Захарова Надежда Николаевна , главный консультант по финансам департамента консалтинга и оценки ООО «Нексиа Пачоли Консалтинг», г. Москва, Россия
Величина, определяемая методом ликвидационной стоимости в рамках затратного подхода, представляет собой, по сути, рыночную стоимость, рассчитанную методом, который основан на ряде допущений.
Для применения метода ликвидационной стоимости должны соблюдаться условия:
1. предприятие прекратило деятельность или имеются основания полагать, что оно прекратит свое существование в ближайшем будущем;
2. оценивается контрольная доля (или такая, которая способна вызвать продажу активов);
3. стоимость предприятия при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности.
Теоретические основы метода ликвидационной стоимости с разной степенью подробности описаны в актуальных публикациях отечественных и зарубежных авторов (Артеменков, Жуков, 2011; Горчакова, 2005; Горюнов, Бабичева, Козлова, 2010; Захарова, 2015; Иванова, Шмачин, 2014; Касьяненко, 2007; Лейфер, 2006; Фоменко, 2015; Холодкова, 2013; Alderson , Betker , 1995; Belo , Lin , Vitorino , 2014; Ting , Warachka , Zhao , 2007; Golec , Gupta , 2014; Jafarinejad , Jory , Ngo , 2015; Kim , Lim , 2010; Volkov , Smith , 2015), а также в большинстве учебных пособий по оценке бизнеса .
Обобщенно суть данного метода можно изложить следующим образом: стоимость бизнеса (собственного капитала) определяется как величина дохода от реализации активов за минусом расходов на реализацию и расходов по погашению обязательств.
Основой для расчета служит баланс предприятия на дату, ближайшую к дате оценки. В общем случае этапы расчета следующие:
1) разработка календарного плана-графика ликвидации активов;
2) расчет рыночной стоимости активов, а затем их ликвидационной стоимости;
3) расчет прямых затрат на ликвидацию;
4) расчет прочих затрат (затраты на поддержание предприятия до момента ликвидации);
5) расчет налогов и платежей, связанных с ликвидацией (налог на прибыль, выплаты увольняемым сотрудникам и т.п.);
6) расчет величины обязательств предприятия;
7) вычитание из величины ликвидационной стоимости активов затрат на ликвидацию и обязательств предприятия.
При описании метода ликвидационной стоимости российские авторы упоминают о необходимости расчета ликвидационной стоимости реализуемых активов, то есть предполагается, что активы предприятия будут проданы в укороченные сроки.
С точки зрения российского законодательства, ликвидационная стоимость определяется следующим образом:
«При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости , в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным» .
Следует отметить, что понятия «ликвидационная стоимость» и «метод ликвидационной стоимости» не тождественны. Метод ликвидационной стоимости, как было сказано выше, позволяет определить рыночную стоимость бизнеса исходя из определенных предпосылок.
Обратимся к Международному словарю терминов оценки бизнеса :
Вместе с тем, оценщик в своей работе моделирует условную ситуацию ликвидации предприятия и должен исходить из критерия максимальной эффективности . На практике у общества есть возможность начать фактическую ликвидацию без принятия решения о ликвидации. Речь идет о сокращении или остановке производства, сокращении персонала, реализации имущества и т.д. Данные процедуры можно назвать «подготовкой к ликвидации» или «подготовительным периодом». Этот период зависит, прежде всего, от состава активов предприятия.
Рассмотрение на условном примере
Для примера возьмем условную ситуацию реализации актива со следующими базовыми параметрами:
- рыночная стоимость актива: 1000 условных единиц (у.е.);
- рыночный период экспозиции: 10 месяцев.
Формулу расчета ликвидационной стоимости актива примем по данным работы Козыря Ю.В. «Методика определения ликвидационной стоимости имущества. Оценка ликвидационной стоимости» (Козырь, 2000) :
, (2)
где P Л – ликвидационная стоимость;
P m – рыночная стоимость;
y – среднерыночная доходность вложений в подобные объекты;
t e – среднерыночное время экспозиции объекта;
t –заданное (установленное нормативно) время продажи объекта;
T – период времени, к которому привязана ставка дисконтирования.
Для случая А рыночную доходность актива примем равной 10%, а расходы на поддержание актива – 30 у.е. в месяц.
Для случая Б рыночную доходность актива примем равной 30%, а расходы на поддержание актива – 10 у.е. в месяц.
