Прехвърлянето на имот за платено ползване на трети лица е надежден и спокоен бизнес. В повечето случаи генерирането на доходи изисква минимални усилия: периодична проверка на спазването от страна на наемателя на условията на договора за ползване и издаване на фактури за плащане. Следователно, ако притежавате имот под наем, тогава имате добър източник на пасивен доход.
В този преглед ще ви кажем какво можете да отдавате под наем като бизнес и къде да търсите наематели.
Как да станете наемодател
Всъщност всеки, който притежава или законно използва вещи, които не губят свойствата си чрез използване, може да стане наемодател и да отдава тези неща под наем. В законодателството на Руската федерация няма ограничения за кръга от обекти и субекти.
Екипът на уебсайта World of Business препоръчва на всички читатели да преминат курса за мързелив инвеститор, където ще научите как да подредите нещата в личните си финанси и как да печелите пасивен доход. Без примамки, само висококачествена информация от практикуващ инвеститор (от недвижими имоти до криптовалута). Първата седмица от обучението е безплатна! Регистрация за безплатна седмица обучение
Какво да наемем
Разрешено е да се регистрира за временно платено ползване такова имущество като:
- недвижими имоти (включително земя) и транспорт;
- битови предмети и домакинско оборудване;
- обувки и облекло;
- мебели, книги и др.
И това не е всичко, което можете да отдадете под наем и да направите бизнес от това. Предприемчиви граждани отдават под наем своите карти за отстъпка за стоки и услуги в търговски обекти срещу малка такса и по този начин получават материални ползи дори от такъв неочевиден актив.
Формите на организиране на бизнеса под наем пряко зависят от обекта. Така например собственикът на жилищен имот, който планира да отдава под наем цялата или част от жилищната площ, не е задължително да стане предприемач. Достатъчно е да декларирате доходите във Федералната данъчна служба по мястото на регистрация.
Няма специални изисквания и към гражданите, които отдават автомобила си на трети лица.
Също така трябва да се регистрирате във Федералната данъчна служба, за да работите като пункт за отдаване под наем на домакински предмети, мебели, дрехи и обувки и др.
Бизнесът с отдаване под наем изисква по-сложна организация от обикновеното отдаване под наем на лично имущество. Ето защо, ако има планове за предоставяне на домакински услуги под наем на населението, тогава трябва да подготвите пълноценна сервизна точка.
Изключение прави наемането чрез уебсайт или социални мрежи. Но този вариант за печелене на пари от наем има един съществен недостатък: трудности при осигуряване на връщането на наети вещи.
За да търсите потенциални наематели, можете да използвате местни вестници, сайтове за безплатни обяви, социални мрежи и собствен блог. За ефективно се смята и разлепването на обяви във входовете на многоетажни сгради и на оживени места в града – пазари, гари и др.
Ако няма собственост
Какво да направите, ако в имота няма нищо подходящо, но бизнесът за отдаване под наем изглежда доста привлекателен? Можете да отдавате под наем неща на други хора и да правите бизнес чрез пренаемане.
За този вид доход обаче условията са по-строги. Поднаемателят има право да прехвърли вещта, взета от собственика, за ползване при условия, които не противоречат на споразумението със собственика на вещта.
Така например, ако поднаемателят има право да използва имота в продължение на пет години, тогава той не може да пренаема наетия имот за период, надвишаващ датата на изтичане на договора за наем.
Поднаемателят трябва да спазва всички ограничения за използване на имота, които собственикът е установил и които са определени в споразумението между собственика и наемателя.
Регистрация на договорни отношения
Успехът на целия бизнес по отношение на наемните плащания почти изцяло зависи от това колко добре е изготвен договорът за лизинг/пренаемане. Прочетете кои са необходими.
Основните моменти, които наемодателят трябва да осигури, за да защити собствеността си:
- разходи за замяна (каква сума ще трябва да компенсира наемателят, ако обектът бъде унищожен по негова вина);
- кой поема разходите по поддръжката и съхранението на наетото имущество;
- необходимо ли е застраховане на обекта;
- кога и в какво състояние наемателят е длъжен да върне наетата вещ на собственика.
