161-бап. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару тәсілін таңдау. Көппәтерлі тұрғын үйді басқаруға қойылатын жалпы талаптар
(2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңының редакциясымен)
1. Көппәтерлi тұрғын үйдi басқару азаматтардың қолайлы және қауiпсiз өмiр сүру жағдайларын қамтамасыз етуге, көппәтерлi тұрғын үйде ортақ мүлiктi тиiсiнше күтiп ұстауға, аталған мүлiктi пайдалану жөнiндегi мәселелердi шешуге, сондай-ақ мұндай тұрғын үйде тұратын азаматтарды коммуналдық қызметтермен қамтамасыз етуге мiндеттi. тұрғын үй немесе осы Кодекстің 157.2-бабында көзделген жағдайларда көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ меншігіне кіретін инженерлік коммуникациялар мен басқа да жабдықтардың инженерлік коммуникацияларды беруге (бұдан әрі – техникалық қызмет көрсетуді қамтамасыз ету) тұрақты дайын болуы. инженерлік жүйелердің дайындығы). Ресей Федерациясының Үкіметі көп пәтерлі үйлерді басқарудың стандарттары мен ережелерін белгілейді.
(06.04.2011 ж. № 123-ФЗ, 03.04.2018 № 59-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясында)
1.1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың иелерінің ортақ мүлкін дұрыс ұстау Ресей Федерациясының заңнамасының талаптарына, оның ішінде халықтың санитарлық-эпидемиологиялық салауаттылығын қамтамасыз ету саласындағы, техникалық реттеуді, өрт қауіпсіздігін, тұтынушылардың құқықтарын қорғауды қамтамасыз етеді және мыналарды қамтамасыз етуі тиіс:
1) көппәтерлі тұрғын үйдің сенімділігі мен қауіпсіздігіне қойылатын талаптардың сақталуына;
2) азаматтардың өмірі мен денсаулығының, жеке тұлғалардың мүлкінің, заңды тұлғалардың мүлкінің, мемлекеттік және коммуналдық меншіктің сақталуына;
3) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ меншігіне кіретін үй-жайларды және өзге де мүлікті пайдалану мүмкіндігінің болуы;
4) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің, сондай-ақ басқа да тұлғалардың құқықтары мен заңды мүдделерінің сақталуына;
5) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ меншігіне кіретін инженерлік желілердің, есепке алу аспаптарының және басқа да жабдықтардың Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес көппәтерлі тұрғын үйде тұратын азаматтарға мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті ресурстарды жеткізуге тұрақты дайын болуы. Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген көппәтерлі үйлер мен тұрғын үйлердегі үй-жайлардың иелері мен пайдаланушыларына коммуналдық қызметтерді көрсету, тоқтата тұру және шектеу ережелері.
(1.1-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
1.2. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті дұрыс ұстауды қамтамасыз ету үшін қажетті қызметтер мен жұмыстардың ең аз тізбесінің құрамын, оларды беру және жүзеге асыру тәртібін Ресей Федерациясының Үкіметі белгілейді.
(1.2-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
1.3. Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару жөніндегі қызмет, мұндай қызметті тұрғын үй иелерінің серіктестігі, тұрғын үй кооперативі немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативі жүзеге асыратын және көзделген жағдайларды қоспағанда, оны жүзеге асыруға арналған лицензия негізінде жүзеге асырылады. осы Кодекстің 200-бабының 3-бөлігінде.
(1.3-бөлім 2014 жылғы 21 шілдедегі № 255-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
2. Көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иелері көппәтерлі тұрғын үйді басқару әдістерінің бірін таңдауға міндетті:
1) пәтерлер саны отыздан аспайтын көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерін тікелей басқару;
(2014 жылғы 21 шілдедегі № 255-ФЗ, 2015 жылғы 29 маусымдағы № 176-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясымен)
2) пәтер иелері кооперативін немесе тұрғын үй кооперативін немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативін басқару;
3) басқару ұйымын басқару.
2.1. Осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелері көппәтерлі тұрғын үйді тікелей басқаруды жүзеге асырған кезде көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау және жөндеу, суық және ыстық сумен қамтамасыз ету және кәріз, электрмен жабдықтау, газбен жабдықтау бойынша жұмыстарды орындайтын адамдар ( оның ішінде баллондардағы тұрмыстық газбен қамтамасыз ету), жылыту (жылумен қамтамасыз ету, оның ішінде пеш жылыту болған кезде қатты отынмен қамтамасыз ету), қатты тұрмыстық қалдықтарды басқару, осы үйдегі үй-жайлардың иелеріне жасалған шарттарға сәйкес, сондай-ақ көппәтерлі тұрғын үйдегі жалпы мүлікті ұстау жөніндегі Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген ережелерге, коммуналдық қызметтерді көрсету, тоқтата тұру және шектеу ережелеріне сәйкес олардың міндеттемелері. көппәтерлі үйлер мен тұрғын үйлердегі үй-жайлардың иелері мен пайдаланушылары.
(2.1-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген; 2014 жылғы 29 желтоқсандағы № 458-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
2.2. Көппәтерлі тұрғын үйді пәтер иелері кооперативі немесе тұрғын үй кооперативі немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативі басқарған кезде аталған серіктестік немесе кооператив осы ғимараттағы ортақ мүлікті техникалық регламенттердің талаптарына және заңнамада белгіленген ережелерге сәйкес күтіп-ұстауға жауапты болады. Ресей Федерациясының Үкіметі көп пәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті ұстауға, осы үйдің абаттандыру деңгейіне байланысты коммуналдық қызметтерді көрсетуге, оның сапасы Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілеген ережелердің талаптарына сәйкес келуі керек. Ресей Федерациясы көппәтерлі үйлердегі және тұрғын үйлердегі үй-жайлардың иелері мен пайдаланушыларына коммуналдық қызметтерді көрсету, тоқтата тұру және шектеу үшін немесе осы Кодекстің 157.2-бабында көзделген жағдайларда инженерлік жүйелердің дайындығын қамтамасыз ету үшін. Аталған серіктестік немесе кооператив өз күшімен көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуге және (немесе) жұмыстарды жүзеге асыруға не шарттар негізінде тиісті қызмет түрлерін жүзеге асыратын тұлғаларды тартуға құқылы. Басқарушы ұйыммен көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын жасасқан кезде аталған серіктестік немесе кооператив басқарушы ұйымның осындай шарт бойынша міндеттемелерін орындауын, оның ішінде барлық қызметтерді көрсетуді және (немесе) тұрғын үйді басқаруды қамтамасыз ететін жұмыстарды орындауды бақылауды жүзеге асырады. осы ғимараттағы ортақ мүлікті дұрыс ұстау, осы үйдің абаттандыру деңгейіне байланысты коммуналдық қызметтерді көрсету, оның сапасы Ресей Федерациясының Үкіметі беру, тоқтата тұру үшін белгіленген ережелердің талаптарына сәйкес келуі керек және көппәтерлі үйлер мен тұрғын үйлердегі үй-жайлардың меншік иелері мен пайдаланушыларына мемлекеттік қызмет көрсетуді шектеу.
(2.2-бөлім 04.06.2011 № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген; 03.04.2018 № 59-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
2.3. Басқару ұйымы көппәтерлі тұрғын үйді басқарған кезде ол көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иелерінің алдында осы ғимараттағы ортақ мүлікті тиісінше күтіп ұстауды қамтамасыз ететін барлық қызметтерді көрсету және (немесе) жұмыстарды орындау үшін жауапты болады. оның сапасы техникалық регламенттердің талаптарына және Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау ережелеріне сәйкес болуы керек, ғимараттың абаттандыру деңгейіне байланысты инженерлік коммуникациялармен қамтамасыз ету үшін сапасы сәйкес болуы керек. көппәтерлі үйлердегі және тұрғын үйлердегі үй-жайлардың иелері мен пайдаланушыларына немесе осы Кодекстің 157.2-бабында көзделген жағдайларда, Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген инженерлік коммуникацияларды ұсыну, тоқтата тұру және шектеу ережелерінің талаптары. инженерлік жүйелердің дайындығын қамтамасыз ету.
(2.3-бөлім 04.06.2011 № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілді; 04.03.2018 № 59-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген өзгертулермен).
3. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару әдісі көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында таңдалады және оның шешімі негізінде кез келген уақытта таңдалуы және өзгертілуі мүмкін. Жалпы жиналыстың басқару әдісін таңдау туралы шешімі көп пәтерлі үйдегі үй-жайлардың барлық иелері үшін міндетті болып табылады.
3.1. Пәтер иелері кооперативі, тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативі, аталған серіктестік немесе кооператив көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды тоқтатқан кезде меншік иелерінің жалпы жиналысы шешім қабылдаған күннен бастап үш жұмыс күні ішінде көппәтерлі үйдегі үй-жайлар мұндай ғимаратты басқару әдісін өзгерту үшін көппәтерлі тұрғын үйге техникалық құжаттаманы және осындай ғимаратты басқаруға байланысты басқа да құжаттарды, меншік иелерінің ортақ мүлкінің құрамына кіретін үй-жайлардың кілттерін беруге міндетті. көппәтерлі үйдегі үй-жайларды, көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлар иелерінің ортақ меншігіне кіретін жабдыққа электрондық рұқсат кодтарын және көппәтерлі тұрғын үйді пайдалану мен басқаруға қажетті басқа да техникалық құралдар мен жабдықтарды көппәтерлі үйді басқару жөніндегі міндеттемелерді немесе көппәтерлі үйді басқарудың тікелей әдісін таңдаған жағдайда көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иесінің алдында үй-жай иелерінің жалпы жиналысының шешімінде көрсетілген көппәтерлі үйді басқарудың тікелей әдісін таңдау бойынша көппәтерлі үй, немесе егер мұндай меншік иесі көрсетілмесе, мұндай көппәтерлі үйдегі үй-жайдың кез келген иесіне.