На графиках (рис. 2 и рис. 3 ) представлены основные экономические показатели для ситуации А и Б.
Таблица 3
Средние сроки экспозиции объектов (источник – составлено по материалам статьи «Определение типичного срока экспозиции при расчете ликвидационной стоимости» )
|
Тип объекта |
Состояние рынка |
||
|
рынок покупателя |
равновесный рынок |
рынок продавца |
|
|
Недвижимость (за исключением типовых квартир и объектов стоимость более 10 млн долл. США) |
6 мес. |
3 мес. |
1 мес. |
|
Бизнес (контрольные пакеты акций, долей стоимостью менее 10 млн долл. США) |
6-12 мес. |
3 мес. |
2-3 мес. |
|
Квартиры (типовые) |
1 мес. |
2 нед. |
1 нед. |
|
Оборудование, выпускаемое серийно (новое и б/у) |
1-2 мес. |
1 мес. |
2 нед. |
|
Автомашины (за исключением элитных) новые |
1 мес. |
2-3 нед. |
1 нед. |
Ликвидационная стоимость определяется в случае принудительной ликвидации компании.
Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании |и раздельной распродаже ее активов.
Ликвидационная стоимость зависит от характера ликвидации.
В случае, если возможна упорядоченная ликвидация, распродажа активов может производиться в течение разумного периода времени, что обеспечит максимально возможную цену каждого актива. Принудительная ликвидация (предполагает, что активы распродаются настолько быстро, насколько возможно.
При расчете ликвидационной стоимости важно достаточно реалистично определить затраты, связанные с ликвидацией активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо дисконтировать ожидаемую выручку от продаж активов по ставке, учитывающей связанный с ликвидацией риск. Базовым периодом является дата оценки компании.
Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей рыночной стоимости активов компании с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации активов (рис. 5.4).
Для расчета текущей стоимости активов предприятия используются данные баланса предприятия на дату оценки с учетом инвентаризации и корректировки стоимости отдельных активов, рыночная стоимость которых не совпадает с балансовой.
Предварительно должен быть решен вопрос наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, что позволит применить обоснованные методы ры-
Рис. 5.4. Схема определения стоимости компании на основе метода ликвидационной стоимости
ночной оценки машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений, нематериальных активов.
На основе анализа местоположения объекта, развитости инфраструктуры, характера и изношенности недвижимости, законодательных ограничений использования имущества, как наиболее целесообразный принят вариант демонтажа и продажи оборудования, транспортных средств, запасов. Производственные и складские помещения могут быть использованы новым владельцем как складской комплекс.
Права на аренду участка покупатель получает вместе с правами на недвижимость (ГК РФ, ст. 271 «Право использования земельного участка собственником недвижимости»). Корректировка балансовых показателей произведена оценщиком по следующим позициям (таблица 5.5).
Таблица 5.5
Рыночные оценки ликвидируемых активов, тыс. руб. Активы Код
строки Балан
ст-ть Рыноч
СТ-ТЬ 1 2 3 4 1. Объекты недвижимости 122 1729 1 199 2. Оборудование 122 784 1 150 3. Транспортные средства 122 900 1212 4. Незавершенное строительство 122 423 229 5. Запасы семян подсолнечника 211 600 728 6, Другие запасы сырья, материалов и аналогичных ценностей 211 363 363 7. Запасы готовой продукции 214 40 40 В. Дебиторская задолженность 240 1 590 1 590 Э. Денежные средства 260 29 29 Стоимость ликвидируемого имущества 6 540 В состав основных средств (стр. 122 актива баланса) входят 12 объектов недвижимости. Балансовая стоимость составляет 1 729 тыс. руб. Стоимость транспортных средств, машин и оборудования составляет 1 684 тыс. руб.
Б составе объектов недвижимости имеются объекты непроизводственного назначения, которые в соответствии с н.4 ст. 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» подлежат безвозмездной передаче органам местного самоуправления. Балансовая стоимость таких объектов составила 185 тыс. руб. В результате балансовая стоимость недвижимости, подлежащей реализации, составила 1 544 тыс. руб. (1 729 - 185).
В процессе инвентаризации, технической экспертизы недвижимости, изучения рыночных условий реализации такого рода имущества, оценщик пришел к выводу, что балансовая стоимость основных средств выше их рыночной стоимости. Применив метод полной восстановительной стоимости с учетом всех видов износа, оценщик определил рыночную стоимость объектов недвижимости - 1 199 тыс. руб.