важно! При изготвяне на споразумение трябва да се вземат предвид всички характеристики на обекта, в противен случай в края на лизинговия договор ще бъде трудно за собственика да върне вещта във формата, в която е била прехвърлена на наемателя.
Финансова страна на бизнеса
Ако сделката е извършена правилно, тогава лизингодателят не трябва да има никакви задължения по отношение на поддръжката на наетия предмет. Всъщност разходите са сведени до нула.
Въпреки това, ако даден артикул е в постоянно обръщение под наем, тогава той трябва да е в добро работно състояние, спретнат и привлекателен за клиентите. Тук самият предприемач се интересува от харченето на пари за ремонт на предмети, които се наемат чрез пунктове за наемане.
Механизмът за определяне на наемната цена отново зависи от спецификата на имота.
Ако планирате да печелите пари, като отдавате под наем чужд имот, помислете за интересен вариант -. Разберете как работят такива предприятия и колко печеливши са.
Можете да прочетете как да регистрирате агенция за недвижими имоти като индивидуален предприемач.
Ако за агенцията за недвижими имоти е избрана организационна форма на юридическо лице, можете да разберете всичко за подготовката на съответните документи на този адрес:.
Ако се отдават под наем търговски обекти (помещения, транспорт, оборудване и др.), размерът на наема зависи от доходите, които наемателят получава от използването на обекта. Например, когато става въпрос за наемане на помещения за търговски обект, таксата се определя като процент от месечните приходи на магазина, но при наемане на апартамент таксата се изчислява въз основа на пазарната стойност на тези услуги в града.
Във всеки случай законодателят по никакъв начин не ограничава наемателите и наемодателите по отношение на определянето на цената на услугите, така че те имат право самостоятелно да определят наемната цена и да намират опции, които са от полза и за двете страни.
Разберете от какво още можете да печелите пари с минимални инвестиции -.
Съвети за тези, които планират да наемат собствен жилищен имот в следващото видео.
В днешно време е почти невъзможно да се намери човек, който никога не е мислил да започне собствен бизнес. В крайна сметка работата за себе си обещава висок доход, ако всичко е организирано правилно.
Основният проблем е, че можете да започнете всеки бизнес само когато имате добра идея в ума си и компетентен план за нейното изпълнение.
Една от най-популярните идеи е да организирате собствена кола под наем. Много хора се опитват да отворят бизнес за отдаване под наем, защото изглежда толкова просто: заемете кола за известно време и в крайна сметка вземете пари за нея. И наистина, този вид бизнес дейност е един от най-достъпните, тъй като повечето хора, които имат нужда от кола, предпочитат да наемат кола, за да я използват като такси или търсят лизинг.
Но, както всеки друг вид предприемачество, той има свои собствени характеристики. Преди да решите да прехвърлите колата си на друг, трябва да вземете предвид няколко много важни нюанса. Първоначално е необходимо правилно да се състави споразумение и да се посочат основните условия на сделката. Този вид печалба носи определени рискове и в крайна сметка можете да загубите много пари.
За да предотвратите това, имате нужда от правилно изготвен бизнес план, в който ще включите всички планирани разходи и приходи, както и ще вземете предвид възможните грешки. Но как да разберете точно какви разходи ще трябва да направите и каква ще е печалбата? Какво трябва да запомните, за да не си създавате ненужни проблеми? Нека се опитаме да разберем това.
Първоначална инвестиция
По-рано писахме, че мнозина смятат този вид бизнес за един от най-печелившите. Първоначално се очаква само малка първоначална инвестиция. Това е отчасти вярно. Но само отчасти.
Има няколко важни „но“. Ако човек ще дава под наем кола, търгувана от десетилетия, трябва да е готов за неприятни последици. При шофиране на такъв автомобил, особено без техническа подготовка, на потенциалния наемател на практика е гарантирана повреда на пътя. Това от своя страна може да доведе до искания за възстановяване и дори компенсация.