(3.1-бөлім 2017 жылғы 31 желтоқсандағы № 485-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
4. Жергілікті өзін-өзі басқару органы Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген тәртіппен осы баптың 13-бөлігінде және осы Кодекстің 200-бабының 5-бөлігінде көрсетілген жағдайларда басқарушы ұйымды таңдау үшін ашық конкурс өткізеді; сондай-ақ егер аталған конкурс өткiзiлген күнге дейiн алты ай iшiнде көппәтерлi тұрғын үйдiң үй-жайларының меншiк иелерi осы ғимаратты басқару әдiсiн таңдамаса немесе осы ғимаратты басқару әдiсiн таңдау туралы қабылданған шешiм орындалмаса; . Ашық конкурс, сондай-ақ егер ашық конкурс нәтижесінде жасалған көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартының қолданылу мерзімі аяқталғанға дейін осы ғимаратты басқару әдісі таңдалмаса немесе басқару әдісін таңдау туралы шешім қабылданған болса да өткізіледі. бұл ғимарат іске асырылған жоқ.
(2006 жылғы 29 желтоқсандағы № 251-ФЗ, 2008 жылғы 23 шілдедегі № 160-ФЗ, 2010 жылғы 27 шілдедегі № 237-ФЗ, 2018 жылғы 4 маусымдағы № 134-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясымен)
4.1. Басқарушы ұйымды таңдау бойынша ашық конкурс туралы ақпарат сауда-саттық туралы ақпаратты орналастыру үшін Интернет-ақпараттық-телекоммуникациялық желідегі Ресей Федерациясының ресми сайтында орналастырылған (бұдан әрі - Интернеттегі ресми веб-сайт). Ресей Федерациясының Үкіметі Интернеттегі ресми веб-сайтты және оны жүргізуге уәкілетті органды анықтайды. Ресей Федерациясының Үкіметі Интернеттегі ресми веб-сайтты анықтағанға дейін ашық конкурс өткізу туралы хабарлама муниципалитеттің интернет-ақпараттық-телекоммуникациялық желісіндегі ресми сайтында орналастырылады, сондай-ақ жариялауға арналған ресми баспа басылымында жарияланады. муниципалдық қажеттіліктерге тапсырыстарды орналастыру туралы ақпарат. Көрсетілген конкурс туралы ақпарат барлық мүдделі тұлғалардың қарауы үшін комиссиясыз қолжетімді болуы керек. Ашық конкурстың нәтижелері туралы ақпарат оны өткізу туралы ақпарат орналастырылған Интернет-ақпараттық-телекоммуникациялық желідегі веб-сайтта осындай нәтижелер анықталған күннен бастап үш күннен кешіктірілмей орналастырылады, сондай-ақ оның орындалуы туралы ақпарат жарияланған ресми баспа басылымы.
(4.1-бөлім 2011 жылғы 6 желтоқсандағы № 401-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
5. Жергiлiктi мемлекеттiк орган осы баптың 4-бөлігінде көзделген ашық конкурс өткiзiлген күннен бастап он күн iшiнде көппәтерлi тұрғын үйдiң барлық үй-жайларының меншiк иелерiн аталған конкурстың нәтижелерi және басқару шартының талаптары туралы хабардар етедi. бұл ғимарат. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері осы баптың 4-бөлігінде көзделген ашық конкурстың нәтижелері бойынша іріктеліп алынған басқарушы ұйыммен осы ғимаратты басқару шартын осы Кодекстің 445-бабында белгіленген тәртіппен жасасуға міндетті. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі.
6. Жергілікті өзін-өзі басқару органы осы баптың 5-бөлігінде көрсетілген көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартының қолданылу мерзімі аяқталғанға дейін бір айдан кешіктірмей осы ғимараттағы үй-жайдың меншік иелерінің жиналысын үй-жайды таңдау туралы шешім қабылдау үшін шақырады. егер бұрын осы баптың 3-бөлігіне сәйкес мұндай шешім қабылданбаса, осы үйді басқару әдісі.
(2006 жылғы 29 желтоқсандағы № 251-ФЗ Федералдық заңының редакциясымен)
7. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың кез келген меншік иесі осы баптың 4-бөлігінің ережелеріне сәйкес жергілікті өзін-өзі басқару органдарын басқару ұйымын таңдауды міндеттеуді талап етіп сотқа жүгіне алады.
8. Осы баптың 4 және 13-тармақтарында көзделген ашық конкурс өткiзбей көппәтерлi тұрғын үйдi басқару шартын жасасуға, егер аталған конкурс заңға сәйкес жарамсыз деп танылған болса, жол берiледi.
(05.04.2013 ж. № 38-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
8.1. Көппәтерлі тұрғын үйді басқаруға шартты ашық конкурс нәтижелері бойынша не аталған конкурс жарамсыз деп танылған жағдайда, аталған конкурстың қорытындылары туралы ақпарат жарияланған күннен бастап он күннен ерте жасасуға жол берілмейді. Интернеттегі ресми сайт. Бұл талап Ресей Федерациясының Үкіметі Интернеттегі ресми веб-сайтты анықтағанға дейін қолданылмайды.
(8.1-бөлім 2011 жылғы 6 желтоқсандағы № 401-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
9. Көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды бір ғана басқару ұйымы жүзеге асыра алады.
10.1. Басқарушы ұйым өзінің қаржы-шаруашылық қызметінің негізгі көрсеткіштері туралы, көрсетілетін қызметтер туралы және көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша атқарылған жұмыстар туралы, оның тәртібі мен шарттары туралы ақпаратқа еркін қол жеткізуді қамтамасыз етуге міндетті. оларды қамтамасыз ету және іске асыру, олардың құны туралы, оны жүйеде орналастыру арқылы көзделген бағалар (тарифтер) туралы. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі және осы Кодексте, пәтер иелері кооперативінде немесе тұрғын үй кооперативінде немесе көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды жүзеге асыратын өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативінде көзделген құжаттарды қарауды көздейтін көппәтерлі тұрғын үйді басқару қызметі туралы ақпаратты жүйеде орналастыру тәртібі, құрамы, мерзімдері мен мерзімділігі (басқару ұйымымен шарт жасасусыз), ақпараттық технологиялар саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын жүзеге асыратын федералдық атқарушы органмен бірлесіп, федералды атқарушы органмен құрылады. егер федералды заңда көрсетілген ақпаратты жүйеде орналастырудың басқа мерзімі белгіленбесе, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функциялары.
(10.1-бөлім 2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген; 2016 жылғы 28 желтоқсандағы № 469-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
11. Осы Кодекстің 157.2-бабында көзделген жағдайда, басқару ұйымы, пәтер иелерінің серіктестігі немесе тұрғын үй кооперативі немесе көп пәтерлі тұрғын үйді басқаратын басқа мамандандырылған тұтыну кооперативі Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген тәртіппен тұрғын үйді басқаруға міндетті. :
1) ресурстармен қамтамасыз ету ұйымдарын, тұрмыстық қатты қалдықтарды басқару жөніндегі өңірлік операторды коммуналдық қызметтерге ақы төлеу үшін қажетті ақпаратты, оның ішінде жеке есепке алу аспаптарының көрсеткіштерін (мұндай көрсеткіштерді көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері және жалға алушылар берген кезде) беруге міндетті. Басқарушы ұйымның, пәтер иелері кооперативінің немесе тұрғын үй кооперативінің немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативінің) берілген ғимаратындағы мемлекеттік немесе коммуналдық тұрғын үй қорының тұрғын үй-жайларын әлеуметтік жалдау шарттары немесе жалдау шарттары бойынша тұрғын үй-жайларды және ұжымдық (жалпы тұрғын үйді) есепке алу көп пәтерлі үйде орнатылған құрылғылар;
2) көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүліктің шекарасына коммуналдық ресурстардың сапасын және олардың үздіксіз жеткізілуін бақылауға;
3) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінен және тұрғын үй-жайларды жалдаушылардан әлеуметтік жалдау шарттары немесе осы ғимараттағы мемлекеттік немесе коммуналдық тұрғын үй қорының тұрғын үй-жайларын жалдау шарттары бойынша мемлекеттік қызмет көрсету сапасына қойылатын талаптардың және талаптардың бұзылуы туралы қабылдауға; (немесе) осындай қызметтерді көрсетудің үздіксіздігі, коммуналдық қызметтер үшін төлемақы сомасын есептеудегі бұзушылықтар және осы өтініштерді қарау кезінде ресурс беруші ұйымдармен және тұрмыстық қатты қалдықтарды басқару жөніндегі өңірлік оператормен өзара іс-қимыл жасау, көрсетілген фактілерді тексеру. оларды, анықталған бұзушылықтарды жою және Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген тәртіппен өтініштерді қарау нәтижелері туралы ақпаратты жіберу;
4) көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелеріне және тұрғын үй-жайларды жалдаушыларға әлеуметтік жалдау немесе тұрғын үй-жайларды жалдау шарттары бойынша коммуналдық қызметтер көрсетуді тоқтата тұру немесе шектеу мақсатында ресурстармен қамтамасыз етуші ұйымдарға көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке қолжетімділікті қамтамасыз етуге; Мемлекеттік немесе муниципалдық тұрғын үй қорының белгілі бір ғимаратта немесе ресурстармен жабдықтаушы ұйымдармен келісім бойынша көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелеріне және тұрғын үй-жайларды жалдаушыларға әлеуметтік жалдау шарттары немесе тұрғын үй-жайларды жалдау шарттары бойынша коммуналдық қызметтерді көрсетуді тоқтата тұру немесе шектеу; берілген ғимараттағы мемлекеттік немесе муниципалдық тұрғын үй қоры.
(11-бөлім 03.04.2018 N 59-ФЗ Федералдық заңымен жаңа редакцияда)
11.1. Көппәтерлі үйді көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелері тікелей басқаруында болған кезде, қатты тұрмыстық қалдықтарды басқару бойынша коммуналдық қызметтерді осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелері мен пайдаланушыларына қатты тұрмыстық қалдықтарды басқару жөніндегі өңірлік оператор көрсетеді. қалдықтар.
