Няма значение каква причина ви кара да мислите дали да вземете ипотечен кредит. Може би планирате да се ожените, но все още нямате собствен дом. Или се очаква попълване в семейството и бъдещото потомство се нуждае от отделна стая. Решението за теглене на заем трябва да се вземе внимателно. Важно е да изчислите способността си да изплатите дълга толкова точно, колкото правят банковите експерти.
Какви разходи ще бъдат свързани с ипотеката?
Формулирайте въпроса по този начин, тъй като цената на заема включва не само лихвения процент, но и редица задължителни плащания:
- такса за оценка на недвижими имоти (ако е необходимо да се извърши),
- застрахователни премии,
- държавно мито в регистрационната камара.
Преди да вземете ипотека, най-добре е да направите прогноза какви разходи ще трябва да направите и от какви източници ще изплатите задълженията си. Това ще ви помогне да решите дали да вземете ипотека сега.
Колко пари са ви необходими, за да платите първоначалната вноска
Банките по правило не дават жилищни заеми при условия на плащане на пълната цена на недвижимия имот само с кредитни средства. Част от цената на къщата или апартамента ще трябва да бъде платена от собствения ви джоб.
Минималният размер на първоначалната вноска варира в зависимост от това в коя банка кандидатствате за ипотечен кредит и по коя програма за кредитиране. Например, в Сбербанк, когато получавате заем, ще трябва да платите сами най-малко 20% от цената на къща или апартамент. Изискваното авансово плащане към PJSC "Bank" VTB "" при плащане на завършено жилище е 15%, а при кандидатстване за ипотека с държавна подкрепа за закупуване на площ в строеж - 20%. В очакване на заем от Откритие Банк, подгответе поне 30% от цената на къща или апартамент. В Alfa-Bank първоначалната вноска за закупуване на готови недвижими имоти е 15%, а за закупуване на квадратни метри в строеж - от 30%. В Rosselkhozbank ще трябва да платите от 15% от цената за завършени жилища и най-малко 20% за жилища в строеж.
Помислете дали имате тази сума сега. Може би си струва да отложите сделката за няколко месеца, за да съберете пари? Ако планирате да заемете средствата, необходими за авансово плащане от физически лица, помислете колко реалистично ще бъде да изплатите два дълга едновременно.
Когато има пари в резерв
Ако семейният портфейл „загрее“ сума, която значително надвишава минималната първоначална вноска, изисквана от банките, не бързайте да я дадете незабавно, за да платите за бъдещо жилище. Първо, проверете с кредитния мениджър как лихвеният процент и размерът на месечните задължения ще зависят от дела в цената на имота, който плащате сами. Колкото по-голяма е първоначалната вноска, толкова по-ниска е цената на кредита като процент на година. Но тази пропорция спира да работи, когато вашият собствен дял надхвърли 50% от цената на къща или апартамент. Ако първоначалната вноска е 80 или дори 90%, ставката е точно същата като в случай на плащане на 50% от цената на имота.
Помислете и за факта, че ако незабавно изпратите всички налични средства за закупуване на жилище, тогава малко по-късно може да нямате свободни пари за ремонт. Следователно понякога е по-изгодно да направите минимална вноска и да „поставите в касичка“ по-голяма сума рубли, като по този начин разделите разходите за закупуване на жилище на малки месечни дялове.
Когато придобитият имот може да бъде изплатен изцяло с банкови средства
Ипотека без вноска може да бъде издадена в следните случаи:
- Получавате кредит за закупуване на жилище, обезпечен със съществуващ недвижим имот. Такава програма, по-специално, предлага Rosselkhozbank JSC. Заемът се издава в размер на не повече от 70% от пазарната стойност на недвижимия имот, прехвърлен като обезпечение. Срокът на финансиране е до 30 години. Лихви - от 14 до 16% годишно в зависимост от срока. Отстъпка от 0,5 процентни пункта е достъпна за клиенти на заплати. За кредитополучатели, които се откажат от застраховка живот и здраве, се определя надбавка от 3,5%. Няма комисионна за издаване на заем.
- Вие притежавате ликвидни активи, като например кола, които покриват повече от сумата на заема. В този случай стойността е заложена.
- Станахте щастлив родител на две или повече деца, имате сертификат за майчински капитал. В този случай първоначалната вноска няма да се плаща в брой, а чрез държавна субсидия.
- Вие не получавате класическа ипотека, а кредит с цел рефинансиране на взет преди това жилищен кредит.
Месечно плащане
Този разход ще стане задължителен за семейството за целия срок на заема, който обикновено е от 15 до 30 години. По-голямата част от месечното плащане, което е жалко, не отива за намаляване на размера на главния дълг, а за затваряне на лихвени задължения.
Когато се консултирате с кредитен мениджър, вече не трябва да се интересувате от ставката, а от размера на месечното плащане. Всяка банка има ипотечен калкулатор на своя уебсайт. Той ще ви помогне да определите приблизителната сума, която ще плащате всеки месец в касата на кредитора. Също така програмата ще покаже приблизителния размер на надплащането по кредита.
Все пак не очаквайте точност от калкулатора. Първо, няма да показва сумата на всички плащания на комисионни. Второ, няма да отразява разходите за оценка на недвижими имоти, таксата в регистрационната камара, застрахователните плащания. Трето, вие сами, без да се консултирате с кредитен мениджър, няма да знаете предварително точния лихвен процент.
Ипотечният калкулатор обаче ще ви помогне да разберете приблизително с колко лични пари ще трябва да се разделяте на всеки 30 дни. Тази информация ще ви помогне да решите дали да вземете ипотека сега.