За да не попаднете в такава ситуация, ще трябва да извършите пълна диагностика и необходимите ремонти на машината, особено стара. Идентифицираните неизправности в домашен автомобил могат да струват средно 20 000 рубли. Коригирането и привеждането на стара чужда кола в правилно техническо състояние може да струва до 50 000 рубли или повече. Най-добрият вариант би бил вие, като разбирате от автомобилите, които отдавате под наем, да замените и ремонтирате сами всичко необходимо. Това ще ви спести много пари.
Освен това ще трябва да похарчите пари за придобиване на статут на индивидуален предприемач или създаване на организация. На теория също е възможно да се занимавате с незаконни бизнес дейности, но е по-добре да не поемате рискове. Законодателството установява голяма отговорност за това.
Годишна инвестиция
И, разбира се, не трябва да си правите илюзии, че за да организирате бизнес, ще трябва да харчите пари само за еднократно техническо обучение. Колите под наем неизбежно ще изискват поддръжка поне всяка година. Или може би по-често. В този случай - зависи от вашия късмет.
Има необходими разходи, без които колата под наем бързо ще се превърне в купчина безполезен метал. Едва ли има клиент, който да иска да си плати парите за возило, което трака и постоянно се поврежда.
Освен това с течение на времето си струва да помислите за разширяване на бизнеса си и да спестите необходимата сума за основен ремонт и закупуване на друга кола. И после – отново и отново. Бизнесът не трябва да „гази вода”, а да се стреми към постоянно развитие и усъвършенстване.
Някои средства ще трябва да бъдат изразходвани за реклама. Например реклами във вестници и списания, създаване и поддържане на уебсайт в интернет, а в дългосрочен план и реклама в местен телевизионен канал, в противен случай клиентите няма да могат да разберат за съществуващата услуга.
Освен това ще трябва да подновявате автомобилната си застраховка всяка година, като закупите неограничена полица за гражданска отговорност. Без него просто не можете да се движите с кола. В някои случаи ще трябва да харчите малко пари годишно, за да организирате удобно паркиране.
Месечна инвестиция
Когато организирате наем, ще трябва да поемете и оперативни разходи. Необходимостта от тях определено ще възниква всеки месец. Определена сума ще е необходима както за рутинни ремонти, така и за поддръжка на вашия автомобил. Не забравяйте за такива „малки неща“ като смяна на масло и други технически течности.
Външният вид на автомобила също трябва да бъде възможно най-представителен. След всяка употреба тя трябва да бъде напълно измита или още по-добре вътрешността трябва да бъде подложена на химическо чистене.
Някой ден успешен наемател ще спести за собствен паркинг, но за известно време колата ще бъде принудена да пренощува на паркинги на „други хора“. И разбира се ще трябва да платите за сигурност.
Ако нещата „тръгнат нагоре“, тогава ще е необходимо да използвате услугите на счетоводни организации. С тяхна помощ можете правилно да изчислите всички данъци и такси от доходоносни дейности.
За да намерите потенциални наематели, може да се наложи да похарчите пари за достъп до различни бази данни.
Организирането на документооборота ще изисква разходи за различни офис консумативи и консумативи: мастило за принтер, хартия, телбод, печати и много, много други.
доходи
И така, колко може да бъде доходът от добре организиран бизнес за коли под наем? Това зависи от няколко фактора.
- Клас на наемания автомобил. Например, ако наемете местна кола, нейният наем ще струва не повече от 1000 рубли на ден. Чужда кола ще струва на наемателя повече: от 1200-1500 рубли за кола от клас Hyandai Solaris и средно до 2000 за чужда кола като FordFocus.
- Брой автомобили под наем. Няколко коли от среден клас ще ви позволят да печелите поне 30-90 хиляди рубли на месец, а може би и повече. В течение на една година доходът от наемането на няколко коли може да достигне до 1-2 милиона рубли. Доходите за наемане на една кола ще бъдат много по-скромни - приблизително 300-400 хиляди рубли годишно.