(11.1-бөлім 2014 жылғы 29 желтоқсандағы № 458-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
12. Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруды жүзеге асыратын басқару ұйымдары, пәтер иелерінің серіктестіктері немесе тұрғын үй кооперативтері немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативтері осы Кодекстің 157-бабының 1-бөлігінде көзделген ережелерге сәйкес шарттар, оның ішінде шарт жасасудан бас тартуға құқылы емес. суық және ыстық сумен, кәрізбен, электрмен жабдықтауды, газбен жабдықтауды (оның ішінде баллондарда тұрмыстық газды беруді), жылумен (жылумен) қамтамасыз ететін ресурстармен жабдықтаушы ұйымдармен көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті ұстау кезінде тұтынылатын коммуналдық ресурстарға қатысты осы Кодекстің 157.2-бабының 1-бөлігінде көзделген жағдайларды қоспағанда, пеш жылыту болған кезде қатты отынмен қамтамасыз етуді қоса алғанда) және қатты тұрмыстық қалдықтармен жұмыс істеу жөніндегі өңірлік оператор. Осы шарттардың қолданылу мерзімі және өзге де талаптары, оның ішінде көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті пайдалану және күтіп-ұстау кезінде тұтынылған коммуналдық ресурстарды сатып алуға қатысты жасалған шарттар Қазақстан Республикасының Заңының 157-бабының 1-бөлігінде көзделген ережелерге сәйкес белгіленеді. осы Кодекс. Көппәтерлі үйлердегі үй-жайлардың меншік иелерінің осы Кодекстің 157.2-бабының 1-бөлігінде және 164-бабының 2-бөлігінде көрсетілген шарттарды жасасудан бас тартуға құқығы жоқ.
(12-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген; 2014 жылғы 29 желтоқсандағы № 458-ФЗ, 2017 жылғы 31 желтоқсандағы № 485-ФЗ, № 59-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясы. 3 сәуір 2018 ж.)
13. Жергiлiктi мемлекеттiк орган қала құрылысы туралы заңнамада белгiленген тәртiппен көппәтерлi тұрғын үйдi пайдалануға беруге рұқсат берген күннен бастап жиырма күн iшiнде басқарушы ұйымды таңдауға ашық конкурс өткiзу туралы хабарламаны жариялайды. ресми интернет-ресурсында және осындай хабарлама жарияланған күннен бастап қырық күннен кешіктірмей осы баптың 4-бөлігіне сәйкес ашық конкурс өткізеді. Жергілікті мемлекеттік орган ашық конкурс өткізілген күннен бастап он күн ішінде көппәтерлі тұрғын үйді осы ғимараттағы үй-жайды пайдалануға беруге рұқсат бергеннен кейін құрылыс салушыдан (көп пәтерлі тұрғын үйдің құрылысын қамтамасыз ететін тұлғадан) қабылдаған барлық тұлғаларды хабардар етеді. беру актісі немесе өзге де тапсыру құжаты бойынша, ашық конкурс нәтижелері бойынша және осы үйді басқару шартының талаптары бойынша. Бұл тұлғалар ашық конкурстың қорытындысы бойынша таңдалған басқарушы ұйыммен осы үйді басқару шартын жасасуға міндетті. Егер ашық конкурс өткiзiлген күннен бастап екi ай iшiнде меншiк иелерi басқарушы ұйыммен басқару шартын жасамаса, мұндай шарт ашық конкурста айқындалған шарттарда жасалған болып есептеледi.
(05.04.2013 ж. № 38-ФЗ, 29.06.2015 ж. № 176-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясында)
14. Осы Кодекстің 153-бабының 2-бөлігінің 6-тармағында көрсетілген тұлға мен ашық конкурс нәтижелері бойынша іріктеліп алынған басқарушы ұйым арасында көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты жасалғанға дейін көппәтерлі тұрғын үйді басқару басқарушы ұйым жүзеге асырады, онымен құрылыс салушы көппәтерлі тұрғын үйді пайдалануға беруге рұқсат алған күннен бастап бес күннен кешіктірмей көппәтерлі тұрғын үйді басқаруға шарт жасасуы тиіс.
(14-бөлім 29.06.2015 ж. № 176-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
14.1. Ғимаратты жалдамалы үй ретінде пайдалану тоқтатылған жағдайда көппәтерлі тұрғын үйдегі барлық үй-жайлар меншігіндегі меншік иесі көппәтерлі тұрғын үйді басқаруға байланысты мәселелер бойынша осы баптың 7-бөлігінде белгіленген тәртіппен шешім қабылдайды. Осы Кодекстің 46. Осы көппәтерлі тұрғын үйдегі бірінші үй-жай сатылған немесе өзге түрде иеліктен шығарылған жағдайда, осы көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иелері осы көппәтерлі үйдегі бірінші үй-жай сатылған немесе өзге түрде иеліктен шығарылған күннен бастап бір жыл ішінде осындай меншік иелерінің жалпы жиналысында және осы көппәтерлі үйді басқару әдісін іске асыру.
(14.1-бөлік 2014 жылғы 21 шілдедегі № 217-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
15. Мемлекеттік қызмет көрсету үшін қажетті ресурстарды жеткізуді жүзеге асыратын ұйым көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүліктің шекараларына және инженерлік-техникалық қамтамасыз етудің сыртқы желілерінің шекараларына тиісті сападағы осы ресурстарды жеткізуге жауапты. егер мұндай ұйыммен келісімде өзгеше белгіленбесе, осы ғимарат.
(15-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
15.1. Тұрмыстық қатты қалдықтарды басқару жөніндегі өңірлік оператор, егер шартта өзгеше белгіленбесе, қатты тұрмыстық қалдықтарды жинақтау орнынан бастап, қатты тұрмыстық қалдықтарды басқару жөніндегі мемлекеттік қызметтерді көрсету үшін жауапты болады.
(15.1-бөлік 2014 жылғы 29 желтоқсандағы № 458-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген; 2015 жылғы 29 желтоқсандағы № 404-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген өзгертулермен).
16. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті ұстауға және жөндеуге жауапты тұлға осы қызметтерді көрсету шеңберінде көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүліктің жай-күйін коммуналдық қызмет көрсету үшін қажетті деңгейде қамтамасыз етуге міндетті. тиісті сапада.
(16-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
17. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелері өзіне қатысты осы Кодексте белгіленген тәртіппен мұндай үйді басқару әдісін таңдамаған не басқарудың таңдалған әдісі іске асырылмаған көппәтерлі тұрғын үйді басқару; басқарушы ұйым анықталмаса, оның ішінде осы Кодекске сәйкес жергілікті мемлекеттік орган өткізетін ашық іріктеу конкурсын басқару ұйымы жарамсыз деп тануға байланысты оны жүзеге асыруға лицензиясы бар басқарушы ұйым жүзеге асырады. Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген тәртіппен және жағдайларда жергілікті өзін-өзі басқару органының шешімімен айқындалатын көп пәтерлі үйлерді басқару жөніндегі кәсіпкерлік қызмет. Мұндай басқару ұйымы көппәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иелері көппәтерлі үйді басқару әдісін таңдағанға дейін немесе меншік иелері айқындайтын басқарушы ұйыммен көппәтерлі үйді басқару туралы шарт жасасқанға дейін көппәтерлі үйді басқару жөніндегі қызметті жүзеге асырады. көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдан немесе осы баптың 4-бөлігінде көзделген ашық конкурстың нәтижелері бойынша, бірақ бір жылдан аспайтын мерзімде.
(17-бөлім 2017 жылғы 31 желтоқсандағы N 485-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
(2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
1. Егер көппәтерлі тұрғын үйде пәтер иелері кооперативі құрылмаса немесе ғимаратты тұрғын үй кооперативі немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативі басқармаса және осы ғимаратта төрттен көп пәтер болса, осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелері олардың жалпы жиналысы осы үйдегі үй-жай иелерінің арасынан көппәтерлі үйлер кеңесін сайлауға міндетті. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесін жергілікті атқарушы органдарда немесе басқа органдарда тіркеу жүргізілмейді.
2. Осы баптың 1-бөлігінде көзделген жағдайларда, күнтізбелік жыл ішінде үй-жайлардың меншік иелерінің көппәтерлі тұрғын үйдің кеңесін сайлау туралы шешім қабылданбаған немесе тиісті шешім орындалмаған жағдайда, жергілікті мемлекеттік орган , үш ай ішінде көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелерінің жалпы жиналысын шақырады, оның күн тәртібіне осы ғимараттағы көпқабатты тұрғын үй кеңесінің төрағасын қоса алғанда, осы ғимараттағы көпқабатты тұрғын үйдің кеңесін сайлау туралы мәселелер кіреді; немесе осы ғимаратта пәтер иелерінің серіктестігін құру туралы.
3. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі бірнеше көппәтерлі үйлерге қатысты сайлана алмайды.
4. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі мүшелерінің саны көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында белгіленеді. Егер көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімімен өзгеше белгіленбесе, көппәтерлі тұрғын үй кеңесі мүшелерінің саны ғимараттағы кіреберістердің, қабаттардың және пәтерлердің саны ескеріле отырып белгіленеді.
5. Көппәтерлі тұрғын үйдің кеңесі:
1) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы шешімдерінің орындалуын қамтамасыз етеді;
2) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысына талқылауға мәселелер ретінде көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті, оның ішінде осы үй орналасқан жер учаскесін пайдалану тәртібі туралы, жоспарлау тәртібі туралы ұсыныстарды енгізеді. және көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша жұмыстарды ұйымдастыру, осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің осы ғимараттағы ортақ мүлікке қатысты жасаған келісім-шарттарының жобаларын талқылау және инженерлік коммуникацияларды ұсыну тәртібі туралы; сондай-ақ көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің, сайланбалы комиссиялардың құзыретінің мәселелері бойынша ұсыныстар және осы Кодекске қайшы келмейтін мәселелер бойынша шешімдер қабылданатын өзге де ұсыныстар;
3) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелеріне көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды жоспарлау, осындай басқаруды ұйымдастыру, осы ғимараттағы ортақ мүлікті күтіп ұстау және жөндеу мәселелері бойынша ұсыныстар енгізеді;
4) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелеріне осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында қарауға дейін осы жалпы жиналыстың қарауына ұсынылған шарттар жобаларының талаптары бойынша өз қорытындысын ұсынады. Егер көппәтерлі тұрғын үйде шарттар жобаларын бағалау үшін комиссия сайланса, көрсетілген қорытындыны осы ғимараттың кеңесі осындай комиссиямен бірге ұсынады;
5) көппәтерлі тұрғын үйді басқару, көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуді және (немесе) жұмыстарды орындауды және тұрғын және тұрғын емес үй-жайлардың меншік иелеріне көрсетілетін инженерлік коммуникациялардың сапасын бақылауды жүзеге асырады. көппәтерлі тұрғын үй және осындай үй-жайларды пайдаланушылар, оның ішінде осы үйдегі ортақ мүлікке кіретін үй-жайлар;
6) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жыл сайынғы жалпы жиналысының бекітуіне атқарылған жұмыс туралы есеп беруге;
7) егер осы Кодекстің 44-бабы 2-бөлігінің 4.2-тармағына сәйкес көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы тиісті шешім қабылдаған болса, көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті ағымдағы жөндеу туралы шешім қабылдайды.