Для оценки рыночной стоимости машин и оборудования оценщик выделил транспортные средства как более ликвидные по сравнению с оборудованием. (Ниже это найдет отражение в графике реализации активов.)
Балансовая стоимость оборудования составляет 784 тыс. руб., а транспортных средств - 900 тыс. руб. Рыночная стоимость указанных активов, рассчитанная на основе рыночного подхода, составила, соответственно, 1 150 тыс. руб. и 1 212 тыс. руб.
Незавершенное строительство оценено в 229 тыс. руб. по сравнению с балансовой стоимостью 423 тыс. руб. При этом оценщиком учтено техническое состояние конструкций, износ под влиянием природно-климатических факторов.
В составе запасов сырья, материальных и других аналогичных ценностей оценщиком дана рыночная оценка запасов семян подсолнечника, так как по мнению оценщика, на дату оценки она была занижена: рыночная стоимость запасов - 728 тыс. руб. по сравнению с балансовой стоимостью - 600 тыс. руб. Прочие запасы сырья, материальных и других аналогичных ценностей, а также готовой продукции оценены по балансовой стоимости.
Скорректированная стоимость имущества Периоды, месяцы Итого сп
"СГ 15901 СП
СО 5567,5 СЧІ СП
см 1 1 1 1590 1 1918.9 О
СП 99,9 3,0 0,720 СП сэ СП
о 5’ о> СП
8? 3,0 0.764 со
сэ 78,6 Г"- СП
СМ 3.0 10,836 г-*-
о 258,7 со СП
СП СП § см 816,6 о
о* 746,6 ем СП
?^г см 816,6 с?
с5 769,2 - СП
СМ 1613,6 сэ
Объекты недвижимости 2. Оборудование 3. Транспортные средства 4. Незавершенное строительство 5. Запасы семян подсолнечника к
со 7. Запасы готовой продукции 8. Дебиторская задолженность 9. Денежные средства 10. Итого приток денежных средств 55
со 14. Итого текущая стоимость ликвидируемого имущества
В составе дебиторской задолженности в процессе анализа было выявлено безнадежных долгов покупателей й заказчиков на сумму 452 тыс. руб. В итоге дебиторская задолженность, по которой ожидаются поступления денежных средств в течение 12 месяцев, составляет 1 590 тыс. руб. (2 043-453).
В итоге рыночная стоимость имущества предприятия составляет 6 540 тыс. руб.
Переход к ликвидационной стоимости предприятия требует учета затрат на реализацию имущества, демонтаж оборудования, транспортных расходов, расходов по содержанию запасов, управленческих расходов, стоимость посреднических риэлтерских, оценочных и юридических услуг, налоги, сборы, возможные скидки в процессе реализации, затраты на проведение аукционов. Наиболее правильно рассчитать предстоящие ликвидационные расходы можно на основании сметы. В некоторых случаях можно ориентироваться на накопленный рыночный опыт реализации такого рода имущества в аналогичных условиях (таблица 5.8),
Таблица 5.8
Ликвидационные издержки по объекту (в % к рыночной стоимости активов), тыс. руб. Имущество Рыноч.
ст-ти Ликвидац.
издержки 1. Объекты недвижимости 1199 10 119,9 2. Оборудование 1150 15 172,5 3. Транспортные средства 1 212 7 84,8 4. Незавершенное строительство 229 12 27,5 5. Запасы семян подсолнечника 728 2 14,6 6. Другие запасы сырья 363 5 18,1 7. Запасы готовой продукции 40 5 2,0 8. Дебиторская задолженность 1590 5 79,5 9. Денежные средства 29 - - Управленческие расходы по ликвидации предприятия по расчету составляют 28 тыс. руб. в месяц. Выходные пособия работникам составили в целом 51,8 тыс. руб.