- Типът район, в който наемодателят оперира. В малък град няма да има силно търсене. В този случай поддържането на голям автопарк е напълно нерентабилно. 1-2 коли под наем ще донесат около 200-300 хиляди рубли доходи годишно. И напротив, в центъра на мегаполиса ще трябва да се опитаме да увеличим броя на превозните средства. Голямото търсене може да ви осигури печалба до 2 милиона рубли годишно.
- Специфика на наема. Колата под наем може да бъде оборудвана с допълнителни елементи на декорация и лукс за специални поводи като сватби и годишнини. Или се предлагат автомобили под наем за пътуване и завладяване на офроуд терени. Тяхната цена може да бъде дори по-висока от изпълнителните модели. В тази връзка приходите ще бъдат много по-големи.
печалба
Нивото на доходите е важен показател. Единственото по-важно нещо от това е печалбата. Каква е разликата между тези две понятия? Доходите представляват всички финансови ресурси, които една компания или гражданин получава от бизнес дейности. А печалбата е сумата, която остава, ако данъци, такси, разходи и други разходи, възникващи в работата, се извадят от приходите.
Какво трябва да извадите от дохода си, за да видите печалбата си? На първо място, това е ДДС - 18% и данък върху доходите на физическите лица, който е 13%. Юридическо лице ще плаща данък върху доходите си в размер на 20%.
В допълнение към данъците трябва да вземете предвид разходите за обслужване и поддръжка на автомобили, плащане на паркинг, закупуване на застраховка и т.н. Само ако извадите всичко това, можете да разберете колко печалба ще получи лизингодателят в крайна сметка.
Много амбициозни предприемачи се чувстват уплашени от необходимостта да правят толкова много разходи. В резултат на това те изоставят идеята за своя бизнес. Това е изключително погрешно, защото има много начини да спестите пари и в крайна сметка да получите прилична печалба. Например, можете да преминете към опростена система за данъчно облагане, според която можете да плащате само 6% от печалбата и да не се притеснявате за нищо друго.
Също така в този случай няма нужда да купувате касов апарат и специално оборудване.
В краен случай можете да спестите от паркиране и просто да паркирате колите си близо до дома или офиса. Не е толкова безопасно и донякъде рисковано, но подобен риск често си заслужава.
Често срещани грешки при наемане на кола
И така, според статистиката, най-често се правят следните грешки при организирането на кола под наем.
- Закупуване на нов или употребяван автомобил под наем на неоправдано висока цена. Няма абсолютно никакъв смисъл да купувате нова кола. Просто ще отнеме много време, за да се изплати. Ще го карат много и различни хора, които са дълбоко безразлични към състоянието му. Явно няма да пощадят колата. Следователно няма абсолютно никакъв смисъл да плащате повече. Вместо това е по-добре да закупите няколко употребявани коли без допълнителни опции.
- Външният вид и естетиката на един употребяван автомобил нямат значение. Не губете време в опити да изберете автомобил без нито една драскотина и с перфектен интериор. Основното е, че тялото не е ръждясало, особено праговете и дъното, а двигателят и основните системи трябва да работят гладко. Така основен приоритет става оптималното съотношение цена-качество. Колкото по-малко струва една кола, толкова по-добре за бизнеса.
- Търсене на наематели. Трябва да се помни, че основната цел е печалбата. Самоличността на наемателя не трябва да ви интересува, основното е, че той плаща парите навреме и предоставя паспорт с маркировка за регистрация на мястото му на пребиваване.
Дмитрий Фокин - за това какво може да се даде под наем и как ерата на потребителската активност се заменя с ерата на отдаването под наем
ИТ инструменти, използвани от Дмитрий Фокин
- Отпуснатост
- Redmine
- Skype
Предприемачът от Омск Дмитрий Фокин смята, че настоящата икономическа криза радикално ще промени потребителското поведение на руснаците: според него все повече хора ще наемат необходимите неща, вместо да ги купуват и да стоят на опашки. Дмитрий и неговите партньори стартираха Rentalist - уебсайт за отдаване под наем и наемане на почти всичко. Хората могат да избират и наемат различни добри опции, вариращи от играчки до кола. Основното предимство за клиента е цената на услугата, а за организацията - постоянен доход и стоки в собственост. Дмитрий Фокин разказа на портала Biz360 за това каква печалба можете да получите, как да отворите бизнес, да намерите помещения и оборудване.