(7-тармақ 2015 жылғы 29 маусымдағы № 176-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
6. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі мүшелерінің арасынан көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің төрағасы сайланады.
7. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің төрағасы көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің ағымдағы қызметіне басшылық жасайды және көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысына есеп береді.
8. Көппәтерлі тұрғын үйдің басқарма төрағасы:
1) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын жасасу туралы шешім қабылдағанға дейін көрсетілген шарттың талаптары бойынша келіссөздер жүргізуге құқылы, ал үй-жайды тікелей басқару жағдайында. көппәтерлі тұрғын үй, осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелері осы Кодекстің 164-бабының 1 және 2-бөліктерінде көрсетілген шарттардың талаптары бойынша келіссөздер жүргізуге құқылы;
2) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының назарына осы бөліктің 1-тармағында көрсетілген мәселелер бойынша келіссөздердің нәтижелерін жеткізеді;
3) көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелері берген сенімхат негізінде осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімінде көрсетілген жағдайларда көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын немесе осы Кодекстің 164-бабының 1 және 2-бөліктерінде көрсетілген шарттар. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бойынша көппәтерлі тұрғын үйдің басқарма төрағасына осындай сенімхатпен куәландырылған өкілеттіктерді берген көппәтерлі үйдегі үй-жайдың барлық меншік иелері құқықтарға ие болады және міндетті болады. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелері басқарушы ұйымнан осы шарттың көшірмесін, ал көппәтерлі үйді тікелей басқару кезінде осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінен қамтамасыз ететін тұлғалармен жасалған шарттардың көшірмелерін талап етуге құқылы. көрсетілген тұлғалардан осы ғимараттағы ортақ мүлікті күтіп ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсету және (немесе) жұмыстарды орындау;
4) үй-жайлардың меншiк иелерi берген сенiмхат негiзiнде көппәтерлi тұрғын үйде ортақ мүлiктi ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуге және (немесе) жұмыстарды орындауға жасалған шарттар бойынша мiндеттемелердiң орындалуын бақылауды жүзеге асырады. көппәтерлі тұрғын үйде көрсетілетін қызметтерге және (немесе) көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау және ағымдағы жөндеу бойынша орындалған жұмыстарға, сапа стандарттарын немесе қызметтерді көрсету және (немесе) жұмыстарды орындау кезеңділігін бұзу актілеріне қол қояды. көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу, инженерлік желілермен қамтамасыз етілмеуі немесе сапасыз коммуналдық қызметтерді көрсету актілері, сондай-ақ басқару ұйымының осы Кодекстің 2-бөлігінде көзделген міндеттемелерді орындамауы туралы жергілікті мемлекеттік органдарға өтініштер жібереді. осы Кодекстің 162-бабы;
5) көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері берген сенімхат негізінде осы ғимаратты басқаруға және инженерлік коммуникацияларды қамтамасыз етуге байланысты мәселелерде сотта осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің өкілі ретінде әрекет етеді.
6) баптың 2-бөлігінің 4.3-тармағына сәйкес қабылданған көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының шешіміне сәйкес көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің төрағасына шешуге берілетін мәселелер бойынша шешімдер қабылдайды. Осы Кодекстің 44.
(6-тармақ 2015 жылғы 29 маусымдағы № 176-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
8.1. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы көппәтерлі үй кеңесінің мүшелеріне, оның ішінде көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің төрағасына сыйақы төлеу туралы шешім қабылдауға құқылы. Мұндай шешімде көрсетілген сыйақыны төлеудің шарттары мен тәртібі, сондай-ақ оның мөлшерін анықтау тәртібі қамтылуға тиіс.
(8.1-бөлім 2015 жылғы 29 маусымдағы № 176-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
9. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында қайта сайланғанға дейін немесе пәтер иелері кооперативін құру туралы шешім қабылданған жағдайда, пәтер иелері кооперативінің кеңесі сайлауға дейін жұмыс істейді.
10. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі, егер осы тұрғын үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімімен басқа мерзім белгіленбесе, көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында екі жыл сайын қайта сайлануға жатады. ғимарат. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы белгіленген мерзімде көппәтерлі тұрғын үй кеңесін қайта сайлау туралы шешім қабылдамаса, көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің өкілеттігі сол мерзімге ұзартылады. Көппәтерлі тұрғын үй кеңесі өз міндеттерін тиісінше орындамаған жағдайда көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысында мерзімінен бұрын қайта сайлануы мүмкін.
11. Көппәтерлі тұрғын үйді басқаруға байланысты жекелеген мәселелер бойынша ұсыныстар дайындау үшін көппәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі алқалы консультативтік-кеңесші органдар болып табылатын осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелерінің комиссиялары сайлануы мүмкін.
12. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің комиссиялары көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімімен немесе көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің шешімімен сайланады.
13. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы осы жүйелердің функцияларын ескере отырып, жүйені немесе өзге де ақпараттық жүйені көппәтерлі тұрғын үй кеңесінің төрағасы көппәтерлі тұрғын үйдің кеңесі, көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің комиссиялары, егер олар сайланған болса, сондай-ақ көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері атынан аталғандардың қызметін қамтамасыз етуге уәкілетті тұлғаларды айқындайды. кеңес, төраға және комиссиялар.
(13-бөлім 2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
162-бап. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты
Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты 1. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі шарт осы Кодекстің талаптарына сәйкес көппәтерлі үйлерді басқару жөніндегі қызметті жүзеге асыруға лицензия берілген басқарушы ұйыммен жазбаша нысанда немесе электрондық нысанда жасалады. тараптар қол қойған бір құжатты ресімдеу арқылы жүйе. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы басқару ұйымын таңдаған кезде осындай ғимараттағы үй-жайдың әрбір меншік иесімен осы жалпы жиналыстың шешімінде көрсетілген шарттарда басқару шарты жасалады. Бұл ретте осы ғимараттағы үй-жайлардың меншік иелері дауыстарының жалпы санының елу пайызынан астам дауысына ие болған осы ғимараттағы үй-жайдың меншік иелері жасалған шарттың бір тарапы болып табылады. Көппәтерлі үйдегі үй-жайдың әрбір иесі көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бойынша міндеттемелерді, оның ішінде тұрғын үй-жайлар мен коммуналдық қызметтерді төлеу жөніндегі міндеттемелерді дербес орындайды және осы ғимараттағы басқа үй-жайлардың меншік иелерінің міндеттемелері бойынша жауап бермейді.
(06.04.2011 ж. N 123-ФЗ, 21.07.2014 N 263-ФЗ, 21.07.2014 N 255-ФЗ, 26.07.2019 N 214-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясына сәйкес)
1.1. Осы Кодекстің 161-бабының 13-бөлігінде көзделген жағдайда, құрылыс салушыдан (көп пәтерлі тұрғын үй құрылысын қамтамасыз ететін тұлғадан) көппәтерлі тұрғын үйді пайдалануға беруге рұқсат бергеннен кейін осы ғимараттағы үй-жайларды қабылдаған әрбір тұлғаға көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты беру актісі немесе өзге де беру құжаты бойынша жасалады. Сонымен қатар, мұндай адамдар, егер олардың жалпы санының елу пайызынан астамын құраса, жасалған шарттың бір тарапы ретінде әрекет етеді.
(1.1-бөлім 05.04.2013 № 38-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
2. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бойынша бір тарап (басқару ұйымы) екінші тараптың (көп пәтерлі үйдегі үй-жайдың меншік иелері, тұрғын үй иелері серіктестігінің басқару органдары, басқару органдары) нұсқауы бойынша. тұрғын үй кооперативінің немесе осы Кодекстің 153-бабының 2-бөлігінің 6-тармағында көрсетілген тұлғаның немесе осы Кодекстің 161-бабының 14-бөлігінде көзделген жағдайда құрылыс салушының) басқа мамандандырылған тұтыну кооперативінің басқару органдарына) келісілген мерзім ақыға көппәтерлі тұрғын үйді басқару бойынша жұмыстарды орындауға және (немесе) қызметтер көрсетуге, мұндай үйдегі ортақ мүлікті тиісті түрде күтіп ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуге және жұмыстарды орындауға, үй-жайлардың иелеріне коммуналдық қызметтер көрсетуге міндеттенеді. мұндай үйде және осы үйдегі үй-жайды пайдаланатын адамдар немесе осы Кодекстің 157.2-бабында көзделген жағдайларда инженерлік жүйелердің дайындығын қамтамасыз етеді және көппәтерлі тұрғын үйді басқару мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған өзге де іс-шараларды жүзеге асырады.
(06.04.2011 ж. № 123-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясында, 05.04.2013 ж. № 38-ФЗ, 21.07.2014 ж. № 255-ФЗ, 03.04.2018 ж. 59-ФЗ)
2.1. Осы бапта белгiленген тәртiппен жасалған көппәтерлi тұрғын үйдi басқару шартын мемлекеттiк саясат пен құқықтық реттеудi әзiрлеу және iске асыру функцияларын жүзеге асыратын федералдық атқарушы орган белгiлеген тәртiппен жүйеде басқару ұйымы орналастыруға тиiс. ақпараттық технологиялар саласы, федералдықпен бірге тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын жүзеге асыратын атқарушы орган.