График реализации активов предприятия составлен с учетом степени их ликвидности в реально сложившихся экономических условиях. Кроме того, следует учитывать правовые ограничения реализации имущества ликвидируемого предприятия (таблица 5.9),
Таблица 5.9 Г рафик реализации активов предприятия Имущество, Срок реализации,
мес. 1, Объекты недвижимости 12 2. Оборудование 6 3. Транспортные средства 3 4. Незавершенное строительство 12 5. Запасы семян подсолнечника 1 6. Другие запасы сырья 3 7. Запасы готовой продукции 1 . 8. Дебиторская задолженность 12 9. Денежные средства 1 График реализации активов позволяет определить текущую рыночную стоимость реализуемого имущества, учитывающую разновременность поступления средств от реализации имущества. Для этой цели необходимо скорректировать суммы поступлений денежных средств с помощью механизма дисконтирования выручки от реализации имущества. При этом будем исходить из предположения, что за весь период реализации отдельных групп активов доходы будут формироваться равномерно по месяцам, и что денежные средства поступают в конце месяца. Исключение представляет реализация незавершенного строительства.
Для расчета ставки дисконта принят метод кумулятивного построения, позволяющий учесть все риски инвестиционных вложений в реализуемое имущество, риски, связанные с управлением и т.д. В данном примере для расчета дисконтированных денежных потоков принята ставка дисконтирования в размере 3%.
Расчет дисконтированных денежных потоков (РУ) будет произведен по формуле:
(1 + к)т (1 +к)т
где РУ - ежемесячные потоки денежных доходов от реализации имущества, в соответствии с установленным графиком;
г - ежемесячная ставка дисконтирования; т - количество периодов дисконтирования в году, месяц (тп= 12).
Ликвидационные затраты также требуют корректировки, однако процесс будет обратным: необходимо определить возрастающую стоимость денежных средств для поддержания затрат на достаточном для ликвидации предприятия уровне. Скорректированный отток денежных средств (ЕУ) определяется по формуле:
ру>т = ру(1 + г)т,
где (1 + г У"- кампаунд-фактор; г - процент на капитал;
РУ - текущий денежный поток;
т - количество периодов реализации имущества, мес. (771 = 12).
Нам основе проведенных в таблицах 5.6, 5.7 корректировок может быть определена ликвидационная стоимость предприятия, которая составляет 4 555,3 тыс. руб. (5 567,5 - 1 012,2).
Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса предприятия применяется, когда предприятие находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности предприятия оставаться действующим и продолжать свой бизнес.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и после расчетов со всеми кредиторами.
Различают три вида ликвидационной стоимости:
Упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов.
Принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
Стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.
Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса предприятия, состоит в следующем:
Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия.
Расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию.
Корректировка текущей стоимости активов.
Определение величины обязательств предприятия.
Вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств предприятия.
Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия осуществляется с целью максимизировать, на- сколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения имеющейся за предприятием задолженности.
Как правило, предполагается, что бизнес предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации предприятия. Ликвидация крупного пpeдпpиятия занимает около двух лет.
Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества предприятия на дату оценки. Инвентаризация имущества предприятия осуществляется в соответствии с мeтoдичecкими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств. Одновременно с инвентаризацией имущества предприятия рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором оно расположено и текущая стоимость остальных активов.
Корректировка текущей стоимости активов. При расчете ликвидационной стоимости предприятия необходимо учесть и вычесть из стоимости активов затраты, связанные с их ликвидацией. Это административные издержки по поддержанию paбoты предприятия вплоть до завершения его ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.
После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом необходимо уделить расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств. Возможно, что в ходе анализа кредиторской задолженности можно будет провести переговоры по изменению условий возврата долгов предприятия.
После определения всех затрат, связанных с ликвидацией предприятия, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости предприятия.
Ликвидационная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден за срок, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
Метод расчета ликвидационной стоимости также относится к методам затратного подхода. Согласно ФСО-8, в случае наличия предпосылки ликвидации предприятия, его стоимость определяется как чистая выручка, получаемая после реализации активов предприятия с учетом погашения имеющейся задолженности и затрат, связанных с реализацией активов и прекращением деятельности предприятия .
Метод расчета ликвидационной стоимости предприятия аналогичен методу чистых активов, основная разница заключается лишь в состоянии предприятий. Поскольку деятельность предприятия в дальнейшем не предполагается, из расчетов рыночной стоимости исключается гудвил, делается существенная скидка на продажную стоимость активов, и добавляются расходы на демонтаж и комиссионные посредникам.
Ликвидацию предприятия подразделяют на:
Принудительную (банкротство по решению суда);
Упорядоченную (закрытие предприятия по решению собственников).