Дмитрий Фокин, предприемач, съсобственик на онлайн услуга за отдаване под наем Rentalist.me. Роден през 1979 г. в Омск. Завършва Московския държавен строителен университет и Института по недвижими имоти и строителен бизнес. Натрупан опит в различни сфери – консултации, икономика, търговия, право, електронна търговия и др. От 2015 г. - един от основателите и ръководител на услугата за отдаване под наем Rentalist.me.
Дмитрий Фокин
Руснаците са предпазливи по отношение на наемите
Това не е първият ни бизнес. След като завършихме следващия проект, започнахме да мислим къде да продължим. По това време доларът започна да скача.
Моят партньор и аз едновременно излязохме с идеята да създадем услуга за отдаване под наем, комбинирайки голям брой оферти на един сайт. По това време вярвахме, че всеки отчаяно се нуждае от услуга, където може да наеме нещо, и щом хората разберат, че има такова място, всичките ни сървъри веднага спират.
Всъщност хората се нуждаят от наеми, но много не мислят за това, те просто не допускат идеята, че могат просто да се обадят и да наемат от други хора за половин ден, например трион или велосипед за уикенда . Има стереотип, че ако имате нужда от нещо, можете да го намерите от приятели, или да отидете да го купите, или да го вземете назаем от работа
След новогодишните празници през 2015 г. композирахме всичко и през април започнахме. Много бързо разбрахме, че самите хора все още не са готови да правят пари от нещата, които лежат на балконите им. Има професионални услуги, които предоставят артикули под наем, някои собственици на тези фирми с готовност си сътрудничат с нас, но има и такива, които казват - защо, ние имаме собствен уебсайт, защо дублираме на друго място.
Дебеломер под наем
Ако нашият проект се сравнява с нещо, тогава той може да се сравни с Avito - разбира се, по отношение на структурата, а не по отношение на мащаба. На Avito магазин за автомобили може да покаже собствените си автомобили, а обикновен човек продава Zhiguli. Същото е и тук: има възможност фирмите за отдаване под наем да изложат гамата си и всеки може да даде под наем своите кънки чрез нас, които има на балкона си от 20 години. Съответно можете да наемете всичко - от смесители и настолни игри до строителни кофражи, кранове и тежко оборудване.
Асортиментът е доста богат, включихме почти цялата продуктова гама, направихме каталози - можете да намерите всичко от гребла до хеликоптери. Например, наемането на наргиле на ден струва 300 рубли. Или ето дебеломер, за да видите дали колата е боядисана или не, 300 рубли на ден. Генератор на сапунени мехурчета за събития - 400 рубли на ден. Go-pro камера - 500 рубли. От оригинала - комплект шестостенни ключове, 5 рубли на ден. Книги, настолни игри, ролкови кънки, фотографско оборудване, обективи, стативи, карнавални костюми, сватбени аксесоари, исторически униформи, кукли в реален размер, перуки, вечерни рокли, коктейлни рокли и др.
В началото отделихме много време за създаване на лесно смилаем каталог, за да може човек да намери това, от което се нуждае. Разделихме всичко това на 11 големи секции, като те също имат подсекции, които включват повече категории.
Маркетинг и промоция
Що се отнася до промоцията, вероятно не сме измислили нищо тук, SEO промоция, маркетинг чрез съдържание и т.н. Проектът е федерален, внедрихме геолокация, тоест ако човек е от Екатеринбург, например, тогава той вижда предложения за Екатеринбург. Докато програмистите финализираха услугата, ние събирахме база данни с компании за отдаване под наем, които правят това като бизнес. Събрахме около 2 хиляди компании от цялата страна и изпратихме бюлетин. Резултатът беше следният: трафикът на уебсайта се увеличи, но количеството съдържание в самото начало не отговори на очакванията ни. Тоест услугите за отдаване под наем решиха, че вероятно не се нуждаят от това сега.