(2.1-бөлік 2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
3. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартында:
1) басқару жүзеге асырылатын көппәтерлі тұрғын үйдің ортақ мүлкінің құрамы және мұндай ғимараттың мекенжайы;
2) көппәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі жұмыстардың және (немесе) көрсетілетін қызметтердің, көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша көрсетілетін қызметтер мен жұмыстардың тізбесі, мұндай тізбені өзгерту тәртібі, сондай-ақ коммуналдық қызметтердің тізбесі. осы Кодекстің 157.2-бабына сәйкес көрсетілетін коммуналдық қызметтерді қоспағанда, басқарушы ұйым көрсететін;
(2014 жылғы 21 шілдедегі № 255-ФЗ, 2018 жылғы 3 сәуірдегі № 59-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясымен)
3) коммуналдық қызметтерге ақы төлеуді қоспағанда, шарттың бағасын, тұрғын үй-жайларды ұстауға және жөндеуге ақы төлеу мөлшерін және коммуналдық қызметтерге ақы төлеу мөлшерін айқындау тәртібі, сондай-ақ мұндай төлемді жүзеге асыру тәртібі. осы Кодекстің 157.2-бабына сәйкес көрсетілетін қызметтер;
(03.04.2018 ж. № 59-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
4) басқару ұйымының басқару шарты бойынша өз міндеттемелерін орындауын бақылау тәртібі.
4. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартының талаптары көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың барлық меншік иелері үшін бірдей белгіленеді.
5. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты:
1) осы баптың 1-бөлігінде көзделген жағдайда, бір жылдан кем емес, бірақ бес жылдан аспайтын мерзімге;
2) осы Кодекстiң 161-бабының 4 және 13-тармақтарында көзделген жағдайларда, бiр жылдан кем емес, бiрақ үш жылдан аспайтын мерзiмге;
3) осы Кодекстiң 161-бабының 14-бөлігінде көзделген жағдайда үш айдан аспайтын мерзiмге.
(5-бөлім 05.04.2013 № 38-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
6. Тараптардың бiрiнiң көппәтерлi тұрғын үйдi басқару шартын оның қолданылу мерзiмi аяқталғаннан кейiн бұзу туралы өтiнiшi болмаған жағдайда, мұндай шарт осы Заңда көзделгендей мерзiмге және сол шарттарға ұзартылды деп есептеледi. келісім.
7. Басқарушы ұйым көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын орындауды осындай ғимаратты басқару шартының жасалуына байланысты Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің лицензиялар тізіліміне өзгерістер енгізілген күннен бастап кірісуге міндетті.
(7-бөлім 31.12.2017 ж. № 485-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
8. Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын өзгерту және (немесе) бұзу азаматтық заңнамада белгіленген тәртіппен жүзеге асырылады.
8.1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері осы Кодекстің 161-бабының 4 және 13-тармақтарында көзделген ашық конкурс нәтижесінде жасалған көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын орындаудан келесі жылдан бастап біржақты тәртіпте бас тартуға құқылы. егер мұндай шарттың қолданылу мерзімі өткенге дейін көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы осы ғимаратты басқару әдісін таңдау немесе өзгерту туралы шешім қабылдаса, аталған шарттың жасалған күні.
(Сегізінші бөлім 2006 жылғы 29 желтоқсандағы № 251-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген, 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген өзгертулермен).
8.2. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелері көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімі негізінде, егер басқарушы ұйым талаптарды орындамаса, көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын орындаудан біржақты тәртіппен бас тартуға құқылы. осындай келісімнің талаптары және басқа басқару ұйымын таңдау немесе осы үйді басқару әдісін өзгерту туралы шешім қабылдау.
(Сегізінші бөлім 2006 жылғы 29 желтоқсандағы № 251-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген, 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген өзгертулермен).
9. Тұрғын үй кооперативi меншiгiндегi немесе тұрғын үй иелерiнiң серiктестiгi құрылған көппәтерлi тұрғын үйдi басқару осы Кодекстiң V және VI бөлiмдерiнiң ережелерi ескерiле отырып жүзеге асырылады.
10. Басқарушы ұйым көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бұзылған күннен бастап үш жұмыс күні ішінде көппәтерлі тұрғын үйге техникалық құжаттаманы және осындай үйді басқаруға байланысты басқа да құжаттарды, үй-жайдың кілттерін беруге міндетті. көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ меншігінің бөлігі болып табылатын, көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ меншігіне кіретін жабдыққа электрондық рұқсат кодтары, сондай-ақ үй-жайларды пайдалану және басқару үшін қажетті басқа да техникалық құралдар мен жабдықтар көппәтерлі тұрғын үй, жаңадан таңдалған басқару ұйымы, пәтер иелері кооперативі немесе тұрғын үй немесе тұрғын үй-құрылыс кооперативі немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативі, ал мұндай үйді мұндай үйдегі үй-жайдың меншік иелері тікелей басқарған жағдайда - осы меншік иелерінің бірі осындай үйді басқару әдісін таңдау туралы осы меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімінде немесе, егер бұл меншік иесі көрсетілмесе, мұндай үйдегі үй-жайдың кез келген иесі көрсетіледі.
(10-бөлім 31.12.2017 ж. № 485-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
11. Егер көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартында өзгеше белгіленбесе, басқарушы ұйым жыл сайын ағымдағы жылдың бірінші тоқсанында көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайдың меншік иелеріне өткен жыл үшін басқару шартының орындалуы туралы есепті ұсынады. жыл, сондай-ақ көрсетілген есепті жүйеге орналастырады.
12. Егер жүйеде орналастырылған басқару шартын орындау туралы есепке сәйкес көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын орындау нәтижелері бойынша басқарушы ұйымның нақты шығыстары көрсетілгеннен аз болып шықса. көппәтерлі тұрғын үйді басқару бойынша қызметтерді көрсету және (немесе) жұмыстарды орындау, қызметтер көрсету және (немесе) бойынша жұмыстарды орындау шартымен тұрғын үй-жайды ұстауға ақы төлеу мөлшерін белгілеу кезінде ескерілген осындай шартта көзделген көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу, егер басқарушы ұйым алған үнемдеу көрсетілген қызметтердің сәйкессіз сапасына әкеп соқпаса және көрсетілген айырмашылық басқарушы ұйымның иелігінде қалады. (немесе) Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілеген тәртіппен бекітілген осындай шартта көзделген көппәтерлі тұрғын үйді басқару бойынша орындалған жұмыстар, көрсетілетін қызметтер және (немесе) көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау және жөндеу бойынша орындалған жұмыстар. Ресей Федерациясы. Бұл ретте көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартында басқарушы ұйым алған жинақтарды басқаша бөлу көзделуі мүмкін.
(12-бөлім 2017 жылғы 31 желтоқсандағы № 485-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
163-бап. Мемлекеттік немесе коммуналдық меншіктегі көппәтерлі тұрғын үйді басқару
1. Барлық үй-жайлары Ресей Федерациясына, Ресей Федерациясының құрылтай субъектісіне немесе муниципалдық ұйымға тиесілі көппәтерлі тұрғын үйді басқару тәртібін тиісінше Ресей Федерациясының Үкіметі уәкілеттік берген федералдық атқарушы орган белгілейді. Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің мемлекеттік басқару органы және жергілікті өзін-өзі басқару органы.
(2008 жылғы 23 шілдедегі № 160-ФЗ Федералдық заңының редакциясымен)
2. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікке ортақ меншік құқығындағы Ресей Федерациясының, Ресей Федерациясының құрылтай субъектісінің немесе муниципалитеттің үлесі елу пайыздан асатын көппәтерлі тұрғын үйді басқару осы Кодекстің 161-бабының 4-бөлігіне сәйкес Ресей Федерациясының Үкіметі белгілеген тәртіппен ашық конкурстың нәтижелері бойынша таңдалған басқарушы ұйыммен жасалған осы ғимаратты басқару шартының негізі.
(2-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
164-бап. Көппәтерлі тұрғын үйді мұндай ғимараттағы үй-жай иелерінің тікелей басқаруы
1. Көппәтерлі тұрғын үй мұндай үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің тікелей басқаруында болған кезде, осындай үйдегі ортақ мүлікті күтіп ұстау және (немесе) жөндеу жұмыстарын жүргізу жөніндегі қызметтерді көрсетуге тиісті түрдегі құрылыстарды жүзеге асыратын тұлғалармен шарттар жасалады. мұндай үйдегі үй-жайлардың иелері аталған меншік иелерінің жалпы жиналысының шешімдері негізінде әрекет етеді. Бұл жағдайда мұндай үйдегі үй-жайлардың иелерінің барлығы немесе көпшілігі жасалған келісімдердің бір тарапы ретінде әрекет етеді.
(2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ, 2014 жылғы 21 шілдедегі № 255-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясына сәйкес)
2. Ыстық сумен жабдықтау, суық сумен жабдықтау, кәріз, электрмен жабдықтау, газбен жабдықтау (оның ішінде баллондарда тұрмыстық газды беру), жылыту (жылумен жабдықтау, оның ішінде пеш жылыту болған кезде қатты отынмен қамтамасыз ету), басқару қатты тұрмыстық қалдықтарды көп пәтерлі үйді тікелей басқаруды жүзеге асыратын үй-жайдың әрбір меншік иесі өз атынан жасайды.
(2011 жылғы 7 желтоқсандағы № 417-ФЗ, 2014 жылғы 29 желтоқсандағы № 458-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясына сәйкес)
2.1. Ішкі газ жабдығының жүйелеріне тиісті техникалық қызмет көрсету мақсатында қызметтер көрсетуге және (немесе) жұмыстарды орындауға және (немесе) лифттерге, көтергіш платформаларға техникалық қызмет көрсетуді және жөндеуді қоса алғанда, техникалық қызмет көрсету жұмыстарын орындауға арналған шарттар Мүгедектерге және (немесе) сотталғандарға, оның ішінде электронды түрде жүйені пайдалана отырып, жедел-диспетчерлік қызмет көрсету кезінде, осы бапта көзделген жағдайларда, осындай үйді тікелей басқаратын көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері ақпараттық технологиялар саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын федералдық атқарушы орган белгілеген тәртіппен федералдық атқарушы органмен бірлесіп жүзеге асыратын жүйеде тиісті қызмет түрлерін жүзеге асыратын тұлғалар орналастырады. тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру жөніндегі функцияларды жүзеге асыратын орган.