Во втором случае обычно имеется гораздо больше времени для того, чтобы предприятие могло распродать свое имущество по ценам, близким к рыночным; таким образом, ликвидационная стоимость здесь будет несколько выше.
Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает в себя несколько этапов:
1 этап. На основе последней бухгалтерской отчетности (как правило, баланс и приложения к нему) проводится анализ активов и пассивов предприятия.
2 этап. Выявление специализированных и неспециализированных активов. Специализированные активы не могут быть проданы на рынке отдельно от всего бизнеса, и поэтому их ликвидационная стоимость стремится к нулю. Неспециализированные активы универсальны, они могут быть отчуждены отдельно от всего бизнеса, и поэтому их ликвидационная стоимость легче поддается рыночной оценке.
3 этап. Продажа активов. Разрабатывается календарный график ликвидации активов: меньшие периоды отводятся на материально-производственные запасы, большие периоды отводятся на основные средства и финансовые вложения. Определяется дисконтированная по графику валовая выручка от ликвидации активов.
4 этап. Оценивается величина прямых затрат , связанных с ликвидацией предприятия. Сюда относятся комиссионные выплаты оценочным и юридическим компаниям, а также налоги, которые платятся при продаже (например, НДС). Затраты дисконтируются согласно графику продажи активов.
5 этап. Оценивается величина расходов , связанных с владением активами до их продажи. Это затраты на хранение запасов готовой продукции и материалов, оборудования, машин и механизмов, содержание объектов недвижимости, а также управленческие расходы (зарплата, командировки) по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Они также дисконтируются по графику продажи активов.
6 этап. Определяются преимущественные обязательства . Это:
Выходные пособия работникам предприятия;
Требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечены залогом имущества;
Платежи в бюджет и во внебюджетные фонды;
Расчеты с прочими кредиторами.
7 этап. Расчет ликвидационной стоимости (ЛС):
ЛС = ССА – ПЗЛ – РВ – О,
ССА – скорректированная сумма активов,
ПЗЛ – прямые затраты на ликвидацию,
РВ – расходы на владение,
О – обязательства.
Как правило, оценку ликвидационной стоимости производят по решению арбитражного управляющего либо собственников предприятия. Основные случаи, когда используется метод ликвидационной стоимости:
Принятие собранием кредиторов решения о введении на предприятии конкурсного производства;
Разработка внешним управляющим плана внешнего управления несостоятельным предприятием;
Балансирование предприятия в районе точки безубыточности;
Доходы предприятия несущественны по сравнению со стоимостью его чистых активов;
Принятие решения о ликвидации собственниками предприятия.
Результат оценки стоимости кризисного предприятия при помощи метода ликвидационной стоимости показывает, какая часть денежных средств останется в распоряжении собственников предприятия после погашения всех обязательств.
Оценка недвижимости
В целях оценки бизнеса оценка недвижимости является обязательной составной частью затратного подхода, а также может использоваться при применении иных подходов, например, рыночного. Оценка недвижимости производится в соответствии с ФСО№7 «Оценка недвижимости», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611. В общем случае, объект недвижимости – это земля и все, что с ней неотделимо связано.
Объектами оценки согласно стандарту, выступают:
Застроенные земельные участки;
Незастроенные земельные участки;
Объекты капитального строительства;
Части земельных участков и объектов капитального строительства;
Жилые и нежилые помещения.
Они могут оцениваться вместе или по отдельности, целиком или в качестве долей в праве на объекты недвижимости. В задании на оценку могут быть указаны:
Рыночная стоимость объекта недвижимости;
Рыночная арендная плата;
Затраты на создание или замещение объекта строительства;
Убытки при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
Затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка.
Оценка недвижимости производится в несколько этапов.
1 этап. Анализ рынка. Оценщик должен исследовать рынок в тех его сегментах, к которым относятся использование объекта недвижимости. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости на данной территории неразвит и недостаточно данных о сделках с сопоставимыми объектами недвижимости, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из исследованных сегментов рынка;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос и предложение недвижимости (ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций и т.д.);
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен и т.д.).
2 этап. Анализ наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование – это такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт или реконструкцию.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльный вид деятельности для объектов недвижимости. Таким образом, оценщик получает основу для объективного суждения об оцениваемом объекте, невзирая на мнения его бывшего или потенциального владельца. Так, владелец имущественного комплекса в центре города может полагать, что он предназначен только для фабрики по производству одежды; но результат анализа рынка, скорее всего, покажет, что здания выгоднее перепрофилировать в торгово-развлекательный центр. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки.