Отидохме до втория кръг на промоцията, изпратихме прессъобщения до местни и федерални медии. Онлайн платформа за новини отговори и ние записахме интервю. След това местният телевизионен канал, след това вестник „Метро“. Посещаемостта се е увеличила двадесет пъти.
По-голямата част от посетителите са хора, които искат да вземат нещо, защото търсенето сега клони от покупките към потреблението на артикули под наем. Но обикновените хора все още не искат да ги дават под наем.
Когато стартирахме проекта, проучихме как стоят нещата с наемите, например, в съветско време. Имаше система от магазини под наем, много хора използваха телевизори под наем в продължение на няколко години, това се дължеше на тотален дефицит. През 90-те нямаше нищо, през 2000-те имаше скок в потребителската активност, хората просто забравиха за наемите. Сега, поради икономическата ситуация, хората малко по малко ще го запомнят.
Когато стартирахме, бяхме наясно, че тази култура трябва да се развива - както от хора, които са потребители на наеми, така и от тези, които предоставят неща под наем.
Това е забравена история, но ако си я спомните, хората ще започнат да я използват. Преди няколко месеца участвах в сравнително интервю, където момчетата проучиха как вървят нещата с боксофиса в Русия и Америка. Казаха, че в Америка дават много неща под наем и е много популярно. Когато си вземат дипломите, се наемат и онези прословути рокли с шапки с пискюли, например. Там има цяла индустрия, има неща, които трябват веднъж в живота и няма смисъл да ги купуваш. Това е идея от повече от една година по някакъв начин да развием тази тема.
„Трябва да достигнем високи скорости“
Сега на сайта има повече от 1,5 хиляди продукта. Основните градове са Омск, Москва, Краснодар, Иркутск, Красноярск, Санкт Петербург. В същото време към нас се присъединяват повече хора от съседни страни – Украйна, Беларус, Казахстан.
Засега има само инвестиция в услугата. Това е един вид инвестиция в бъдещето, все някога ще проработи. Когато се премине някакъв количествен лимит, той ще започне да носи пари.
Системата за взаимодействие между наемателя и наемодателя работи чрез нашата услуга; сетълментите също се извършват чрез нас, така че хората да не обменят пари. Запазване на депозити на уебсайта, подписване на договори за наем, предоставяне на някои платени услуги, реклама. Процентът на комисионната е 5-10%, въпросът е в оборота. Сега въпросът не е за самодостатъчност, а за достигане на някаква висока скорост. Поставяме си срок от година-две. Инвестициите в сайта възлизат на около 100 хиляди рубли.
В момента разработваме система за автоматично добавяне на продукти към услугата за разширяване на асортимента. Виждам, че има много заявки за продукти в градове, където не присъстваме. Тоест хората отиват в търсачките, виждат ни, отиват по-далеч и не намират това, което търсят. Оказва се, че има търсене, но все още не можем да го задоволим. Веднага щом го удовлетворим, потокът от клиенти ще нарасне и признанието ще се разшири. Когато хората започнат да наемат, ще могат да наемат.
Проектен екип на Rentalist.
Бизнесът с наеми е бил и остава популярен от много години, тъй като много хора нямат възможност да закупят жилище, а компаниите се стремят да намалят нивото на еднократни инвестиции в дейности за развитие. Обхватът на обектите, които могат да бъдат предоставени под наем, непрекъснато нараства: в момента можете дори да наемете такива неща като ролкови кънки, ски и т.н. - всичко, което не е в постоянно търсене, но е обект на сезонна употреба.
Въпреки това, най-често срещаният вариант все още е наемането на имот. За да получите определен доход от предоставянето на конкретно помещение под наем, е необходимо да се вземат предвид редица нюанси, които ще бъдат разгледани в тази статия.