Разходи за застраховки
Проучвайки предложенията на банките за кредитиране, уточнете дали е необходима ипотечна застраховка и ако е така, какви полици ще трябва да издадете.
Застраховката на обезпечението се изисква по закон. Ако не сте съгласни да издадете полица, ще ви бъде отказан кредит. Ако не подновите застраховката своевременно, докато договорът за кредит е в сила, банката кредитор може да издаде искане за плащане на глоба. Много по-рядко, но има случаи, когато финансовите организации в съда поискаха предсрочно изплащане на заема поради неизпълнение на условията на договора от кредитополучателя.
Ситуацията е малко по-различна при застраховките живот и здраве. Банките не изискват задължително спазване на това условие. Лихвите без полица обаче са по-високи, тъй като рисковете на банката нарастват.
Росселхозбанк АД определя премия от 3,5 процентни пункта за незастраховане на живот и здраве. Сбербанк на Руската федерация и PJSC "VTB-24" щадят клиентите: поскъпването за липса на полица е само 1 процентен пункт.
Банка Откритие предлага на кредитополучателите да застраховат не само живота (здравето), но и собствеността, тоест риска от загуба на собственост върху закупения имот. При липса на всяка от полиците надбавката е 2 процентни пункта.
Когато малко липсва
За нашата страна е характерна ситуация, когато целият свят спестява пари за апартамент на млада двойка с дете. В клубовете участват родители на съпруга и съпругата, баби, дядовци, лели, чичовци. С общи усилия често се събира сума, която е достатъчна за пълното заплащане на цената на къща или апартамент. Все пак може да решите да вземете жилищен заем, тъй като в близко бъдеще ще са необходими пари за ремонт, а потребителските заеми се издават при по-високи лихви.
Мнозина смятат, че в този случай ипотеката за една година ще бъде най-евтината. Но това не е съвсем вярно. По-изгодно е да вземете същата сума, необходима за ремонт на апартамент за по-дълъг период - 5 или 10 години. В същото време лихвеният процент няма да се промени, а месечното плащане ще намалее поради по-щадящо разпределение на плащанията. В Сбербанк на Руската федерация, например, основните лихвени проценти са еднакви за всеки период на кредита в рамките на 10 години. Въпреки това, когато теглите ипотека, не забравяйте да се уверите, че имате право на предплащане.
Как да изчислите допустимата сума на заема за себе си
Определете какъв процент от месечното ви плащане е в общия доход на вашето семейство. Тя не трябва да надвишава 30-35% от сбора на "чистите" заплати на всички негови членове. Ако вноската по ипотечния кредит е 40 или повече процента от семейния доход, тогава рискувате да съсипете кредитната си история и поръчителите.
Не можете да вземете ипотека един до друг, така че всички налични средства да отидат за него. Винаги могат да възникнат непредвидени разходи, като необходимост от плащане на лечение или ремонт. Помислете дали можете да изплатите ипотеката си, ако член на семейството загуби редовен източник на доходи.
Ако се страхувате да не бъдете уволнени от работа, тогава, когато кандидатствате за заем, опитайте се да отделите за черни дни сума, равна на три до четири месечни плащания. Благодарение на тази предпазна мярка ще имате достатъчно време в критична ситуация да си намерите нова работа и същевременно да поддържате безупречна кредитна история. За да избегнете изкушението да пропилеете финансовата „въздушна възглавница“ в други посоки, поставете парите на депозит.
Помислете също така дали имате имущество, което можете бързо да продадете, ако е необходимо, за да използвате приходите за изплащане на дълга по кредита. Това може да бъде например личен автомобил.
Какви документи да подготвим за получаване на жилищен кредит
Случва се поради пречки при изготвянето на акт или удостоверение, банката да не отпуска жилищен кредит. Ето защо понякога важен аргумент при вземането на решение дали да вземете ипотека става способността да съберете необходимия пакет документи. Проверете дали имате всички необходими документи и колко лесно е да получите тези, които липсват.
Списъкът с документи за ипотека включва:
- Паспортът.
- Информация за това къде работите и какви доходи получавате месечно.
- Документи за състава на семейството, наличието на деца.
- Паспорти, сертификати, потвърждаващи собствеността върху предмета на залога.
- Книжа за недвижими имоти, които ще закупите с кредитни средства. Този пакет от документи ще трябва да ви бъде предоставен от продавача на къщата или апартамента. Като правило включва удостоверение за собственост, подкрепящи документи, извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти, кадастрален паспорт или удостоверение за регистрация на помещенията, извлечение от домашната книга.
Кога не трябва да теглите ипотека
По-добре е да отложите получаването на жилищен кредит, ако:
Заключение: ако вземете ипотека, тогава къде?
Когато решавате дали да вземете ипотечен кредит, вземете под внимание офертите на няколко банки. По правило жилищните кредити от кредитни институции с държавно участие са най-удобни и икономични. Частните банки по-често са готови да отговорят на нуждите на своите клиенти. Там лихвите и комисионните по договорите за заем не са много по-високи, а понякога дори по-ниски.
Въпреки това, когато кандидатствате в малък ипотечен център, бъдете внимателни. В "мини" банките към лихвите се добавят много допълнителни плащания, за които клиентите не се информират предварително. Това може да са комисионни за издаване на задължителни сертификати, наемане на сейфове.
От друга страна, малките частни банки, които държат на клиентите, обикновено предоставят много услуги срещу умерена такса, които значително улесняват транзакцията (консултации, изготвяне на документи за продажба и покупка или правна проверка, проверка на контрагента за надеждност, помощ при взаимодействие с услуга за регистрация).
Ако решите да вземете ипотека, първо се свържете с банката, в която получавате заплатата си. Най-вероятно там ще получите най-много предимства и привилегии.