябва да бъдат застраховани (като правило това включва обезщетение в случай на унищожаване на апартамента в резултат на причинени от човека аварии или природни бедствия). Цената на полицата, разбира се, е сравнително ниска в сравнение с цената на заема, но все пак има смисъл да отделите време и да изберете най-печелившата програма (разбира се, след като я съгласувате с банката). Също така, кредитополучателят трябва да реши дали ще сключи допълнителна застраховка (покриваща освен основните видове рискове, посочени по-горе, и други случаи).
Размерът на първоначалната вноска
Много експерти наричат този критерий един от определящите при формирането на крайната лихва по ипотечния кредит. Общото правило е: колкото по-голям е депозитът, толкова по-ниска е лихвата на банката.
Условия за плащане
Това е друг важен критерий. Колкото по-дълъг е срокът за погасяване, толкова по-ниска е месечната вноска, но в същото време толкова по-бавно се изплаща кредитът и толкова повече се „натрупват“ лихви за ползването му. И най-важното е, че колкото по-дълъг е периодът на плащане, толкова по-висок е лихвеният процент от банката.
Печелившата ипотека е комбинация от всички горепосочени фактори. Кредитополучателят ще трябва да отдели много време и усилия за тяхното изучаване и анализиране, но резултатът може да си заслужава. Експертите не съветват да пренебрегвате нито един от нюансите. Разликата в десети от процента по банковата лихва, базирана на годините на използване на заеми, се превръща в спестявания (или, обратно, надплащане) в размер на десетки хиляди рубли.
Избор на банка
След като решихме формулите за изчисляване на печеливша ипотека, нека да преминем към практическата част - избор на конкретна финансова и кредитна институция. Къде да получите изгодна ипотека и да не плащате повече?
Анализаторите препоръчват да се обръща внимание предимно на банките, с които кредитополучателят вече взаимодейства по някакъв начин. По отношение на заплатите, например. Като правило, най-печелившата ипотека, казват експерти, е в банката, където отива "плащането" (ако говорим за лихвения процент, тогава стойностите се намаляват спрямо средния пазар с поне 0,5- 1%).
Специфика на заема: Сбербанк
Традиционно, от съветско време, руснаците отиват в тази банка като приоритет. Ако приемем, че точно тази финансова институция е мястото, където е най-лесно да получите изгодна ипотека.
Делът на Съвета за сигурност на Руската федерация в националния ипотечен пазар е повече от 50%. В периода от 2010 до 2013 г. 1,4 милиона кредитополучатели са издали заем за закупуване на жилище в Сбербанк, като през това време финансовата институция е издала около 1,7 трилиона рубли.
Ипотечните условия, предлагани от различни регионални отдели на Съвета за сигурност на Руската федерация, могат да варират значително. Ще откроим само общите модели на кредитната политика на Сбербанк, които са актуални днес (и където е възможно, ще посочим средни стойности).
Минималният размер на ипотечен кредит, издаден от Съвета за сигурност на Руската федерация, е 45 хиляди рубли. Максималният срок за погасяване на ипотеката е 30 години. Типичната първоначална вноска е 15% от цената на апартамент или къща.
Процентите от Сбербанк варират около 12-13,5%.
Някои клонове на Съвета за сигурност на Руската федерация могат да издават ипотека без 2 удостоверения за данък върху доходите от работа, но при едно условие: първоначалната вноска трябва да бъде най-малко 40%. Вярно е, че ставките ще бъдат по-малко печеливши - около 13-13,75%.
Специфика на заема: Банка на Москва
Помислете за условията на ипотеката в най-близките конкуренти на Съвета за сигурност на Руската федерация. Например в Банката на Москва минималният размер на ипотечен кредит е 170 хиляди рубли. Срокът на плащанията, както и в Съвета за сигурност на Руската федерация, е максимум 30 години. Размерът на първоначалната вноска също е идентичен с този за Сбербанк - 15% (но за служителите в някои сектори на публичния сектор има преференциална "тарифа" от 10%).
Лихвата е от порядъка на 12.75-13.65%.
Специфика на заема: Alfa-Bank
Експертите приписват тази кредитна институция на тези, които предлагат изгодни ипотечни условия. По-специално, минималният размер на първоначалната вноска в Alfa-Bank е 10%. Максималният срок на погасяване е 25 години. Ставката е около 12,5-13,2% (а за клиенти, които имат сметки за заплати в банката е с 0,5% по-ниска).