(2.1-бөлім 25.12.2018 N 482-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
3. Осындай үйге тiкелей басшылық ететiн көппәтерлi тұрғын үйдiң үй-жайлары меншiк иелерiнiң жалпы жиналысының шешiмi негiзiнде мұндай үйдiң үй-жайы меншiк иелерiнiң бiрi немесе сенiмхатпен куәландырылған өкiлеттiгi бар өзге тұлға үшінші тұлғалармен қарым-қатынаста мұндай үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің атынан оған жазбаша түрде осындай үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің барлығы немесе көпшілігі береді.
165-бап. Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару үшін жағдай жасау
(2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ Федералдық заңының редакциясымен)
1. Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару үшін жағдай жасау мақсатында жергілікті мемлекеттік органдар:
1) ұйымдық-құқықтық нысандарына қарамастан басқару ұйымдарының қызметі үшін тең жағдайларды қамтамасыз етуге;
2) көппәтерлі тұрғын үйлерді күрделі жөндеуге басқару ұйымдарына, пәтер иелерінің серіктестіктеріне немесе тұрғын үй кооперативтеріне немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативтеріне бюджет қаражатын бере алады;
3) көппәтерлі тұрғын үйлерді басқарушы тұлғалардың біліктілік деңгейін арттыруға және осындай қызметті жүзеге асыруға ниетті адамдарды оқытуды ұйымдастыруға ықпал етуге;
4) осы Кодекстiң 20-бабының 8-бөлігінде көрсетiлген қоғамдық бiрлестiктер мен өзге де коммерциялық емес ұйымдарды құруға және олардың қызметiне жәрдемдеседi.
(4-тармақ 2014 жылғы 28 маусымдағы № 200-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген)
1.1. Көппәтерлі үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің, көппәтерлі тұрғын үй кеңесі төрағасының, пәтер иелері кооперативінің басқару органдарының немесе тұрғын үй кооперативінің басқару органдарының немесе басқару органдарының өтініші негізінде жергілікті өзін-өзі басқару органы осы Кодекстің 20-бабының 8-бөлігінде көрсетілген басқа мамандандырылған тұтыну кооперативінің Қоғамдық бірлестіктердің, басқа коммерциялық емес ұйымдардың: Басқару ұйымы осы Кодекстің 162-бабының 2-бөлігінде көзделген міндеттемелерді орындамаған жағдайда бес күн ішінде басқару ұйымының қызметіне жоспардан тыс тексеру жүргізеді. Егер осы тексеру нәтижелері бойынша басқарушы ұйымның көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартының талаптарын орындамағаны анықталса, жергілікті өзін-өзі басқару органы шешім шығарылған күннен бастап он бес күннен кешіктірмей. тиiстi өтiнiш бойынша осындай басқару ұйымымен шартты бұзу және жаңа басқару ұйымын таңдау немесе үйдi басқару тәсiлiн өзгерту мәселелерiн шешу үшiн осы ғимараттағы үй-жайдың иелерiнiң жиналысын шақырады.
(1.1-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген, 2012 жылғы 25 маусымдағы № 93-ФЗ, 2014 жылғы 28 маусымдағы № 200-ФЗ Федералдық заңдарымен енгізілген өзгертулермен).
2. Жергiлiктi мемлекеттiк органдар, басқару ұйымдары, тұрғын үй иелерiнiң кооперативтерi немесе тұрғын үй кооперативтерi немесе өзге де мамандандырылған тұтыну кооперативтерi азаматтарға олардың өтiнiштерi бойынша қызмет көрсетуге және техникалық қызмет көрсетуге белгiленген бағалар (тарифтер) туралы ақпаратты, оның iшiнде жүйенi пайдалана отырып беруге мiндеттi. көппәтерлі үйлердегі және олардағы тұрғын үй-жайлардағы ортақ мүлікті жөндеу, белгіленген бағаларға (тарифтерге) сәйкес төлем мөлшері туралы, көрсетілетін қызметтердің және (немесе) орындалатын жұмыстардың көлемі, тізбесі мен сапасы туралы, бағалар (тарифтер) бойынша ) көрсетілген коммуналдық қызметтер мен төлем сомалары үшін жергілікті өзін-өзі басқару органдары өкілдерінің көппәтерлі үйлердегі үй-жайлар иелерінің жылдық және кезектен тыс жалпы жиналыстарына қатысуы туралы.
(2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ, 2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясымен)
3. Жергiлiктi мемлекеттiк органдар азаматтарға олардың өтiнiштерi бойынша, оның iшiнде жүйенi пайдалана отырып, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы және мемлекеттiк қызмет көрсету саласындағы коммуналдық бағдарламалар туралы, жергiлiктi мемлекеттiк органдардың тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы қатынастарды реттейтiн нормативтiк құқықтық актiлерi туралы ақпарат беруге мiндеттi. осы облыстар, коммуналдық және инженерлік инфрақұрылым объектілерінің коммуналдық құрылымдарының аумақтарында орналасқандардың жай-күйі туралы, көрсетілген объектілерді пайдаланатын тұлғалар туралы, мемлекеттік қызметтерді көрсету үшін қажетті ресурстарды жеткізетін ұйымдардың өндірістік бағдарламалары мен инвестициялық бағдарламалары туралы, осындай ұйымдардың тауарлары мен қызметтерінің белгіленген сапа параметрлерінің сақталуы, көппәтерлі үйлерді басқарушы тұлғалардың, мемлекеттік қызметтерді көрсету үшін қажетті ресурстарды өндірумен және сатумен айналысатын тұлғалармен, сондай-ақ қызмет көрсетумен айналысатын тұлғалармен төлемдерінің жай-күйі туралы сарқынды суларды бұру.
(3-бөлім 2011 жылғы 4 маусымдағы № 123-ФЗ Федералдық заңымен енгізілген, 2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ, 2017 жылғы 29 шілдедегі № 257-ФЗ Федералдық заңдарымен енгізілген өзгертулермен).
4. Коммуналдық қызметтер көрсету үшін қажетті ресурстарды жеткізетін ұйымдар, сондай-ақ қызметтер көрсететін, көппәтерлі тұрғын үйлердегі үй-жайлар иелерінің ортақ мүлкін күтіп ұстау және жөндеу бойынша жұмыстарды орындайтын және коммуналдық қызметтер көрсететін тұлғалар жүйеде ақпаратты орналастыруға міндетті. мемлекеттік ақпараттық тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық жүйесі туралы заңнамада көзделген.
(4-бөлім 21.07.2014 ж. № 263-ФЗ Федералдық заңының редакциясында)
5. Осы баптың 4-бөлігінде көрсетілген жүйеде ақпаратты орналастыру тәртібін, нысандарын, мерзімдерін және мерзімділігін ақпараттық технологиялар саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру жөніндегі функцияларды бірлесіп жүзеге асыратын федералды атқарушы орган белгілейді. Федералдық заңда бұл ақпаратты жүйеде орналастырудың басқа мерзімі белгіленбесе, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын жүзеге асыратын федералды атқарушы органмен.
(2014 жылғы 21 шілдедегі № 263-ФЗ, 2016 жылғы 28 желтоқсандағы № 469-ФЗ Федералдық заңдарының редакциясымен)
Көп пәтерлі үйлерді басқарудың бірнеше нысандары бар. Олардың ішінде көпқабатты үйді тікелей басқару ерекше көзге түседі.
Бүгінде тұрғын үй мәселесіне қатысты көптеген ұйымдар тұрғындарды осы формаға көшуге шақыруда.
Артықшылықтары мен кемшіліктері
Кез келген пішіннің оң және теріс жақтары бар. Бұл форманың мәні келесідей: басқаруды осы үйде тұратын бастама иелері жүзеге асырады.
Олар барлық жұмысты өздері және тегін жасайды. Бұл дәлелде кемшілік бар. Үлкен үйлерде иелері арасында келіспеушіліктер туындауы мүмкін, бұл көптеген қосымша проблемаларды тудырады. Бұл әдіс шағын көпқабатты үйлерде жақсы қолданылады.
НУ науқанында басқарушы компаниялар бұл форманың кемшіліктерін көрсетпейді. Тікелей басқару әдісіне көшу туралы барлық бастаманы тұрғындар ұсынуы керек. Басқарушы компаниялардың бұл формаға еш қатысы жоқ сияқты.
Үгіт-насихат жұмыстарын жүргізетін ұйымдар келісімге қол қоюы керек. Шарт бойынша кез келген жұмыс пен жауапкершілік ұйымға жүктеледі. Мердігердің бұған еш қатысы жоқ.
Мердігер кез келген жұмысты атқаруы үшін сотқа жүгіну керек. Бұл жағдайда иесі айыппұлды төлейді. Тұрғындар келісім-шарт талаптарын тексеру мүмкіндігінен айырылған. Басқарушы компаниялар бақыланбайды.
Жөндеу немесе дайындық жұмыстарын мердігер тек жиналған сомаға ғана жүргізеді. Бұл жағдайда мердігер үйдің иелерімен, оның ішінде ерекшеліксіз барлығымен шарт жасасуға міндетті.
Басқарудың бұл түрінің артықшылықтары бар. Ең үлкен плюс - әрбір жалға алушы тек өзі үшін жауап береді.
Үй-жай тұрғындарының үйді басқарудың бұл нысаны туралы толық ақпараты жоқ. Сондықтан НУ-ға ауысқанда бұл форманың жақсы және жаман жақтарын ойластыру керек.
Тікелей бақылау
Тікелей басқару нысаны үй-жай иелерінің дербес басқаруын қамтамасыз етеді. Олар басқару функцияларын ерікті түрде орындайды. Сондықтан қаржылық жағынан бұл әдіс үлкен шығындарды қажет етпейді. Жиналған ақша басқаруға жұмсалады. Басқа шығындарды тұрғындар өз мойнына алады.
Тікелей басқару нысаны бюджеттен қаражат алмайды. Ағымдағы шоттар пайдаланылмайды, бюджет қаражатының жұмсалуының есебін жүргізетін адам жоқ.
Құқықтық жағынан бұл басқару әдісі мердігерлермен жасалған келісім болған жағдайда қорғалады. Дәл осы ұйымдар жөндеу қызметін көрсетуі керек.
Егер келісім болмаса, онда таңдалған әдісті басқаруды жүзеге асыру орын алған жоқ. Содан кейін үй конкурсқа шығарылады, оған үйлерді басқаратын ұйымдар қатысады.