3 этап. Выбор похода к оценке. При оценке недвижимости используются три классических оценочных подхода.
Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок или предложений. Методы сравнительного подхода при оценке недвижимости делятся на качественные (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и т.д.) и количественные (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и т.д.), а также их сочетания.
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям .
Затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но только взятых целиком, не по частям частей, например, в виде жилых и нежилых помещений. Затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего устареваний зданий и сооружений.
4 этап. Расчет стоимости объекта недвижимости выбранными методами. Оценщик вправе самостоятельно определять метод оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов или использовать иную методологию расчетов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
5 этап. Согласование результатов оценки. В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки, выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений.
При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости, в рамках выбранного подхода рекомендуется указать ориентировочные значения оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости.
После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала , в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость.
Метод ликвидационной стоимости определяет стоимость бизнеса, т.е. сумму, которую собственник предприятия может получить при ускоренной, вынужденной и раздельной распродаже его активов за вычетом обязательств и ликвидационных затрат.Особенности ликвидационной стоимости:
На основе результатов оценки многими заинтересованными сторонами принимаются управленческие решения;
Пользователями результатов оценки являются третьи стороны - кредиторы, инвесторы, судебные органы.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия проводится, если принято решение о ликвидации предприятия либо предприятие находится в одной из процедур банкротства.
Оценщики выделяют так называемую упорядоченную ликвидацию, когда распродажа активов осуществляется в течение разумного периода, с тем чтобы можно было получить высокий результат стоимости, и принудительную (неупорядоченную) ликвидацию, при которой активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.
При расчете ликвидационной стоимости необходимо определить и вычесть из полной восстановительной стоимости активов предприятия затраты на ликвидацию предприятия: комиссионные риэлторам, оплату услуг оценщиков и юристов, административные издержки по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр.
Оценка упорядоченной ликвидационной стоимости предприятия проводится в несколько этапов:
1-й этап. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия;
2-й этап. Расчет выручки от продажи активов с учетом затрат на их ликвидацию;
3-й этап. Расчет суммарной дисконтированной выручки от продажи активов;
4-й этап. Корректировка величины обязательств предприятия на дату оценки;
5-й этап. Оценка суммарной текущей стоимости ликвидационных затрат;
Оценка ликвидационной стоимости предприятия.
Календарный график ликвидации активов предприятия должен обеспечивать максимизацию выручки от продажи активов для погашения имеющейся у предприятия задолженности. Как правило, предполагается, что производственная деятельность предприятия прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации предприятия.
Стоимость недвижимости уменьшается на величину комиссионных затрат, включающих затраты на риэлторские, оценочные и юридические услуги, сумму налогов и сборов, которые приходится платить при продаже основных активов.
Стоимость оборудования, машин и механизмов уменьшается на размер скидки с продаж, составляющей до 40% стоимости оборудования, машин и механизмов, и величину комиссионных и других прямых затрат, связанных с продажей активной части основных производственных фондов. Они могут достигать 20-25% уменьшенной после первой поправки стоимости активной части основных фондов.
Ставка дисконтирования в связи с неопределенностью результатов продажи активов устанавливается на высоком уровне - от 30 до 60%. Дисконтирование производится по ежемесячной схеме. Срок дисконтирования затрат определяется по графику продажи активов предприятия.
Ликвидационные затраты предприятия включают затраты по налогообложению, страхованию и охране активов до их продажи, выходные пособия и выплаты работникам предприятия, управленческие расходы (в том числе консалтинговые услуги, например юриста, оценщика, брокера и др.). Затраты, связанные с налогообложением, страхованием и охраной активов предприятия, дисконтируются по повышенной ставке и ежемесячной схеме. Выходные пособия и выплаты работникам предприятия определяются
расчетным путем (без дисконтирования). Ежемесячные управленческие расходы дисконтируются по нормальной ставке дохода исходя из максимального периода ликвидации предприятия.
Еще по теме 36.2.3. ОЦЕНКА БИЗНЕСА МЕТОДОМ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ:
- Методы оценки, используемые в контексте ликвидационной стоимости
- Особенности оценки ликвидационной стоимости предприятия