Трябва да се отбележи политиката на Alfa-Bank спрямо индивидуалните предприемачи. Обикновено финансовите институции не са много лоялни към индивидуалните предприемачи, считайки ги за кредитополучатели с нестабилна платежоспособност. Но Alfa-Bank е готова да издава ипотечни заеми на предприемачи, но при условие, че направят авансово плащане от 20% от цената на апартамент или къща.
Специфика на кредита: Delta-Credit
Много експерти хвалят Delta-Credit Bank за комфортните ипотечни условия. Тази финансова институция предлага жилищни кредити с комбиниран лихвен процент (все пак говорим за кредити в чуждестранна валута). Основната му част е 6-9%, но към нея се добавя и плаваща част - спрямо стойностите на годишния лихвен процент Libor (стойността, определена за конкретна валута на Лондонската фондова борса).
Преглед на необичайни програми за заеми
Нека разгледаме примери за ипотечни програми на водещи руски банки, които не са много подобни на типичните пазарни предложения. Сега не всички от тях са подходящи, но самият факт, че такива продукти по принцип са възможни в Руската федерация, е интересен. Няма банка, която да предлага недвусмислено най-изгодните условия за ипотека, базирани на стандартни оферти. Може би ще намерим достойни за внимание кредитни решения сред ексклузивните.
Например VTB24 Bank е разработила програма, по която се продават обезпечени недвижими имоти. Лихвата по него беше много ниска - 7,75% (някои експерти посочват, че тя е просто идентична с лихвата на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация).
Местоположението на апартаментите по тази програма е Москва и други големи градове на Русия. Основният недостатък на това предложение от експертите на VTB 24 наричат високата (като правило) цена на обезпечения недвижими имоти.
Сбербанк също успя да се отличи с изобретяването на програмата Топ 10. Според него лихвата по апартаментите е 10% при първоначална вноска също 10%. Подобна програма реши да предложи на своите клиенти банката "MKB". Ипотека от 10% беше предложена на кредитополучатели от Москва и региона (но срокът на изплащане не можеше да надвишава 5 години).
Банките, както виждаме, понякога предлагат интересни решения за заеми.
Евтина ипотека: мнението на анализаторите
Много експерти по финансовите пазари смятат, че ипотечните кредити днес са продукт за богати кредитополучатели. За да получите изгоден заем за закупуване на жилище, трябва или да направите добри пари (и по този начин да изплатите заема предсрочно), или да имате впечатляваща първоначална вноска. Банки, които биха осигурили наличието на заеми за онези хора, които не могат да се похвалят нито с едното, нито с другото, в Русия, както отбелязват анализаторите, все още не са се появили. Най-изгодната ипотека, ако следвате логиката на експертите, които се придържат към горната гледна точка, е от тези хора, които биха могли да си купят апартамент дори без банка.
Примери за печеливши ипотечни решения
Нека се опитаме да отговорим на въпроса коя банкова ипотека е по-изгодна. Поне по отношение на лихвите и условията, при които дадена финансова институция е готова да ги намали. Помислете за селекция от ипотечни програми, участвайки в които, кредитополучателят има шанс да направи ипотечен процент под средния за пазара.
1. Програма "Апартамент" от банка Societe Generale.
Ставката е 9,25%.
Продължителност на плащанията (максимум) - 5 години.
Първоначална вноска - 40%.
2. Програма "Стандарт" от Абсолютбанк.
Ставката е 9,99%.
Първоначална вноска - 70%.
Продължителността на плащанията е 5 години.
3. Програма "Стандарт" от Barclays.
Ставката е 10,5%.
Принос – 40%.
Плащания - 5 години.
4. Програмата "Собствено жилище" от Svyazbank.
Ставката е 10,5%.
Принос – 45%.
5. Програмата "Собствен апартамент" от Sobinbank.
Ставката е 10,9%.
Вноска - 50%.
6. Програма "Апартамент" от RosEvroBank.
Ставката е 11%.
Вноска - 50%.
Някои други големи финансови институции (Gazprombank, Metallinvest, UralSib) предлагат подобни условия. Не е толкова лесно да се определи в коя банка ипотеката е по-достъпна, къде е по-изгодна. Някои експерти съветват да кандидатствате в няколко финансови институции наведнъж. Напълно възможно е в някои от тях на клиента да бъдат предложени по-преференциални условия в сравнение със средните оферти на пазара. Това може да се дължи например на сезонна промоция. Или, например, фактът, че в деня на кандидатстването ще има някакъв професионален или тематичен празник, а кредитополучателят ще бъде свързан точно с района, в чест на който се провежда празникът. Такива случаи са известни на пазара.