Необходимо е да се разбере, че недвижимите имоти обикновено се класифицират в 3 групи - земя, жилища и нежилищни помещения. Най-често срещаните видове услуги на този пазар са предоставянето на жилища под наем и нежилищни помещения.
Сред нежилищните имоти обикновено се отдават под наем търговски имоти. В същото време всички реномирани аналитични агенции идентифицират следните видове:
- офис помещения;
- търговия;
- склад;
- индустриален.
Освен това някои организации наемат отделен тип помещения - категорията „за специални цели“. Тук са предвидени сгради за детски градини, училища, болници, църкви и др.
В допълнение към недвижимите имоти можете да отдавате под наем земя, беседки, оборудване, автомобили, специално оборудване, инвентар и много други. Това обаче е по-рядка и по-сложна форма на бизнес.
Каква е най-добрата сделка?
Ако говорим за жилищни имоти, средната цена на едностаен апартамент на 10-15 минути от метрото в жилищен район в Москва ще струва 5-6,5 милиона рубли. В същото време средната наемна ставка за такива стаи е около 25-30 хиляди рубли. В резултат на това при изчисляване може да се получи, че минималният период на изплащане на едностаен апартамент ще бъде около 15 години.
Съответно, тази опция не може да се нарече много печеливша от инвестиционна гледна точка: единственият случай, в който това наистина може да се изплати, е когато жилището е наследено.
Ако говорим за офис помещения, те са малко по-скъпи от жилищните, тъй като тяхното местоположение трябва да е на по-достъпни места, а площта им е по-голяма. В Москва малко офис пространство ще струва 6,5-7,5 милиона рубли, при условие че площта е около 60-70 квадратни метра. В този случай наемната ставка се изчислява за 1 квадратен метър.
Според агенция Knight Frank в края на 2015 г. наемната ставка за офиси клас А е била около 25 хиляди рубли, а за офис помещения клас B - около 15 хиляди рубли годишно. Съответно максималният период на изплащане ще бъде около 8 години.
Търговските помещения са дори по-изгодни за отдаване под наем от офис помещения - техният период на изплащане е 5-6 години. Но има важно ограничение: за такива недвижими имоти местоположението е един от ключовите фактори. Помещенията трябва да бъдат разположени в централна зона, в зона с висок трафик. И накрая, тя трябва да бъде добре изпълнена.
Като цяло търговските недвижими имоти са по-ниски от жилищните само по един параметър: нивото на риск, тъй като зависи от икономическата ситуация в страната и конкретен град.
За да научите откъде да започнете и как да развиете такива дейности, вижте следното видео:
Как да организираме такъв бизнес от нулата?
- На първо място, трябва да намерите подходящо помещение под наем. В случай на наследяване на жилищна площ, процедурата ще започне с изготвянето на документи, потвърждаващи, че предприемачът е собственик на имота.
- В ситуация на търсене на готово помещение, най-добре е да се обърнете към услугите на професионални агенции, които ще ви помогнат да оцените реалната цена на жилище или търговски недвижим имот: неопитен бизнесмен лесно може да направи грешни изчисления.
- След това трябва да попълните необходимата документация за имота. Ако това е търговски недвижим имот и планирате да го отдадете под наем на специални организации (например работещи в кетъринг индустрията), трябва да се погрижите за получаването на допълнителни разрешения и заключения от определени служби.
- След попълване на първоначалната документация е необходимо да се извърши преустройство и ремонт: в случай на жилищни имоти е важно да закупите определен набор от мебели и домакински уреди, тъй като апартаментите, в които можете да живеете веднага след нанасянето, могат да се предлага на по-висока цена. При търговските имоти е важно да се съсредоточите върху увеличаването на свободното пространство и възможността за последващо преустройство според нуждите на клиента.