Басқарудың тікелей формасының өз органы болады. Үй-жай тұрғындарының жалпы жиналысы басқару органы болып табылады. Отырыстарда жөндеу жұмыстарына, мүлікке және коммуналдық қызметтерге қатысты мәселелер шешіледі.
Тұрғын үй қызметтерін көрсету кезінде жылжымайтын мүлік иелері жиналыс өткізгеннен кейін жөндеу жұмыстарын жүргізетін және бүкіл мүлікті ұстауға қызмет көрсететін тұлғалармен келісім-шартқа отырады.
Шарт екі тараптың қатысуымен жасалады:
- Үй иелері;
- Тұрғын үй қызметтерін жеткізушілер.
Егер үй-жайдың иелері бір уәкілетті тұлғаны таңдаған болса, ол барлық тұрғындардың атынан келісім-шарттар жасай алады. Келісім-шарттық қатынастарды жасамас бұрын меншік иелері мүлікті жөндеу және техникалық қызмет көрсету бойынша тармақтарды қамтитын іс-шаралар жоспарын жасайды. Сонымен қатар мердігер таңдалады, онымен негізгі мәселелер шешілгеннен кейін келісімшарт жасалады.
Үй-жайлардың иелері коммуналдық қызметтерді мемлекеттік және жергілікті атқарушы органдар белгілеген тарифтер бойынша жасалған шарттарға сәйкес дербес төлейді.
Көп пәтерлі үйді кезең-кезеңімен басқару
- Бастамашылар тобын құру
Маңызды істі бастаудың бірінші және негізгі сәті - бастамашыларды таңдау. Бұл бір ойға бейім адамдар болуы керек.
Сондықтан тікелей басқару әдісіне көшкен кезде ұйымдастыру мәселелерін жүзеге асыра алатын пікірлес тұрғындарды табу керек.
Топтың бірінші міндеті – үй иелерінің тізімін жасап, ақпарат беру. Бұл басқарманың барлық артықшылықтарын айтып, тұрғындарды көбірек жинау керек.
Екінші міндет – үй-жай тұрғындарын өткізу керек кездесу туралы хабардар ету. Бұл жұмысты жиналыстың өтетін күні мен орнын нақты көрсетіп, хаттар жазу арқылы жүргізген жөн.
- Жиналыс өткізу
Бұл басқару әдісін таңдау үшін жалпы жиналыс өткізу керек. Меншік иелері бекітілген шешімді орындауы және қолдауы керек. Кездесулер жеке немесе сырттай өткізіледі.
Бетпе-бет оқыту үшін бөлме алдын ала таңдалады. Алдымен сіз таңдаған орынды үй-жайдың басшылығымен келісуіңіз керек.
Мұндай жағдайда жиналысты сырттай өткізген дұрыс. Осыған байланысты сауалнама дайындалуда. Кездесуге қатысушылар өз ойларын жазбаша түрде жеткізеді.
Жиналысқа иелердің жартысынан көбі қатысуы керек, содан кейін Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 45-бабына сәйкес ол жарамды болады. Дауыстар саны меншік иесінің тұрғын алаңының көлеміне қарай есептеледі.
Отырыста келесі мәселелер талқылануы тиіс:
- Үйді тікелей бақылау, шешім қабылдау әдісіне көшу;
- Тұрғындардың мүдделеріне жауапты меншік иелерінен өкілді сайлау;
- Басқарушы компаниялармен келісім-шарттар жасау.
Жиналысқа жергілікті әкімшілік өкілдері қатысуы керек.
- Үйге қызмет көрсететін ұйымдарды таңдау
Шарт үй-жайдың әрбір иесімен жеке жасалады. Егер бұл міндет сенімді тұлғаға жүктелсе, ол шарттар жасасуды өз бетінше жүзеге асырады.
Тікелей бақылау нысанына көшу отырысының хаттамасы
Жиналыстан кейін үй комиссиясы мүшелерінің қолдары қойылған хаттама жасау қажет.
Хаттама келесі ақпаратты қамтуы керек:
- Төраға мен хатшыны таңдау туралы;
- Басқару нысанын таңдау туралы;
- Жөндеу жұмыстарын жүргізетін ұйымдарды таңдау туралы;
- Меншік иелерінің коммуналдық қызметтерді төлеу әдісіне көшу туралы шешімі;
- Протоколды сақтау орны.
Хаттамаға отырыс өткізілгеннен кейін 10 күн ішінде қол қойылады. Хаттамада дауыс беру және барлық мәселелерді шешу туралы ақпарат бар. Хаттаманы сенімді адам сақтайды.
Егер үй-жайлардың иелері барлық ережелерді сақтаса, басқарудың бұл әдісі жақсы нәтижеге ие болуы керек.
Тұрғын үй заңнамасы көп пәтерлі үйді басқарудың үш әдісін қарастырады. Үй-жай иелерінің жалпы жиналысы басқару әдісін таңдайды және оны кез келген уақытта оның шешімі негізінде өзгерте алады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2, 3-бөлігі).
Көп пәтерлі үйдегі үй-жайлардың иелерін тікелей басқару
Пәтерлердің саны отыздан аспайтын көппәтерлі үйде тікелей басқару мүмкін болады (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 2-бөлігі). Мұндай үйдегі үй-жайлардың иелерінің бірі немесе сенімхатпен куәландырылған өкілеттігі бар басқа тұлға (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 3-бөлігі) мұндай үй-жайлардың иелері атынан әрекет етуге құқылы. үшінші тұлғалармен қарым-қатынастағы үй.
Тікелей бақылаудың артықшылықтары:
1) басқару ұйымы арқылы басқару әдісіне тән басқару шығындарының болмауы;
2) тұрғын үйді және ортақ мүлікті ұстауды меншік иелері немесе тұрақты немесе қысқа мерзімді негізде тартылатын мердігерлер жүзеге асыра алады, бұл үйді ұстауға және жөндеуге жұмсалатын шығындарды азайтуға мүмкіндік береді;
3) әрбір меншік иесі ресурстармен жабдықтаушы ұйымдармен дербес шарттар жасайды және көршілерінің коммуналдық қызметтерін төлеу бойынша берешектері үшін жауап бермейді (РФ Тұрғын үй кодексінің 164-бабының 2-бөлігі).
Бұл бақылау әдісінің кемшіліктері:
1) үй-жайлардың меншік иелері көп болған кездегі тұрғын үй-коммуналдық шаруашылықты басқару тиімділігі мен сапасының төмендеуі, әрбір тұрғын үй мәселесі бойынша жалпы жиналыстар өткізу қажеттілігі;
2) Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын реформалауға жәрдемдесу қоры қаражаты есебінен күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу мүмкіндігінің болмауы.
HOA немесе тұрғын үй кооперативін немесе басқа мамандандырылған тұтыну кооперативін басқару
Пәтер иелерінің серіктестігі (ПҚ) көппәтерлі тұрғын үйдің меншік иелері (меншік иелерінің 50%-дан астамының шешімі бойынша) немесе бірнеше ғимараттағы пәтерлердің иелерімен құрылады, жылжымайтын мүлік иелері серіктестігінің бір түрі болып табылады. көппәтерлі үйдегі үй-жайлар иелерінің бірлестігі және коммерциялық емес ұйым ретінде тіркелген (РФ Азаматтық кодексінің 44-бабының 2-бөлігінің 4-тармағы, 46-бабының 1-бөлігі; 4-тармағы, бабының 3-тармағы). 50, Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 291-бабының 2-тармағы
Назар аударыңыз!
01.09.2014 ж. бастап HOA заңды тұлғаның ұйымдық-құқықтық нысанында – жылжымайтын мүлік иелері серіктестігі (бұдан әрі – ТТН) құрылды. Бұл ретте құрылған HOA-ны TSN-де қайта тіркеу талап етілмейді (бет. 4 б. 50, бап. 123.12 Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі; Хат Ресей Құрылыс министрлігі 2015 жылғы 10 сәуірдегі N 10407-АЧ/04).
HOA мақсаты - үйдің ортақ мүлкін басқару және осындай мүлікті құру, ұстау, сақтау және ұлғайту, коммуналдық қызметтермен қамтамасыз ету, көппәтерлі үйлерді басқару немесе мүлікті бөлісу мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған басқа да іс-шараларды жүзеге асыру. меншік иелері (РФ Тұрғын үй кодексінің 135-бабының 1-бөлігі).
Пәтер иелерінің серіктестігі өз күшімен көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті күтіп-ұстау және жөндеу бойынша қызметтер көрсетуге және (немесе) жұмыстарды жүзеге асыруға не шарттар негізінде тиісті қызмет түрлерін жүзеге асыратын тұлғаларды тартуға құқылы. . Егер HOA басқарушы ұйыммен шарт жасасқан болса, ол осындай келісім бойынша міндеттемелердің орындалуын бақылайды.
HOA артықшылықтары меншік иелерінің мүлкін тікелей басқару және коммуналдық қызметтерді көрсету, меншік иелерін ресурстармен қамтамасыз ететін ұйымдардан тиімді қорғау, сондай-ақ коммерциялық қызметті жүзеге асыру мүмкіндігі.
HOA кемшіліктеріне қызметкерлер штатын ұстауға арналған шығындардың жоғары деңгейі жатады.
Басқару ұйымын басқару
Басқару ұйымы - лицензия негізінде көп пәтерлі тұрғын үйді басқару бойынша қызметтерді ұсынатын коммерциялық ұйым (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабының 1.3-бөлігі).
Басқару әдісінен басқа, үй-жайлар иелерінің жалпы жиналысы нақты басқару ұйымын таңдауы керек, онымен келісім-шарттың талаптары мен техникалық қызмет көрсету және жөндеу үшін алымдар мөлшері туралы келісуі керек.
Үй-жай иелерінің жалпы жиналысы басқару ұйымын таңдаған кезде әрбір меншік иесімен жалпы жиналыстың шешімінде көрсетілген шарттарда басқару шарты жасалады. Шарттың талаптары бойынша басқарушы ұйым келісілген мерзімде ақыға көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті талапқа сай күтіп ұстау және жөндеу бойынша қызметтерді көрсетуге және жұмыстарды орындауға, үй-жайлардың иелеріне және үй-жайларды пайдаланатын адамдарға коммуналдық қызметтер көрсетуге міндеттенеді. осы ғимараттағы үй-жайларды және көп пәтерлі құрылыс қызметін басқару мақсаттарына қол жеткізуге бағытталған басқа да қызметті жүзеге асыру (РФ Тұрғын үй кодексінің 162-бабының 1, 2-бөліктері).
Көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бір жылдан кем емес және бес жылдан аспайтын мерзімге жасалады. Бұл ретте үй-жайдың иелері азаматтық заңнамада көзделген негіздер бойынша басқару шартын бұзуға құқылы (Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 5, 8 бөліктері, 162-бабы).
Басқарушы ұйым қызметтерді тиісінше көрсеткені үшін қолданыстағы заңнамаға сәйкес меншік иелерінің алдында жауапты болады.
Үй-жайдың меншік иелері жалпы жиналыстың шешімі негізінде, егер басқару ұйымы мұндай шарттың талаптарын орындамаса, көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын орындаудан біржақты тәртіпте бас тартуға құқылы. басқа басқару ұйымын таңдау немесе үйді басқару әдісін өзгерту (РФ Тұрғын үй кодексінің 162-бабының 8.2-бөлігі).
Көп пәтерлі үйді басқарудың бұл әдісінің кемшіліктері:
1) басқару ұйымының бөтеннің мүлкін басқаруға емес, жоғары тарифтер есебінен меншік иелеріне қызмет көрсетуден пайда табуға бағдарлануы;
2) меншік иелерінің көрсетілетін қызметтердің немесе орындалған жұмыстардың нәтижелерін тікелей бақылау тәсілдерінің болмауы;
3) көппәтерлі тұрғын үйдің меншік иелері басқару әдісін таңдамаған және басқару ұйымын өзгерту рәсімінің күрделілігі жағдайында конкурс нәтижелері бойынша муниципалды органдардың басқару ұйымын тағайындауы (4-бөлігі). Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 161-бабы).
Осылайша, тұрғын үй заңнамасы үй-жайлар иелеріне меншік иелерімен де, үшінші тұлғалармен де қалыптасқан қатынастардың толық көлемін ескере отырып, көп пәтерлі үйді басқарудың ең қолайлы әдісін дербес анықтауға мүмкіндік береді.
Шағын көп пәтерлі үйлер заң бойынша тікелей басқаруды ұйымдастыруға құқылы, ал кейбір меншік иелері мұны пайдаланады. Бұл схема сирек пайдаланылады, сондықтан оны тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық нарығында түсіну әдетте бұлыңғыр. Мақалада біз өзін-өзі басқару қалай жұмыс істейтінін, оған ауысу үшін не істеу керектігін түсінеміз, оң және теріс жақтарын қарастырамыз, сондай-ақ бұл әдісті қандай үйлерде жүзеге асыруға болатынын нақты көрсетеміз.
Көп пәтерлі үйлерді тікелей басқару - 2018 жылы қалай жұмыс істейді
Басқалармен қатар, HOA құрмай және басқару ұйымын шақырмай-ақ көп пәтерлі үйлерді басқаруға болады. Меншік иелері, егер қаласа, олар өздерінің келісілген әрекеттері арқылы барлық қажетті мәселелерді шешетін опцияны таңдай алады. Бұл нысан көп пәтерлі үйді тікелей басқару деп аталады.
Көп пәтерлі үйді тікелей басқару дегеніміз не?
Егер пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың иелері көппәтерлі үйлерді күтіп ұстаудың барлық міндеттерін өздері шеше алады деп есептесе, онда олар тікелей басқару нұсқасын таңдайды. Бұл жағдайда тұрғындардың өздері немесе олармен тартылған тұлғалар қауіпсіз және жайлы өмір сүру жағдайларын қамтамасыз етеді. Бұл бақылау әдісін таңдау мүмкіндігі Өнерде көрсетілген. 161 Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі. Айта кету керек, бұл шағын үйлер үшін ғана қолжетімді, пәтерлер саны отызға дейін шектеледі.
Бұл шектеудің логикасы анық. Көпқабатты үйлерді өз бетінше басқару үшін тұрғындар бір-бірімен таныс болып, ортақ игілікке жұмыла әрекет ету керек. Үлкен үйлерде бұл іс жүзінде мүмкін емес - көршілер көбінесе басқару мәселелерінде бастамашылық көрсетпейді және бір-бірімен байланыссыз көптеген жылдар бойы бір кіреберісте тұрады.
Егер көппәтерлі үйде 30-ға дейін пәтер болса және тұрғындар тікелей басқару әдісімен жүруді шешсе, онда олар ресурстарды жеткізушілермен және жұмыс орындаушылармен қарым-қатынасты дербес құруға мәжбүр болады. Сіз жергілікті аумақты өз бетіңізше тазалап, жақсарта аласыз, бірақ мердігерлер жалпы құрылыс желілерін жөндеуге міндетті болады. Олармен мердігерді жұмысты аяқтауға және жеткізуге, ал тапсырыс берушіге оның ақысын төлеуге міндеттейтін типтік шарт жасалады. Мұның бәрі Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 702-бабының 2-бөлігінде жазылған.
Мердігерді таңдау жалпы жиналыста өтеді. «Көп пәтерлі үйлерді басқару» анықтамалық жүйесінен ортақ мүлікті күтіп-ұстау және коммуналдық ресурстарды алу туралы шарттарды қалай жасау керектігі туралы толығырақ біліңіз. Басқа нәрселермен қатар, онда ортақ мүліктің тиісті жағдайы және ресурстармен үздіксіз қамтамасыз ету үшін меншік иелерінің алдында кім жауапты екенін сипаттайтын тармақтар бар.
МКД тікелей бақылауға көшу
Тікелей бақылау үш жолмен ұйымдастырылады:
- басқару міндеттері барлық үй-жайлардың иелері арасында бөлінеді;
- меншік иелерінің арасынан бір өкіл таңдалады, қалғандары оған сенімхат жасайды;
- пәтер иесі болып табылмайтын тұлғалар таңдалады. Олар сондай-ақ өкілеттіктерді сенімхат арқылы алады.
Тікелей бақылау әдісінің ерекшеліктері
Көппәтерлі үйді өзін-өзі басқару нұсқасының оң және теріс жақтары бар.
Алдымен артықшылықтарды атап өтейік:
- жеткізілген коммуналдық қызметтер үшін тікелей төлем және жеке пәтерлердің немесе басқарушы ұйымның берешегі бойынша адал тұрғындар үшін проблемалардың болмауы;
- коммуналдық төлемдерді есептеудегі ашықтық;
- меншік иелерінің жөндеуге, абаттандыруға және басқа да күнделікті мәселелерге қатысты барлық мәселелерге қатысуы;
- Сіз таңдаған мамандандырылған ұйымдардан үйге күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізуге шақыру. Келісім-шарт дұрыс жасалған болса, мұндай мердігер бәрін тиімді және уақытында жасайды немесе өз есебінен өзгертулер енгізеді.
Объективтілік үшін біз кемшіліктерді атап өтеміз:
- Көппәтерлі тұрғын үйді тікелей басқара отырып, үйді ұстау бойынша барлық жұмыстар ерікті негізде жүзеге асырылады. Мысалы, біреу бейнебақылауды ұйымдастыру идеясына келгенде, оған әр пәтерден ақша жинау әрдайым мүмкін емес. Бұл әдіспен мәжбүрлеу құралдары жоқ;
- Көбінесе уәкілетті тұлғаны тағайындау кезінде мәселелер туындайды. Оның қызметі төленбейді және қажетті білім мен орындалатын міндеттердің тізімі айтарлықтай үлкен;
- Әрбір пәтер ресурс мамандарымен бірнеше келісімге отыруы керек. Барлық меншік иелерінің төлемнің уақтылығын бақылау қиын, өйткені бұл туралы мәліметтер тек РСО мен тұрғындардың өзінде бар;
- Мердігерлер көрсететін қызметтердің сапасына қатысты мәселелер туындауы мүмкін. Қарапайым тұрғындар жауапты орындаушыларды таңдауда әрқашан сауатты бола бермейді;
- мемлекеттік қолдауды, оның ішінде күрделі жөндеуге арналған қаражатты алу мүмкіндігінен айыру;
- Құжаттаманы жүргізу мен есеп берудегі қиындықтар, өйткені бұл міндеттер нақты тағайындалмаған.
Тікелей басқаруды қай үйде ұйымдастыруға болады?
Хрущев дәуіріндегі стандартты ғимаратта, сондай-ақ кейінірек салынған типтік көпқабатты үйлерде айтарлықтай 30-дан астам пәтер бар. Осыған байланысты тікелей бақылау әдісі көппәтерлі тұрғын үйлердің екі түрінде тұратын азаматтарға жүзеге асырылуы мүмкін:
- жыл сайын азайып бара жатқан ескі 2 немесе 3 қабатты тұрғын үй қоры;
- шектеулі мөлшерде салынған және әдетте «ортадан жоғары» баға санатына жататын жаңа аз қабатты тұрғын үй кешендері.
Дегенмен, жақын арада пәтерлер санына қатысты заңнамалық өзгерістер болуы мүмкін. 2018 жылдың қыркүйегінде Мемлекеттік Думаның қарауына үй көлеміне байланысты тікелей басқару нұсқасын таңдауға шектеуді алып тастайтын заң жобасы ұсынылды. Құжат бастамашысы мұнда тұрғындардың құқығы бұзылып жатыр деп есептейді. Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексі бір бапта оларға көппәтерлі үйлерді басқаруға мүмкіндік береді, бірақ басқасында, егер пәтерлер саны 30-дан астам болса, қолданыстағы басқару әдістерінің бірін таңдауға мүмкіндік бермейді.
Бұл заң жобасының тағдыры әзірге белгісіз. Жоғары ықтималдықпен ол қабылданбайды, өйткені тұрғындардың және осы жағдайға көңілі толмайтын адамдардың құқықтарының айтарлықтай бұзылуы жоқ.
Коммуналдық қызметтерді төлеу
Жоғарыда айтылғандай, үйді тікелей басқарған кезде, коммуналдық қызметтерді көрсету туралы шартқа әрбір меншік иесі жеке қол қояды. Бұл CG олардың жеткізушілеріне тікелей төленетінін білдіреді. Бұл мүмкіндік көптеген адамдар үшін негізгі болып табылады, яғни өзін-өзі басқару схемасына көшу төлем мәселелерінде ашықтыққа қол жеткізуге ұмтылу салдарынан орын алады.