В руската практика много хора отдават под наем жилищни имоти без сключване на договор - това им позволява да се отърват от данъка върху доходите на физическите лица от 13% и да намалят периода на изплащане. Това обаче е свързано с определени рискове - по-специално тези, свързани с неблагонадеждността на клиентите. Следователно, както в случай на нежилищни, така и в жилищни имоти, е необходимо да се формализират отношенията с наемателя.
Къде да търсим клиенти?
Намирането на клиенти чрез стандартни рекламни опции (поставяне на реклами на обществени места или в печатни медии) не е ефективно в рамките на бизнеса с отдаване под наем. Рекламата може да се извършва чрез социалните мрежи (това важи особено за ситуацията с отдаване под наем на жилищни имоти) - тук ефектът „от уста на уста“ ще работи.
Освен това е подходящо публикуване на тематични сайтове и форуми. За търговски обекти, особено тези, които се намират в търговски центрове, е възможно да поставите табела „дава се под наем“ с телефонния номер на собственика. Това ще разшири кръга от потенциални клиенти до всички посетители на търговския център.
И накрая, има още 2 доста ефективни начина за намиране на клиенти - поддържане на тематичен уебсайт или блог с ненатрапчива реклама на услуги като наемодател, както и разпространение на брошури и визитни картички.
Необходими разходи
Ако предприемач ще се занимава с такъв бизнес, той трябва да разбере, че сред основните позиции на разходите е необходимо да се включат разходи за преустройство: в този случай клиентите са готови да сключат договори за наем на много по-високи цени (разликата може да бъде до един път и половина). Това се случва, защото след преустройство процентът на използваема площ най-често се увеличава, освен това стаята може да бъде променена според вашите собствени нужди.
Сред разходите също трябва да се подчертае:
- Разходи за строителство или придобиване на помещения.
- Цената на услугите на специалист, който може да оцени пазарната цена на недвижимите имоти.
- Разходи за поддръжка и охрана на помещенията.
- Разходи за ток, вода и др.
Подводни скали
Един от капаните е определянето на оптималната инвестиция на пари. Често неопитни предприемачи неправилно оценяват стойността на определено помещение, като по този начин инвестират в неликвидни обекти, губейки голяма сума пари.
Освен това е важно да се обърне внимание на законността на бизнеса, промените в законодателството и процеса на документация (предимно това се отнася за търговски недвижими имоти).
Моля, имайте предвид, че данъчното законодателство в бизнеса с наеми непрекъснато се променя.
При изчисляване на разходите и нивото на изплащане е необходимо да се определят няколко варианта на развитие - оптимистични, най-реалистични и песимистични, за да се определи приблизителният период на изплащане на обекта, както и фактът как да се диверсифицират рисковете. Задължително е да имате други източници на доходи, за да се застраховате от ситуация на безпаричие.
Плюсове и минуси на тази област
Този тип бизнес, подобно на други, има редица предимства и недостатъци, които произтичат от неговите характеристики. Сред недостатъците може да се подчертае основният - търсенето на наемател може да отнеме много месеци (предимно това се отнася за промишлени съоръжения и търговски имоти на непроходими места). В резултат на това дори високата наемна цена няма да може да компенсира финансовите разходи, които лизингодателят ще трябва да поеме през целия период на престой.
Също така сред недостатъците са:
- доста дълъг период на изплащане;
- не много високо ниво на рентабилност;
- високо ниво на първоначалните разходи.
В тази ситуация единственият рационален вариант е закупуването на ликвиден имот (такъв, за който винаги има определено ниво на търсене). За целта е важно да разбирате добре тази област или да потърсите услугите на специалист.
Сред предимствата на бизнеса са:
- дългосрочни договори за период от една година или повече;
- стабилно ниво на печалба;
- доходът ще се получава от лизингодателя постоянно;
- пасивен характер на получаване на печалба (наемодателят не трябва да полага усилия след подписване на споразумение с наемателя);
- възможността за организиране на бизнес без регистрация като юридическо лице.
По този начин бизнесът под наем е доста привлекателна област за печелене на пари. Най-добре е обаче да го комбинирате с други източници на доходи, за да се застраховате от евентуални рискове.